Immobilienpreise Dortmund: Entwicklung und amtliche Zahlen seit 2016
Wohnungspreise in Dortmund: amtlicher Index seit 2016, Neubau und Bestand nach Baujahr, Häuser, Bauland und Mietrecht. Mit Grafiken und Quellen.
Stand: Oktober 2026, Berichtsjahr 2025. Eigentumswohnungen im Bestand wurden in Dortmund 2025 rund 4 bis 5 % teurer und liegen damit nur noch knapp unter dem Höchststand von 2022. Das zeigt der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses, der die tatsächlich gezahlten Kaufpreise auswertet. Neu gebaute Wohnungen kosteten im Median 4.550 € pro Quadratmeter.
Einen einzelnen Durchschnittspreis für alle gebrauchten Wohnungen weist der Bericht nicht aus. Wir bilden auch keinen eigenen, sondern zeigen den amtlichen Index und die Preise getrennt nach Baujahr. Eine gebrauchte Wohnung von 40 bis 110 m² aus den Jahren 1976 bis 1995 kostete 2025 im Median 2.330 € pro Quadratmeter.
Das Wichtigste in Zahlen
| Eigentumswohnungen im Bestand, Index | nominal | inflationsbereinigt |
|---|---|---|
| 2016 bis 2025 | rund +93 % | rund +50 % |
| Höchststand 2022 bis 2025 | −1,9 % | rund −11 % |
| 2024 bis 2025 | +4,4 % | nicht berechnet |
Die Veränderungen sind aus den amtlichen Indexwerten gerechnet. Der Gutachterausschuss selbst nennt für 2025 einen Zuwachs von rund fünf Prozent und einen mittleren Anstieg der Immobilienrichtwerte für Wohnungseigentum um 4,7 %.
Der Preisindex: Wohnungen fast wieder am Hoch
Preisindizes in Dortmund (2020 = 100)
Quelle: Gutachterausschuss Dortmund, Grundstücksmarktbericht 2026 (Stand: Berichtsjahr 2025), Ziffern 5.1.2 und 6.1.2. Wohnungseigentum: gesamtes Stadtgebiet, genormte Kaufpreise.
Der Index misst genormte Kaufpreise für das gesamte Stadtgebiet und ist deshalb das beste Maß für die Entwicklung. Von 2016 bis 2022 stieg er für Eigentumswohnungen von 64,7 auf 127,0 Punkte, 2023 fiel er auf 117,0. Seitdem geht es aufwärts, zuletzt auf 124,6 Punkte. Häuser haben sich deutlich weniger erholt: Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser liegen rund 10 % unter ihrem Stand von 2022, Reihenhäuser und Doppelhaushälften rund 9 %.
| Jahr | Wohnungen | freistehende Häuser | Reihenhäuser, Doppelhaushälften |
|---|---|---|---|
| 2016 | 64,7 | 74,8 | 71,7 |
| 2018 | 81,1 | 84,1 | 81,6 |
| 2020 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| 2021 | 113,5 | 117,4 | 110,6 |
| 2022 | 127,0 | 125,0 | 125,2 |
| 2023 | 117,0 | 110,8 | 112,7 |
| 2024 | 119,4 | 111,4 | 110,9 |
| 2025 | 124,6 | 112,8 | 114,0 |
Der Markt hat sich auch bei den Verkaufszahlen belebt. 2025 zählte der Gutachterausschuss 1.725 Kauffälle für Wohnungseigentum nach 1.561 im Vorjahr, darunter 1.588 Wiederverkäufe. Neu gebaute Wohnungen wurden dagegen nur 62-mal verkauft, 2024 waren es 84.
Was gebrauchte Wohnungen nach Baujahr kosten
Gebrauchte Wohnungen nach Baujahr 2025: Median pro m²
- Baujahr 2010–20233.670 €
- Baujahr 1996–20092.760 €
- Baujahr 1976–19952.330 €
- Baujahr 1946–19752.090 €
- Baujahr vor 19451.720 €
Quelle: Gutachterausschuss Dortmund, Grundstücksmarktbericht 2026, Ziffer 6.1.1. Wiederverkäufe ohne Umwandlung, 40 bis 110 m², 344 Kauffälle im Jahr 2025. Kein Stadtdurchschnitt.
