Immobilienpreise Konstanz: Entwicklung der letzten 20 und 50 Jahre

Stand: Oktober 2026. Eine gebrauchte Eigentumswohnung in Konstanz kostet je nach Lage, Baujahr und Ausstattung meist zwischen 4.000 und 7.000 € pro Quadratmeter. In der häufigsten Gruppe, also bei Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern in guter Wohnlage aus den Baujahren 1970 bis 1989, lag der Wert für 2025 bei 4.800 € pro Quadratmeter. Diese Zahlen stammen vom Gutachterausschuss der Stadt. Er wertet alle notariellen Kaufverträge aus und leitet daraus Vergleichsfaktoren ab, also typische Quadratmeterpreise für bestimmte Gruppen von Wohnungen.

Einen Durchschnittspreis für alle verkauften Wohnungen veröffentlicht der Konstanzer Gutachterausschuss nicht kostenlos. Die lange Preisreihe in diesem Artikel folgt deshalb einer bestimmten Wohnungsgruppe, die der Ausschuss von 2010 bis 2022 jedes Jahr gleich bewertet hat: die gebrauchte 3-Zimmer-Wohnung in guter Wohnlage mit guter Ausstattung.

Das Wichtigste in Zahlen

Zeitraum	nominal	inflationsbereinigt
47 Jahre (1975–2022)¹	rund +355 % (× 4,6)	rund +60 %
20 Jahre (2002–2022)¹	rund +146 %	rund +75 %
12 Jahre (2010–2022), amtlich	+148 %	rund +98 %
2024 bis 2025, häufigste Wohnungsgruppe²	+2 %	rund 0 %

¹ Werte vor 2010 sind eine Modellrechnung (siehe Methode). Die Angaben bis 2022 beziehen sich auf den Richtwert für gebrauchte 3-Zimmer-Wohnungen in guter Wohnlage mit guter Ausstattung. ² Gute Wohnlage, Baujahr 1970 bis 1989, mittlere Ausstattung, drei und mehr Zimmer (4.700 € auf 4.800 € pro Quadratmeter).

Wohnungspreise seit 2010: die amtlichen Werte

Von 2010 bis 2022 ist der Richtwert für eine gebrauchte 3-Zimmer-Wohnung in guter Lage von 2.500 € auf 6.200 € pro Quadratmeter gestiegen. Das ist fast das Zweieinhalbfache. Rückgänge gab es in diesen zwölf Jahren nicht, nur 2014 blieb der Wert gleich. Am stärksten stieg er zwischen 2014 und 2016, um 27 % in zwei Jahren.

Vertragsjahr	Richtwert €/m²
2010	2.500
2012	2.950
2014	3.300
2016	4.200
2018	4.800
2019	5.100
2020	5.400
2021	5.900
2022	6.200

Gebrauchte Wohnung, 3 Zimmer, gute Wohnlage, Ausstattungsklasse 2 (übliche Ausstattung, meist Baujahr ab 1985). Neubauwohnungen lagen laut Gutachterausschuss im Schnitt deutlich darüber: 2010 um rund 15 %, für die Jahre 2020 bis 2022 um rund 1.500 € pro Quadratmeter.

Für das Vertragsjahr 2023 gibt es keine neuen Werte. Die Tabelle zum 1. Januar 2024 ist mit der des Vorjahres identisch. Seit 2025 teilt der Gutachterausschuss die Wohnungen anders ein, nämlich nach Baujahr und Ausstattung. Die neuen Werte lassen sich deshalb nicht direkt an die alte Reihe anhängen. Sie zeigen aber, dass die Preise zuletzt stabil waren:

Gebrauchte Wohnungen in guter Wohnlage, 3 Zimmer und mehr	2024	2025
Baujahr 1970–1989, mittlere Ausstattung	4.700 €	4.800 €
Baujahr 1990–2000, gehobene Ausstattung	5.600 €	6.600 €
Baujahr 2001–2023, gehobene Ausstattung	6.700 €	6.700 €
Baujahr 2001–2023, stark gehobene Ausstattung	8.400 €	7.200 €

Vergleichsfaktoren zum 1. Januar 2025 und 2026, abgeleitet aus den Verkäufen des jeweiligen Vorjahres. Gruppen mit wenigen Verkäufen schwanken stark: In die Gruppe 1970–1989 flossen 2025 44 Verkäufe ein, in die Gruppe 2001–2023 mit stark gehobener Ausstattung nur sechs. In bevorzugter Lage mit Seebezug wurden für einzelne Wohnungen mehr als 13.000 € pro Quadratmeter bezahlt.

