Immobilienpreise Donaueschingen: Entwicklung der letzten 20 und 50 Jahre

Stand: Oktober 2026. Eine gebrauchte Eigentumswohnung aus der Zeit vor 2000 wurde in Donaueschingen in den Jahren 2023 und 2024 im Durchschnitt für rund 2.240 € pro Quadratmeter verkauft. Wohnungen mit Baujahr ab 2000 kosteten im Schnitt rund 3.500 €. Das sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise, die der Gemeinsame Gutachterausschuss südwestlicher Schwarzwald-Baar-Kreis aus den notariellen Kaufverträgen ausgewertet hat. Eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand kostete damit rund 157.000 €.

Eine jährliche amtliche Preisreihe gibt es für Donaueschingen nicht. Der Gutachterausschuss veröffentlicht seine Werte für jeweils zwei Jahre. Für die Entwicklung von Jahr zu Jahr greifen wir deshalb auf Angebotspreise aus Inseraten zurück. Sie liegen deutlich über den Kaufpreisen: 2025 wurden Wohnungen im Schnitt für 2.697 € pro Quadratmeter angeboten, im Oktober 2026 für 2.559 €.

Das Wichtigste in Zahlen

Zeitraum	nominal	inflationsbereinigt
50 Jahre (1975–2025)¹	rund +195 % (× 3,0)	rund −6 %
20 Jahre (2005–2025)¹	rund +65 %	rund +11 %
Angebotspreise 2023 bis 2025	−9 %	rund −13 %
Kaufpreise Bestand 2021/22 bis 2023/24, amtlich²	rund −6 %	–

¹ Werte vor 2023 sind eine Modellrechnung auf Basis der Angebotspreise (siehe Methode). ² Wohnungen mit Baujahr vor 2000, nach Fallzahlen gewichteter Durchschnitt der veröffentlichten Werte.

Wohnungspreise: die amtlichen Werte

Der Gemeinsame Gutachterausschuss mit Sitz in Donaueschingen ist seit 2020 für elf Städte und Gemeinden im Südwesten des Schwarzwald-Baar-Kreises zuständig, darunter Bad Dürrheim, Hüfingen, Blumberg und Furtwangen. Für Eigentumswohnungen veröffentlicht er in seinen Grundstücksmarktberichten Durchschnittspreise je Quadratmeter Wohnfläche, getrennt nach Baujahr und Größe. Die Werte für Donaueschingen gelten für die Stadt mit ihren Ortsteilen.

Baujahr, Wohnfläche	2021/2022 €/m²	Fälle	2023/2024 €/m²	Fälle
vor 2000, bis 50 m²	2.393	25	2.000	20
vor 2000, 51–90 m²	2.430	48	2.262	45
vor 2000, über 90 m²	2.330	30	2.381	26
2000–2019, 51–90 m²	3.485	12	–	–
ab 2020, 51–90 m²	4.128	7	–	–
ab 2000, 51–90 m²	–	–	3.852	26
ab 2000, über 90 m²	–	–	2.942	16

Bei Wohnungen mit Baujahr vor 2000 ging der Durchschnitt von rund 2.390 € auf rund 2.240 € pro Quadratmeter zurück, also um etwa 6 %. Besonders bei kleinen Wohnungen bis 50 m² gaben die Preise nach. Für jüngere Baujahre hat der Gutachterausschuss die Gruppen zwischen den beiden Berichten geändert, ein direkter Vergleich ist deshalb nicht möglich. Die Spannen sind groß: 2023/2024 kosteten Wohnungen mit 51 bis 90 m² zwischen 656 € und 5.713 € pro Quadratmeter.

Auch die Zahl der Verkäufe ist gesunken. Im gesamten Gebiet des Gutachterausschusses wurden 2021 noch 465 Wohnungen verkauft, 2023 nur 257 und 2024 dann 286.

Angebotspreise seit 2023

Die Angebotspreise zeigen dieselbe Richtung wie die amtlichen Werte. Seit 2023 sinken sie jedes Jahr um 4 bis 5 %, von 2.952 € auf 2.559 € pro Quadratmeter im Oktober 2026. Angebotspreise sind aber keine Kaufpreise. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen, und liegen in Donaueschingen rund ein Viertel über dem, was laut Gutachterausschuss für ältere Wohnungen tatsächlich bezahlt wurde.

50 Jahre im Überblick

Für die Jahre vor 2023 gibt es keine vergleichbaren Jahreswerte für Donaueschingen. Den Angebotspreis von 2023 haben wir deshalb mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Bundesbank zurückgerechnet. Die gestrichelte Linie zeigt also, wie sich Wohnimmobilien in ganz Deutschland entwickelt haben, übertragen auf das Donaueschinger Niveau. Nach dieser Modellrechnung hätte eine Wohnung 1975 rund 910 € pro Quadratmeter gekostet, 2005 rund 1.630 €.

Inflationsbereinigt bleibt davon wenig übrig. In Preisen von 2025 entsprechen die 910 € von 1975 rund 2.860 €, also etwas mehr als der heutige Angebotspreis von 2.697 €. Über 50 Jahre ist eine Wohnung damit nur nominal deutlich teurer geworden. Seit 2005 bleibt real ein Plus von rund 11 %.

Donaueschingen ist mit gut 22.000 Einwohnern (Fortschreibung des Statistischen Landesamts, Ende 2023) die größte Stadt im Gebiet des Gutachterausschusses. Die Einwohnerzahl ist seit 2004 nur leicht gestiegen. Die Stadt liegt nahe der A 81 und an mehreren Bahnstrecken, Villingen-Schwenningen ist schnell erreichbar. Neuen Wohnraum soll vor allem das Quartier „Am Buchberg“ bringen: Die städtische Konversions- und Entwicklungsgesellschaft hat dafür rund 14 Hektar ehemalige Militärflächen vom Bund gekauft, die schrittweise bebaut werden.