Die Tabelle zeigt Mediane für Wohnungen von 40 bis 110 m² aus Wiederverkäufen ohne Umwandlung, einschließlich Grundstücksanteil. Der Bericht führt sie unter dem Stichwort selbstgenutztes Wohnungseigentum. 2025 flossen 344 Kauffälle ein. In dieser Größenklasse hängt der Preis stark vom Baujahr ab: Wohnungen ab 2010 kosten rund 75 % mehr als Wohnungen aus den Jahren 1946 bis 1975.
| Baujahr | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| vor 1945 | 1.620 | 1.760 | 2.170 | 1.900 | 2.360 | 1.720 |
| 1946–1975 | 1.630 | 1.930 | 2.210 | 1.950 | 1.990 | 2.090 |
| 1976–1995 | 1.930 | 2.130 | 2.290 | 2.270 | 2.230 | 2.330 |
| 1996–2009 | 2.470 | 2.580 | 2.940 | 2.680 | 2.830 | 2.760 |
| ab 2010¹ | 3.640 | 3.570 | 4.130 | 4.020 | 3.710 | 3.670 |
Angaben in € pro m² Wohnfläche. ¹ Das Endjahr der Klasse verschiebt sich je Bericht, 2025 sind es die Baujahre 2010 bis 2023.
Gebrauchte Wohnungen nach Baujahr: Median pro m² Wohnfläche
Quellen: Gutachterausschuss Dortmund, Grundstücksmarktberichte 2021 bis 2026. Wiederverkäufe ohne Umwandlung, 40 bis 110 m². Jüngste Klasse je Bericht mit anderem Endjahr (2018 bis 2023). Kein Stadtdurchschnitt.
Lesen Sie diese Reihen nicht als Preisentwicklung. Der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass sich aus Durchschnittspreisen wegen zufälliger Schwankungen und wechselnder Lagen keine tatsächliche Entwicklung ableiten lässt. Dafür ist der Index oben da. Die Tabelle zeigt das Preisniveau je Baujahr.
Neubau: seit 2023 seitwärts
Neu gebaute Eigentumswohnungen in Dortmund: Median pro m² Wohnfläche
Quelle: Gutachterausschuss Dortmund, Grundstücksmarktbericht 2026, Ziffer 6.1.1. Wohnungen von 40 bis 110 m², frei finanziert, Stand jeweils 31.12. Der Wert für 2022 ist im Bericht eingeklammert.
Neu errichtete Wohnungen von 40 bis 110 m² kosteten 2025 im Median 4.550 € pro Quadratmeter, der ausgewiesene Bereich reichte von 4.150 bis 4.960 €. Grundlage sind 47 Kauffälle. 2018 lag der Wert noch bei 2.600 €, seit 2022 bewegt er sich um 4.400 bis 4.570 €. Der Wert für 2022 ist im Bericht eingeklammert und damit weniger gesichert.
Häuser und Bauland
Die folgenden Durchschnittswerte gelten für unterkellerte Häuser in mittleren und guten Wohnlagen mit mittlerer bis gehobener Ausstattung, ohne Garagen.
| Haustyp, Baujahr | ø pro m² Wohnfläche | ø Kaufpreis |
|---|---|---|
| Freistehend, 1995–2009 | 4.100 € | 695.000 € |
| Freistehend, 1975–1994 | 3.250 € | 467.000 € |
| Freistehend, 1950–1974 | 2.920 € | 440.000 € |
| Doppelhaushälfte/Reihenendhaus, Neubau | 3.960 € | 609.000 € |
| Doppelhaushälfte/Reihenendhaus, 1975–1994 | 2.960 € | 425.000 € |
| Reihenmittelhaus, 1975–1994 | 2.600 € | 342.000 € |
Baureifes Land für den individuellen Wohnungsbau kostet laut typischen Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2026 rund 570 € pro Quadratmeter in guter, 420 € in mittlerer und 270 € in mäßiger Lage. Der Gutachterausschuss spricht von einem stagnierenden Niveau.
Kaufen und Vermieten: was rechtlich gilt
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 %. Bei 250.000 € Kaufpreis sind das 16.250 €. Die gesamten Nebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Ratgeber vor.