50 Jahre im Überblick

Amtliche Werte aus Konstanz liegen für die Jahre ab 2010 vor. Für die Zeit davor haben wir den Konstanzer Wert von 2010 mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Bundesbank zurückgerechnet. Die gestrichelte Linie zeigt also, wie sich Wohnimmobilien in ganz Deutschland entwickelt haben, übertragen auf das Konstanzer Preisniveau. Ob Konstanz in den 1980er- und 1990er-Jahren schneller oder langsamer gestiegen ist, lässt sich daraus nicht ablesen.

Nach dieser Modellrechnung kostete eine vergleichbare Wohnung 1975 rund 1.360 € pro Quadratmeter (umgerechnet in Euro), in Preisen von 2025 rund 4.280 €. Bis 2022 ergibt das nominal mehr als das Vierfache und real ein Plus von rund 60 %. Fast der gesamte reale Zuwachs fällt in die Zeit nach 2010: Bis dahin hatten die Preise bundesweit real eher verloren. 2010 lag der reale Wert bei rund 3.460 €, 2022 bei rund 6.860 €.

Dass Konstanz so teuer ist, liegt vor allem an der Lage. Die Stadt grenzt an den Bodensee, den Rhein und die Schweiz und kann kaum in die Fläche wachsen. Gleichzeitig ist sie Hochschulstandort: Im Wintersemester 2024/25 waren an der Universität rund 10.150 und an der HTWG rund 4.340 Studierende eingeschrieben. Rund 86.800 Menschen leben in der Stadt (Statistisches Landesamt, Juni 2024). Die Stadt steuert den Wohnungsbau seit 2014 mit dem Handlungsprogramm Wohnen. Von 2011 bis 2016 entstanden rund 2.400 neue Wohnungen. Ein Gutachten von empirica sah bis 2035 einen Bedarf von rund 7.900 weiteren Wohnungen.

Zinsen als Preistreiber

Wer Anfang der 1980er-Jahre kaufte, zahlte rund 11 % Zinsen, in den 1990er-Jahren meist 6 bis knapp 10 %. Danach wurde Baugeld über viele Jahre billiger, 2020 lag der Zins nur noch bei rund 1,2 %. Genau in dieser Zeit ist der Konstanzer Richtwert am stärksten gestiegen. 2023 lag der Zins bei rund 3,8 %, 2025 bei rund 3,65 %. Bei Quadratmeterpreisen von 5.000 € und mehr macht schon ein halber Prozentpunkt bei der Monatsrate viel aus.

Wie sich Zins, Tilgung und Kaufpreis auf Ihre Rate auswirken, können Sie im Baufinanzierungsrechner durchrechnen.

Kaufen oder mieten in Konstanz?

Konstanz hat mit Allensbach und Reichenau einen gemeinsamen qualifizierten Mietspiegel. Bei der Erhebung im Juli und August 2025 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete der erfassten Wohnungen in Konstanz bei 11,37 € pro Quadratmeter. Beim Mietspiegel 2020 waren es 10,33 €, bei der Fortschreibung 2022 10,37 €. Die Mieten sind damit seit 2020 um rund 10 % gestiegen. Der Mietspiegel enthält auch ältere Verträge, neue Mietverträge liegen oft darüber.

