Immobilienpreise Köln: Entwicklung seit 1989 und Preise je Stadtteil

Stand: Oktober 2026, Berichtsjahr 2025. Eine Eigentumswohnung kostete in Köln 2025 im Mittel 4.709 € pro Quadratmeter, 4,2 % mehr als im Vorjahr. Das weist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Kölner Gutachterausschusses aus. Der Wert umfasst alle geeigneten Verkäufe, also Weiterverkäufe, Neubauwohnungen und umgewandelte Mietwohnungen. Einen eigenen Stadtdurchschnitt nur für gebrauchte Wohnungen enthält der Bericht nicht.

Damit liegt der Mittelwert nur noch 2,0 % unter dem Höchststand von 2022 (4.804 €). Der Markt hat sich belebt: Die Zahl der verkauften Wohnungen stieg 2025 um 11 % auf 4.772, der Geldumsatz um 18 % auf rund 1,76 Mrd. €.

Das Wichtigste in Zahlen

Kennzahl	Wert	Berichtsjahr
Mittelwert aller Eigentumswohnungen	4.709 €/m²	2025
Veränderung zum Vorjahr	+4,2 %	2025
Veränderung seit 2015 (2.750 €)	+71 %	2015–2025
Veränderung seit 2005 (1.731 €)	+172 %	2005–2025
Verkaufte Eigentumswohnungen	4.772	2025
Neubauverkäufe (Erstverkauf)	451	2025
Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand, Median	4.048 €/m²	2025

Prozentwerte über mehrere Jahre sind aus den amtlichen Jahreswerten berechnet und nicht inflationsbereinigt.

Wohnungspreise seit 1989

Die Reihe des Gutachterausschusses reicht bis 1989 zurück, damals lag der Mittelwert bei 1.064 €. Nach einem kräftigen Anstieg bis 1995 (1.874 €) folgte eine lange Seitwärtsphase: 2008 kostete der Quadratmeter mit 1.714 € weniger als dreizehn Jahre zuvor, inflationsbereinigt also noch deutlich weniger.

Ab 2010 begann der Aufschwung. Zwischen 2010 und 2022 stieg der Mittelwert von 1.966 € auf 4.804 €. Mit der Zinswende fiel er 2023 um 7,7 % auf 4.433 €, seither geht es wieder aufwärts. Der Bericht betont, dass solche Mittelwerte stark davon abhängen, welche Wohnungen im jeweiligen Jahr verkauft wurden. Die Sprünge von 2016, 2019 und 2021 sind deshalb nicht allein als Preisanstieg zu lesen.

Jahr	Mittelwert €/m²	zum Vorjahr
1989	1.064
1995	1.874	+9,7 %
2000	1.720	−1,4 %
2005	1.731	+5,7 %
2010	1.966	+8,9 %
2015	2.750	+6,8 %
2020	3.985	+4,7 %
2021	4.676	+17,3 %
2022	4.804	+2,7 %
2023	4.433	−7,7 %
2024	4.519	+1,9 %
2025	4.709	+4,2 %

Linksrheinisch und rechtsrheinisch

Aussagekräftiger für die Preisbewegung ist der Preisindex des Gutachterausschusses, weil er die Kaufpreise auf vergleichbare Wohnungen in mittlerer Lage umrechnet. Basis ist das erste Halbjahr 2020.

Zeitraum	Stadtbezirke 1–6 (linksrheinisch mit Deutz)	Stadtbezirke 7–9 (rechtsrheinisch ohne Deutz)
1. Halbjahr 2020	100	100
1. Halbjahr 2022 (Höchststand)	123	140
2. Halbjahr 2023	113	120
2. Halbjahr 2024	117	120
2. Halbjahr 2025	120	124

Rechtsrheinisch stiegen die Preise bis 2022 stärker, sie fielen danach aber auch deutlich: Ende 2025 lag der Index dort rund 11 % unter dem Gipfel, linksrheinisch nur rund 2 %. Die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, also die vom Gutachterausschuss beschlossenen Lagewerte, stiegen zum 1. Januar 2026 im Schnitt um 3 %. Einzelne Teilbereiche der Stadt verloren aber auch an Wert.

Preise je Stadtteil

Die Grafik zeigt alle Stadtteile mit mindestens 60 Weiterverkäufen. Am teuersten sind die Altstadt und die Neustadt sowie Lindenthal mit Mittelwerten von rund 5.600 bis 5.900 €. Rechtsrheinisch und in den Randlagen liegen die Werte teils bei knapp über 3.000 €. Die Spannen innerhalb eines Stadtteils sind groß: In der Altstadt/Süd reichten die Weiterverkäufe von 1.346 bis 19.630 € pro Quadratmeter.

Neubauwohnungen kosteten deutlich mehr. In Ehrenfeld, dem größten Neubaustandort des Jahres, lag der Mittelwert bei 7.149 € (141 Verkäufe), in der Neustadt/Nord bei 8.698 € (39), in Nippes bei 7.532 € (25) und in Weidenpesch bei 5.819 € (53).