Zinsen als Preistreiber

Anfang der 1980er-Jahre kosteten Baukredite rund 11 % Zinsen, in den 1990er-Jahren 6 bis knapp 10 %. Danach sanken sie bis 2020 auf rund 1,2 %. Mit dem Anstieg auf rund 3,8 % im Jahr 2023 brach in Donaueschingen die Zahl der Wohnungsverkäufe ein, die Preise gaben nach. 2025 lagen die Bauzinsen bei rund 3,65 %. Für eine Wohnung zum Donaueschinger Preisniveau bedeutet ein Prozentpunkt mehr Zins bei 150.000 € Darlehen rund 125 € mehr Zinsen im Monat.

Ihre mögliche Rate können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner durchrechnen.

Kaufen oder mieten in Donaueschingen?

Einen Mietspiegel gibt es in Donaueschingen nicht. Die Angebotsmieten in mittlerer Lage blieben von 2023 bis 2025 mit rund 9,60 € pro Quadratmeter nahezu gleich, im Oktober 2026 lagen sie bei 9,80 €. Die Angebotspreise für Wohnungen sanken im selben Zeitraum um 9 %, die Verbraucherpreise stiegen um rund 4,5 %. Eine Wohnung wurde 2025 damit für etwa das 23-Fache der Jahresmiete angeboten.

Die tatsächlich gezahlten Mieten liegen niedriger. Laut Gutachterausschuss kosteten Mietwohnungen mit mittlerer Ausstattung in Donaueschingen 2023 und 2024 meist 6,40 € bis 7,60 € pro Quadratmeter, gut ausgestattete Wohnungen 8,30 € bis 11,30 €. Ob sich ein Kauf für Sie lohnt, hängt vor allem von Zins, Eigenkapital und Haltedauer ab:

Häuser und Bauland

Für Häuser gibt es ebenfalls keine amtliche Jahresreihe. Ein- und Zweifamilienhäuser (einschließlich Doppel- und Reihenhäuser) mit Baujahr vor 2000 wurden 2023 und 2024 im Schnitt für rund 2.235 € (bis 130 m² Wohnfläche, 14 Verkäufe) und 2.084 € pro Quadratmeter (ab 131 m², 23 Verkäufe) verkauft, jeweils mit Grundstück. Ein gebrauchtes Haus mit 140 m² kostete damit rund 290.000 €. Neuere Häuser wurden so selten verkauft, dass die Werte kaum aussagekräftig sind. Die Angebotspreise für Häuser lagen seit 2023 nahezu unverändert zwischen rund 2.600 € und 2.700 € pro Quadratmeter.

Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland lagen in der Kernstadt zum Stichtag Ende 2020 meist bei 195 € pro Quadratmeter, je nach Zone zwischen 180 € und 240 €. In den Ortsteilen waren es rund 100 € bis 150 €. Die aktuellen Werte zum Stichtag 1. Januar 2025 veröffentlicht der Gutachterausschuss im Bodenrichtwertsystem BORIS-BW.

Ausblick

Seit dem Zinsanstieg sinken in Donaueschingen sowohl die Kaufpreise als auch die Angebotspreise für Wohnungen leicht. Die Zahl der Verkäufe hat sich 2024 etwas erholt, liegt aber noch deutlich unter dem Niveau von 2021. Weil die Mieten stabil sind und die Kaufpreise im Landesvergleich niedrig, bleibt der Markt für Selbstnutzer und Kapitalanleger interessant. Mit dem Quartier „Am Buchberg“ kommt in den nächsten Jahren neuer Wohnraum hinzu. Für den Preis einer einzelnen Wohnung oder eines Hauses entscheiden vor allem Baujahr, Zustand und Energieeffizienz.

Zum Vergleich mit anderen Städten: Immobilienpreise in Baden-Württemberg.

Methode und Quellen

Die amtlichen Werte sind Durchschnittspreise aus tatsächlichen Verkäufen, die der Gemeinsame Gutachterausschuss südwestlicher Schwarzwald-Baar-Kreis in den Grundstücksmarktberichten 2023 (Verträge 2021 und 2022) und 2025 (Verträge 2023 und 2024) als Gebäudefaktoren veröffentlicht hat. Der Bodenwertanteil ist darin enthalten. Die Durchschnitte für Wohnungen mit Baujahr vor 2000 haben wir aus den veröffentlichten Werten nach der Zahl der Fälle gewichtet berechnet. Die Jahreswerte ab 2023 sind Angebotspreise aus Inseraten von immoportal.com, keine Kaufpreise. Die Werte vor 2023 sind eine Modellrechnung: Den Angebotspreis von 2023 haben wir mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank zurückgerechnet. Sie zeigen die Größenordnung, nicht den tatsächlichen Donaueschinger Preis. Inflationsbereinigt haben wir mit dem Verbraucherpreisindex von Destatis, in Preisen von 2025.

• Gemeinsamer Gutachterausschuss südwestlicher Schwarzwald-Baar-Kreis: Grundstücksmarktbericht 2025, Grundstücksmarktbericht 2023, Grundstücksmarktbericht 2021, Marktberichte
• Bodenrichtwerte: BORIS-BW
• Angebotspreise und Angebotsmieten: immoportal.com, Immobilienpreise Donaueschingen (Stand 1. Oktober 2026)
• Deutsche Bundesbank: Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt, Zinsstatistik; Verbraucherpreisindex (Destatis)