Immobilienpreise in Baden-Württemberg: Städte im Vergleich

Stand: Oktober 2026. Baden-Württemberg gehört zu den teuersten Wohnungsmärkten Deutschlands – doch zwischen den Städten liegen große Unterschiede. Diese Übersicht vergleicht die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den Städten des Landes, für die wir Marktanalysen erstellt haben. Alle Werte stammen aus den Auswertungen der örtlichen Gutachterausschüsse, die jeden notariellen Kaufvertrag erfassen.

Wohnungspreise im Städtevergleich

Am teuersten sind gebrauchte Wohnungen in Freiburg: Dort kostete der Quadratmeter 2025 im Schnitt 4.987 € – mehr als in Stuttgart (4.226 €). Dahinter liegen die Universitätsstädte Heidelberg (4.391 €) und Tübingen (4.350 €), für die bisher Werte bis 2024 veröffentlicht sind. Am günstigsten ist Pforzheim mit 2.582 €, gefolgt von Heilbronn (3.114 €, 2024). Zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt liegt damit fast das Doppelte.

Für Konstanz und Sindelfingen veröffentlichen die Gutachterausschüsse nur Werte für einzelne Wohnungsgruppen; diese Städte fehlen im Vergleich, die Zahlen stehen in den Stadtartikeln. Für Donaueschingen, Rottweil, Villingen-Schwenningen und Kornwestheim gibt es nur Angebotspreise: Sie stehen gekennzeichnet in der Tabelle, aber nicht im Balkenvergleich.

Die Tabelle zeigt den jeweils jüngsten veröffentlichten Jahreswert für gebrauchte Wohnungen (Bestand) und, soweit ausgewiesen, für Neubauwohnungen. Die Spalte „10 Jahre“ vergleicht mit dem Wert zehn Jahre zuvor, „Seit Höchststand“ mit dem bisherigen Spitzenjahr. Ein Klick auf die Stadt führt zur ausführlichen Analyse mit der Entwicklung über 50 Jahre, Mieten, Stadtteilen und Bauland.

Entwicklung seit 2015

Seit 2015 sind die Wohnungspreise in allen großen Städten des Landes deutlich gestiegen – am stärksten in Mannheim, wo sich der Quadratmeterpreis innerhalb von zehn Jahren etwa verdoppelt hat. In Freiburg, Heidelberg, Ulm, Tübingen, Heilbronn und Pforzheim lag das Plus bei rund 70 bis 90 %, in Stuttgart bei gut der Hälfte. Der Höhepunkt lag überall im Jahr 2022; danach haben steigende Bauzinsen die Preise um 5 bis 16 % gedrückt. Seit 2024 stabilisieren sich die Märkte, die Zahl der Verkäufe nimmt wieder zu. Für Karlsruhe veröffentlicht der Gutachterausschuss vergleichbare Durchschnittspreise erst seit 2023, die Stadt fehlt deshalb in der Indexkurve.

Was die Preise in Baden-Württemberg treibt

• Wirtschaftskraft: Automobil- und Maschinenbau, IT und Forschung sorgen in Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Ulm für viele gut bezahlte Arbeitsplätze.
• Universitätsstädte: In Heidelberg, Freiburg und Tübingen treffen viele Studierende und Beschäftigte von Hochschulen und Kliniken auf einen begrenzten Wohnungsbestand.
• Knappes Bauland: Tallagen, Weinberge und Naturschutzflächen begrenzen das Bauen. Neubau ist entsprechend teuer.
• Kaufnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent. Mit Notar, Grundbuch und Makler kommen schnell über 10 Prozent zum Kaufpreis hinzu – rechnen Sie mit dem Kaufnebenkostenrechner nach.

So lesen Sie die Zahlen

Durchschnittspreise der Gutachterausschüsse sind die verlässlichste öffentliche Quelle, weil sie auf echten Verkäufen beruhen. Sie sind aber nicht qualitätsbereinigt: Wird in einem Jahr ein höherer Anteil an Altbauten oder einfachen Lagen verkauft, sinkt der Durchschnitt, ohne dass einzelne Wohnungen billiger geworden wären. Die Gutachterausschüsse grenzen ihre Auswertungen zudem leicht unterschiedlich ab. Vergleichen Sie deshalb vor allem die Größenordnung und die Entwicklung über mehrere Jahre. Für Ihre eigene Immobilie zählen Lage, Zustand, Baujahr und Energieeffizienz.