Dortmund steht in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW. Damit gilt die Mietpreisbremse: Bei Wiedervermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regel gilt bis zum 31. Dezember 2029. Die übrigen Regeln der Verordnung laufen bis zum 28. Februar 2030, darunter eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren nach Umwandlung in Eigentumswohnungen. Laut Landesregierung gilt in den Gebieten der Verordnung außerdem eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Maßgeblich für die Vergleichsmiete ist der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026, Datenstand Mai 2024. Laut Stadt stieg das Mietniveau gegenüber dem vorigen Mietspiegel im Schnitt um 5,01 %.
Zinsen als Rahmen
Bauzinsen in Deutschland (effektiv, % p. a.)
Quelle: Deutsche Bundesbank, Jahresmittel. Bis 1981 alle Zinsbindungen, 1982–2002 zehn Jahre fest, ab 2003 über zehn Jahre.
Der Preisrückgang von 2023 fiel mit dem starken Anstieg der Bauzinsen zusammen. Was das für eine Finanzierung bedeutet, zeigt der Baufinanzierungsrechner. Wie es in der Nachbarschaft aussieht, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Immobilienpreisen in Essen.
Methode und Quellen
Alle Preise beruhen auf Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen. Wir zeigen nur Werte, die der Gutachterausschuss veröffentlicht. Die CSV-Daten von BORIS-NRW haben wir für Dortmund nicht verwendet, weil sie nur einen zusammengefassten Wert für eine Teilstichprobe enthalten. Die Reihen beginnen 2016 (Index, Neubau) und 2020 (Baujahre); ältere Werte zeigen wir nicht. Die Inflationsbereinigung beruht auf dem Verbraucherpreisindex von Destatis und ist unsere Berechnung.
- Gutachterausschuss Dortmund: Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), Lizenz dl-de/zero-2-0
- Baujahres-Mediane 2020 bis 2024: Berichte 2021, 2022, 2023, 2024, 2025
- Land NRW: Mieterschutzverordnung, Fassung ab 07.11.2025, Anlage mit den Kommunen, Mitteilung des Landes zur Kappungsgrenze
- Grunderwerbsteuer: Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes, Finanzverwaltung NRW
- Stadt Dortmund: Mietspiegel 2025/2026
- Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik; Verbraucherpreisindex: Destatis
Häufige Fragen
Wie viel kostet eine Wohnung in Dortmund pro Quadratmeter?
Das hängt stark vom Baujahr ab. Gebrauchte Wohnungen von 40 bis 110 m² lagen 2025 im Median zwischen 1.720 € (vor 1945) und 3.670 € (2010 bis 2023). Neu gebaute Wohnungen kosteten 4.550 €. Einen Stadtdurchschnitt weist der Gutachterausschuss nicht aus.
Sind die Immobilienpreise in Dortmund gesunken?
2023 sank der Wohnungsindex um 7,9 %. Seitdem steigt er wieder und lag 2025 nur 1,9 % unter dem Höchststand von 2022. Freistehende Häuser liegen noch rund 10 % darunter.
Gilt in Dortmund die Mietpreisbremse?
Ja. Dortmund steht in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW, die Regel zur Miethöhe bei Mietbeginn gilt bis zum 31. Dezember 2029.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Dortmund?
6,5 % des Kaufpreises, wie in ganz Nordrhein-Westfalen. Bei 250.000 € sind das 16.250 €.
Warum gibt es keinen Durchschnittspreis für gebrauchte Wohnungen?
Der Bericht weist die Preise nach Baujahr und Wohnungsgröße aus. Ein einfacher Durchschnitt hinge stark davon ab, welche Wohnungen gerade verkauft wurden, die Entwicklung misst der Gutachterausschuss mit einem Index.
Aktuelle Angebote in und um Dortmund
Gerade sind im Umkreis von Dortmund keine Angebote online. Sie möchten hier verkaufen oder vermieten?
Kostenlos inserierenHat Ihnen der Artikel geholfen?
Teilen Sie ihn – oder legen Sie uns in der Google-Suche als bevorzugte Quelle fest, damit Sie unsere Beiträge dort zuerst sehen.
Bevorzugte Quelle bei Google