Eine gebrauchte Wohnung aus den Jahren 1970 bis 1989 in guter Lage kostete 2025 mit 4.800 € pro Quadratmeter rund das 35-Fache der Jahresmiete laut Mietspiegel. Ein Vergleich über viele Jahre ist nicht möglich, weil die älteren Mietspiegel keinen Durchschnittswert angeben. Klar ist aber: Gemessen am Kaufpreis bringt eine Wohnung in Konstanz wenig laufende Miete ein. Ein Kauf rechnet sich eher, wenn Sie lange selbst darin wohnen. Ob er sich für Sie lohnt, hängt von Zins, Eigenkapital und Haltedauer ab:

Häuser und Bauland

Für Häuser veröffentlicht der Gutachterausschuss keine kostenlosen Durchschnittspreise. Sachwertfaktoren, einen Preisindex für Bauland und weitere Daten enthält der Immobilienmarktbericht, den die Geschäftsstelle gegen eine Gebühr von 54 € zuzüglich Mehrwertsteuer abgibt. Die Bodenrichtwerte für alle Lagen können Sie kostenlos im Portal BORIS-BW nachsehen.

Neues Bauland ist in Konstanz kaum vorhanden. Das größte Entwicklungsgebiet der Stadt ist der Hafner im Norden. Dort soll in den kommenden Jahren ein neuer Stadtteil entstehen, der einen großen Teil des Bedarfs bis 2035 decken soll. Bis dahin bleibt das Angebot an Grundstücken und Häusern klein.

Ausblick

Die neuen Vergleichsfaktoren zeigen für 2025 einen stabilen Markt: In der häufigsten Wohnungsgruppe stieg der Wert nur leicht, bei neueren Wohnungen gab es Rückgänge und Anstiege. Einen deutlichen Preisrückgang wie in vielen anderen Städten belegen die frei verfügbaren Konstanzer Daten nicht, einen neuen Preisschub aber ebenso wenig. Dafür sprechen die knappen Flächen, die Hochschulen und die Nähe zur Schweiz. Dagegen sprechen das hohe Preisniveau und die Zinsen. Wie viel eine einzelne Wohnung wert ist, hängt in Konstanz stark von Seenähe, Baujahr und Zustand ab.

Wie Konstanz im Vergleich zu anderen Städten im Land abschneidet, sehen Sie in der Übersicht Immobilienpreise in Baden-Württemberg.

Methode und Quellen

Alle Werte ab 2010 sind Richtwerte bzw. Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses für den Bereich der Stadt Konstanz. Sie beruhen auf tatsächlich bezahlten Kaufpreisen, nicht auf Angebotspreisen aus Inseraten. Sie gelten aber jeweils nur für eine bestimmte Gruppe von Wohnungen und sind kein Durchschnitt aller Verkäufe. Für die lange Reihe haben wir die Gruppe „3 Zimmer, gute Wohnlage, Ausstattungsklasse 2“ gewählt, weil sie in allen Richtwertlisten von 2010 bis zum 1. Januar 2023 enthalten ist. Die Jahre ordnen wir dem Vertragsjahr zu, aus dem die Werte abgeleitet sind (Liste zum 1. Januar 2023 = Verkäufe 2022). Ab 2025 gilt eine neue Einteilung nach Baujahr und Ausstattung, diese Werte führen wir getrennt auf.

Die Werte vor 2010 sind eine Modellrechnung: Den Konstanzer Wert von 2010 haben wir mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank (lange Reihe ab 1975) zurückgerechnet. Sie zeigen die Größenordnung, nicht den tatsächlichen Konstanzer Preis. Inflationsbereinigt haben wir mit dem Verbraucherpreisindex von Destatis, in Preisen von 2025.

• Gutachterausschuss Konstanz: Vergleichsfaktoren (ehemals Richtwerte) für Eigentumswohnungen 2010 bis 2026 und Immobilienmarktbericht, Inhaltsübersicht
• Stadt Konstanz: Gemeinsamer Mietspiegel Konstanz-Allensbach-Reichenau 2025 und frühere Ausgaben
• Stadt Konstanz: Handlungsprogramm Wohnen, „Positive Bilanz zum Wohnen“ (2019)
• Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Bevölkerung der Gemeinden am 30. Juni 2024; Seezeit Studierendenwerk Bodensee: Fact Sheet 2024
• Deutsche Bundesbank: Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt, Zinsstatistik; Verbraucherpreisindex (Destatis)