Immobilienpreise Ulm: Entwicklung der letzten 20 und 50 Jahre

Stand: Oktober 2026. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete in Ulm 2025 im Schnitt 3.750 € pro Quadratmeter, eine Neubauwohnung 7.335 €. Das zeigt der Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses, der die tatsächlich gezahlten Kaufpreise aus allen notariellen Verträgen auswertet. Gebrauchte Wohnungen verteuerten sich damit leicht um 1,7 %, Neubauwohnungen um 12,9 %. Nach dem Einbruch von 2023 hat sich der Markt stabilisiert.

Über 50 Jahre gerechnet haben sich die Wohnungspreise in Ulm nominal mehr als verfünffacht. Inflationsbereinigt bleibt davon ein Plus von knapp zwei Dritteln.

Das Wichtigste in Zahlen

Zeitraum	nominal	inflationsbereinigt
50 Jahre (1975–2025)¹	rund +410 % (× 5,1)	rund +64 %
20 Jahre (2005–2025), amtlich	+173 %	rund +82 %
15 Jahre (2010–2025), amtlich	+157 %	rund +86 %
Höchststand 2022 bis 2025	−12 %	rund −20 %

¹ Werte vor 2000 sind eine Modellrechnung (siehe Methode).

Wohnungspreise seit 2000: die amtlichen Werte

Das erste Jahrzehnt der Reihe war in Ulm eine Zeit des Stillstands. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2000 im Schnitt 1.367 € pro Quadratmeter, 2009 waren es 1.436 € – ein Plus von 5 % in neun Jahren, real ein Verlust. Danach setzte ein langer Aufschwung ein: Bis 2022 stieg der Preis auf 4.258 € und hat sich damit fast verdreifacht. Neubauwohnungen legten von 2.646 € (2010) auf 6.125 € (2022) zu.

2023 fielen die Preise gebrauchter Wohnungen um 14,3 % auf 3.650 €, seither geht es langsam wieder aufwärts. Neubauwohnungen sind dagegen seit 2020 jedes Jahr teurer geworden; 2025 kosteten sie fast doppelt so viel wie gebrauchte. Der Markt hat sich spürbar belebt: 2025 registrierte der Gutachterausschuss 1.315 Kaufverträge, 14 % mehr als im Vorjahr, darunter 591 Weiterverkäufe von Wohnungen. Neubauwohnungen wurden dagegen nur 64-mal verkauft, rund ein Drittel weniger als 2024.

Jahr	Bestand €/m²	Neubau €/m²
2000	1.367	2.150
2005	1.376	2.235
2008	1.324	2.272
2010	1.459	2.646
2012	1.758	3.139
2014	2.085	3.272
2016	2.443	3.993
2018	2.941	4.482
2020	3.492	4.741
2021	3.911	5.810
2022	4.258	6.125
2023	3.650	6.225
2024	3.689	6.496
2025	3.750	7.335

Wohnungen von 40 bis 140 m² Wohnfläche; gebrauchte Wohnungen auf eine einheitliche Restnutzungsdauer von 50 Jahren umgerechnet.

50 Jahre im Überblick

Die amtliche Ulmer Reihe beginnt im Jahr 2000. Die Jahre 1975 bis 1999 sind eine Modellrechnung: Wir haben den Ulmer Wert von 2000 mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank zurückgerechnet. Die gestrichelte Linie zeigt, wie sich Wohnimmobilien in ganz Deutschland entwickelt haben, übertragen auf das Ulmer Preisniveau – eine Orientierung, kein tatsächlicher Ulmer Preis.

Phase	Was passierte	Bauzins
1975–1999	Modellrechnung: bundesweit Anstieg bis Anfang der 1980er, Plateau, Schub nach der Wiedervereinigung	bis rund 11 % (1981), 6–9,7 % in den 1990ern
2000–2009	Ulm: Preise gebrauchter Wohnungen seitwärts, real sinkend	sinkend
2010–2022	Boom: Preise gebrauchter Wohnungen fast verdreifacht	bis 1,22 % (2020)
2023	Einbruch um 14,3 %	3,80 %
2024–2025	Leichte Erholung, mehr Verkäufe	3,65 % (2025)

Inflationsbereinigt in Preisen von 2025 kostete eine gebrauchte Wohnung im Jahr 2000 rund 2.210 € pro Quadratmeter und 2008 nur noch rund 1.860 €. Der reale Höchststand wurde 2022 mit rund 4.710 € erreicht. Heute liegt der Preis bei 3.750 € – real rund ein Fünftel unter dem Gipfel, aber immer noch weit über dem Niveau der 2000er-Jahre.