Was die Baujahresklassen zeigen

Die Open-Data-Tabellen des Landes (BORIS-NRW) gliedern Wohnungen in mittlerer Lage nach Baujahr. Einen Wert für alle gebrauchten Wohnungen gibt es für Köln dort nicht, die Spalte ist leer. Wir zeigen die Klassen deshalb getrennt und rechnen keinen eigenen Durchschnitt.

Baujahr	2024 €/m²	Verkäufe	2025 €/m²	Verkäufe
Neubau	6.740	86	6.490	26
ab 2010	5.890	45	5.290	7
1995–2009	4.610	115	4.240	33
1975–1994	3.790	174	3.360	63
1950–1974	3.600	511	3.170	83
1920–1949	4.380	84	3.920	18
bis 1919	5.330	82	4.280	16

Vorsicht beim Vergleich der beiden Jahre: Für 2025 steht nur ein Bruchteil der Verkäufe des Vorjahres in der Tabelle. Der scheinbare Rückgang um rund 8 bis 20 % in den Bestandsklassen passt nicht zu Stadtbericht und Index, die für 2025 steigende Preise ausweisen. Die Klassen taugen als Einordnung des Preisniveaus nach Baualter, nicht als Trendmaß. Die Rangfolge ist typisch: Neubau und sehr junge Wohnungen sind am teuersten, die Jahrgänge 1950 bis 1994 am günstigsten, Altbauten vor 1919 liegen wieder höher.

Häuser und Bauland

Für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser nennt der Bericht den Median seit 2004. 2025 lag er bei 4.048 € pro Quadratmeter Wohnfläche (1.071 Fälle) und damit 1,2 % über dem Vorjahr, aber rund 16 % unter dem Höchststand von 4.839 € im Jahr 2022. Gegenüber 2010 (1.975 €) hat sich der Wert verdoppelt.

Die Preisspanne beim Bauland ist in Köln besonders groß. Die Tabelle nennt die gebietstypischen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026, jeweils erschließungsbeitragsfrei.

Bauland, €/m²	gute Lage	mittlere Lage	mäßige Lage
Freistehende Häuser	2.220	840	540
Doppel- und Reihenendhäuser	1.770	920	520
Reihenmittelhäuser	1.420	970	580
Mietwohnungsbau (GFZ ca. 1,2)	1.130	1.030	810

Der Bodenpreisindex für Eigenheimgrundstücke stieg 2025 linksrheinisch um 3 % und fiel rechtsrheinisch um 5 %. Grundstücke für den Geschosswohnungsbau blieben unverändert.

Kosten und Mietrecht

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Bei 450.000 € Kaufpreis sind das 29.250 €, dazu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Den Gesamtbetrag rechnet der Kaufnebenkostenrechner aus. Worauf Sie bei einer Wohnung sonst achten sollten, steht im Ratgeber Eigentumswohnung kaufen.

Köln fällt unter die Mieterschutzverordnung NRW. Die Mietpreisbremse gilt bis zum 31. Dezember 2029. Bis zum 28. Februar 2030 gelten die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren und die Kündigungssperrfrist von acht Jahren nach einer Umwandlung. Für die ortsübliche Miete ist der Mietspiegel der Rheinischen Immobilienbörse maßgeblich, an dem auch die Stadt und der Gutachterausschuss mitwirken. Mietwerte nennt der Grundstücksmarktbericht selbst nicht, deshalb stehen hier keine.

Für Kapitalanleger ist der Liegenschaftszinssatz eine Orientierung, also die marktübliche Verzinsung des Immobilienwerts. Für vermietetes Wohnungseigentum beziffert ihn der Gutachterausschuss auf 1,9 % (259 Fälle aus 2025).

Wie sich Köln im Land einordnet

Unter den Städten in Nordrhein-Westfalen gehört Köln zur Spitzengruppe. In der Übersicht für Nordrhein-Westfalen liegt nur Düsseldorf bei gebrauchten Wohnungen vergleichbarer Baujahre höher. Was die Landeshauptstadt kostet, zeigt unser Beitrag zu den Immobilienpreisen in Düsseldorf.

Methode und Quellen

Die Mittelwerte seit 1989 stammen aus Kapitel 6.1.3 des Berichts und beruhen auf allen geeigneten Kauffällen aus Weiterverkauf, Erstverkauf aus Neubau und Erstverkauf aus Umwandlung. Sie sind nicht qualitätsbereinigt. Der Bericht 2026 wertet erstmals nach Vertragsdatum statt nach Eingangsdatum aus; statistische Angaben für Vorjahre können daher von älteren Berichten abweichen. Eine Rückrechnung vor 1989 und eine Modellkurve über 50 Jahre gibt es hier bewusst nicht, weil dafür keine Kölner Daten vorliegen. Die Baujahresklassen beziehen sich laut Landesbericht auf mittlere Wohnlagen, Wohnungen von 60 bis 100 m² in Gebäuden mit 4 bis 16 Einheiten.

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025, Stichtag 01.01.2026, Erstveröffentlichung 31.03.2026
• Grundstücksmarktdaten NRW: Open Data BORIS-NRW, Berichtsjahre 2024 und 2025
• Oberer Gutachterausschuss NRW: Grundstücksmarktbericht NRW 2026, Abgrenzung der Baujahresklassen
• Land NRW: Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025, geändert am 28.10.2025, Liste der 57 Kommunen

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