Immobilienpreise Tübingen: Entwicklung der letzten 20 und 50 Jahre

Stand: Oktober 2026. Eine gebrauchte Eigentumswohnung in der Tübinger Kernstadt wurde 2024 im Mittel für 4.350 € pro Quadratmeter verkauft, eine Neubauwohnung für 8.190 €. Das sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise: Der Gemeinsame Gutachterausschuss wertet alle notariellen Kaufverträge aus und veröffentlicht den Median, also den mittleren Wert aller Verkäufe. Der jüngste Bericht reicht bis Ende 2024, Jahreswerte für 2025 liegen noch nicht vor.

Gegenüber dem Höchststand von 2022 sind gebrauchte Wohnungen damit rund 11 % günstiger geworden. Neubauwohnungen haben dagegen kaum nachgegeben. Laut Gutachterausschuss steigen die Preise für gebrauchte Wohnungen seit dem Frühjahr 2024 wieder leicht.

Das Wichtigste in Zahlen

Zeitraum	nominal	inflationsbereinigt
50 Jahre (1975–2024)¹	rund +330 % (× 4,3)	rund +40 %
20 Jahre (2004–2024)¹	rund +140 %	rund +62 %
14 Jahre (2010–2024), amtlich	+136 %	rund +74 %
Höchststand 2022 bis 2024	−11 %	rund −18 %

¹ Werte vor 2010 sind eine Modellrechnung (siehe Methode). Alle Angaben beziehen sich auf gebrauchte Wohnungen in der Kernstadt.

Wohnungspreise seit 2010: die amtlichen Werte

Von 2010 bis 2022 ist der mittlere Quadratmeterpreis gebrauchter Wohnungen in der Kernstadt (Tübingen mit Derendingen und Lustnau) von 1.845 € auf 4.875 € gestiegen, also auf mehr als das Zweieinhalbfache. Der Preis für Neubauwohnungen kletterte von 2.900 € auf 7.605 € und erreichte 2023 mit 8.540 € seinen Höchststand.

Nach dem Zinsanstieg sanken die Preise gebrauchter Wohnungen 2023 um gut 7 % und 2024 um knapp 4 %. Ihren Tiefpunkt erreichten sie laut Gutachterausschuss um den Jahreswechsel 2023/24. Danach stiegen sie wieder leicht: In der Quartalsauswertung lag der Bestandspreis im ersten Quartal 2025 bei 4.308 €, der Neubaupreis bei 7.690 €. Auch die Zahl der Verkäufe hat sich erholt. 2024 wechselten 429 Eigentumswohnungen den Besitzer, 2023 waren es 355.

Jahr	Bestand €/m²	Neubau €/m²
2010	1.845	2.900
2012	2.171	3.421
2014	2.500	3.620
2016	2.931	4.469
2018	3.375	5.189
2020	4.017	6.151
2021	4.445	6.475
2022	4.875	7.605
2023	4.520	8.540
2024	4.350	8.190

Medianwerte, Kernstadt. Ein Neubau kostet in Tübingen fast doppelt so viel wie eine gebrauchte Wohnung. Das liegt an hohen Grundstücks- und Baukosten, aber auch daran, dass meist kleine Wohnungen in zentralen Lagen neu gebaut werden: Die Hälfte der Neubauwohnungen, die 2023 und 2024 verkauft wurden, hatte höchstens 50 m².

50 Jahre im Überblick

Amtliche Preise in Euro pro Quadratmeter veröffentlicht der Gutachterausschuss erst ab 2010. Für die Jahre davor haben wir den Tübinger Wert von 2010 mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Bundesbank zurückgerechnet. Die Kurve vor 2010 zeigt also, wie sich Wohnimmobilien in ganz Deutschland entwickelt haben, übertragen auf das Tübinger Preisniveau. Örtliche Besonderheiten bildet sie nicht ab.

Nach dieser Modellrechnung kostete eine gebrauchte Wohnung 1975 rund 1.000 € pro Quadratmeter (umgerechnet in Euro). In Preisen von 2025 entspricht das rund 3.160 €. Bis 2024 ergibt das nominal gut das Vierfache, real ein Plus von rund 40 %. Das meiste davon stammt aus den Jahren seit 2010: Real lag der Höchststand 2022 bei rund 5.390 €, 2024 waren es rund 4.450 €. Wer 2022 gekauft hat, liegt damit real bisher deutlich im Minus.

Wohnraum in Tübingen ist knapp, weil die Stadt ein großer Hochschul- und Klinikstandort ist. Rund 91.000 Menschen leben hier (Basis Zensus 2022), an der Universität waren im Wintersemester 2025/26 rund 28.000 Studierende eingeschrieben. Größere neue Wohnviertel konnte die Stadt vor allem auf frei gewordenen Flächen bauen: Nach dem Abzug der französischen Streitkräfte 1991 entstanden auf den früheren Kasernengeländen der Südstadt das Französische Viertel und das Loretto-Areal.

Zinsen als Preistreiber

Anfang der 1980er-Jahre kostete ein Baukredit rund 11 % Zinsen, in den 1990er-Jahren meist zwischen 6 und knapp 10 %. Danach wurde Geld immer billiger, bis die Zinsen 2020 bei rund 1,2 % lagen. In diesen Jahren hat sich der Tübinger Wohnungspreis mehr als verdoppelt. Mit dem Anstieg auf rund 3,8 % im Jahr 2023 kehrte sich der Effekt um: Für dieselbe Monatsrate bekamen Käufer plötzlich ein deutlich kleineres Darlehen. Seitdem liegen die Zinsen bei etwa 3,5 bis 4 %.

Wie sich Zins und Tilgung auf Ihre Monatsrate auswirken, können Sie im Baufinanzierungsrechner durchrechnen.

Kaufen oder mieten in Tübingen?

Für Tübingen gibt es keine lange amtliche Mietreihe, die man mit den Kaufpreisen vergleichen könnte. Einen Anhaltspunkt bietet der qualifizierte Mietspiegel: Bei der Erhebung im Mai 2024 betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete der erfassten Wohnungen 11,27 € pro Quadratmeter. Eine gebrauchte Wohnung in der Kernstadt kostete 2024 also etwa das 32-Fache der Jahresmiete laut Mietspiegel. Neue Mietverträge liegen oft darüber, weil der Mietspiegel auch ältere Verträge enthält.

Das bedeutet: Gemessen am Kaufpreis bringt eine Wohnung in Tübingen wenig laufende Miete ein. Ein Kauf lohnt sich daher eher, wenn Sie lange selbst darin wohnen. Ob er sich für Sie rechnet, hängt von Zins, Eigenkapital und Haltedauer ab:

Kernstadt und Ortsteile

Für einzelne Stadtteile veröffentlicht der Gutachterausschuss keine Preise. Er unterscheidet aber zwischen der Kernstadt und den Ortsteilen wie Bühl, Hirschau, Pfrondorf oder Unterjesingen. In den Ortsteilen kosteten gebrauchte Wohnungen 2024 im Mittel 3.525 € pro Quadratmeter, rund 19 % weniger als in der Kernstadt. Seit 2010 (1.625 €) sind die Preise dort etwas weniger stark gestiegen als in der Kernstadt.

In der Kernstadt spielt das Baujahr eine große Rolle. In den Jahren 2023 und 2024 kosteten mittelgroße Wohnungen (40 bis 79 m²) aus der Zeit vor 1980 im Schnitt rund 3.900 € pro Quadratmeter. Gleich große Wohnungen, die ab 2010 gebaut wurden, kosteten rund 5.900 €. Einzelne Verkäufe lagen zwischen gut 1.700 € und über 8.600 € pro Quadratmeter.

Häuser und Bauland

Für Häuser enthält die kostenlose Ausgabe des Marktberichts keine Durchschnittspreise. Die Zahl der Verkäufe ist gering: 2024 wurden in Tübingen 112 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, darunter 40 Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Zusammen kosteten sie rund 78,6 Mio. €. Rechnerisch sind das rund 700.000 € pro Haus (2023: rund 820.000 €). Weil sehr unterschiedliche Häuser darin stecken, ist das nur eine Größenordnung und kein Preis für ein typisches Haus. Bei gebrauchten Häusern sieht der Gutachterausschuss eine ähnliche Entwicklung wie bei gebrauchten Wohnungen.

Bauland bleibt knapp und hat nicht an Wert verloren. Zum 1. Januar 2025 wurden die Bodenrichtwerte gegenüber 2022 nahezu unverändert gelassen. In der Kernstadt liegen sie im Mittel bei rund 930 € pro Quadratmeter, in den Ortsteilen bei rund 650 €, im gesamten Stadtgebiet bei rund 855 €. Im Jahr 2024 wurden in ganz Tübingen nur sechs baureife Wohnbaugrundstücke verkauft.

Ausblick

Seit dem Frühjahr 2024 steigen die Preise für gebrauchte Wohnungen wieder leicht. Neubauwohnungen sind teuer geblieben, Bauland wird nicht billiger, und die Universität sowie die Kliniken sorgen weiter für Nachfrage. Ein Boom wie zwischen 2010 und 2022 ist ohne deutlich sinkende Zinsen aber kaum zu erwarten, ein neuer starker Rückgang angesichts der knappen Flächen ebenso wenig. Wie viel eine einzelne Wohnung wert ist, hängt vor allem von Lage, Baujahr und energetischem Zustand ab. Der Gutachterausschuss veröffentlicht seinen Marktbericht alle zwei Jahre; der nächste dürfte die Jahre 2025 und 2026 abdecken.

Zum Vergleich mit der Landeshauptstadt: Immobilienpreise in Stuttgart.

Methode und Quellen

Alle Werte ab 2010 sind Medianwerte aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen (Gemeinsamer Gutachterausschuss Tübingen), keine Angebotspreise aus Inseraten. Sie gelten für die Kernstadt mit Derendingen und Lustnau. Welche Wohnungen in einem Jahr verkauft werden, ist von Jahr zu Jahr verschieden. Deshalb schwanken die Werte auch ohne echte Preisänderung. Die Werte vor 2010 sind eine Modellrechnung: Den Tübinger Wert von 2010 haben wir mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank (lange Reihe ab 1975) zurückgerechnet. Er zeigt die Größenordnung, nicht den tatsächlichen Tübinger Preis. Inflationsbereinigt haben wir mit dem Verbraucherpreisindex von Destatis, in Preisen von 2025.

• Gemeinsamer Gutachterausschuss Tübingen: Grundstücksmarktbericht 2025, Immobilienmarkt 2023/2024 (kostenlose Ausgabe), veröffentlicht am 14. November 2025
• Universitätsstadt Tübingen: Mietspiegel 2024 und Dokumentation zur Mietspiegelerstellung
• Universität Tübingen: Pressemitteilung zur Studierendenstatistik vom 8. Dezember 2025
• Deutsche Bundesbank: Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt, Zinsstatistik; Verbraucherpreisindex (Destatis)