Zinsen als Preistreiber

Der Gutachterausschuss stellt in seinem Bericht die Ulmer Neubaupreise selbst den Wohnbaukreditzinsen der Bundesbank gegenüber – aus gutem Grund. Solange Baugeld immer günstiger wurde, von rund 11 % Anfang der 1980er über 6 bis 9,7 % in den 1990ern bis auf 1,22 % im Jahr 2020, konnten Käufer mit derselben Rate immer höhere Kredite tragen. Mit dem Anstieg auf 3,80 % im Jahr 2023 kehrte sich das um, die Preise gebrauchter Wohnungen fielen prompt. Bei 3,65 % im Jahr 2025 hat sich der Markt auf das neue Zinsniveau eingestellt.

Was das für Ihre Monatsrate bedeutet, rechnet der Baufinanzierungsrechner aus.

Häuser und Bauland

Eine durchgehende Jahresreihe in Euro für Häuser veröffentlicht der Gutachterausschuss Ulm nicht, wohl aber Durchschnittswerte für das jeweilige Verkaufsjahr, getrennt nach Haustyp, Baujahr und Lage. Ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus mit Baujahr in den 1970er-Jahren kostete 2025 im Mittel rund 645.000 € (17 Verkäufe), das entspricht etwa 3.450 € pro Quadratmeter Wohnfläche einschließlich Grundstück. Die Spanne ist groß: Je nach Lage, Größe und Modernisierungsstand weichen einzelne Kaufpreise deutlich davon ab.

Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in Ulm rar. In der zentralen Zone A wechselten 2025 nur fünf Grundstücke den Besitzer, im Mittel für rund 860 € pro Quadratmeter einschließlich Erschließung. Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss alle zwei Jahre; die aktuellen gelten zum 1. Januar 2025, die nächsten folgen zum 1. Januar 2027.

Ausblick

Ulm wächst: Zum Jahresende 2025 zählte die Stadt rund 131.500 Einwohner. Universität, Hochschulen und der Science Park ziehen Studierende und Fachkräfte an, die Neubaustrecke Richtung Stuttgart hat die Stadt näher an die Landeshauptstadt gerückt. Der Gemeinderat hatte sich zum Ziel gesetzt, jährlich 700 Wohnungen fertigzustellen, überwiegend durch Innenentwicklung. Das wurde lange verfehlt – 2022 wurden laut Statistischem Landesamt nur 269 Wohnungen fertig, 2024 waren es 495. Erst 2025 lag die Zahl mit 795 darüber, unter anderem durch Projekte wie das Stadtquartier „Am Weinberg“ am Eselsberg oder die Bebauung des ehemaligen Klinikums am Safranberg.

Die Preise für gebrauchte Wohnungen bewegen sich seit 2023 seitwärts mit leichter Tendenz nach oben, Neubau wird teurer. Ohne deutlich sinkende Zinsen ist ein neuer Boom wie 2010 bis 2022 nicht zu erwarten, ein erneuter Einbruch angesichts von Zuzug und knappem Bauland aber ebenso wenig. Wie sich Ulm im Vergleich zur Landeshauptstadt entwickelt hat, zeigt unser Beitrag zu den Immobilienpreisen in Stuttgart.

Methode und Quellen

Alle Werte ab 2000 stammen aus der Indexreihe des Gutachterausschusses Ulm und beruhen auf tatsächlichen Verkäufen, nicht auf Angebotspreisen. Berücksichtigt sind Wohnungen von 40 bis 140 m², ohne Senioren- und Studentenwohnungen. Bei gebrauchten Wohnungen hat der Gutachterausschuss die Preise auf eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren normiert, damit unterschiedlich alte Wohnungen vergleichbar sind; die Werte sind deshalb nicht identisch mit einem einfachen Durchschnitt aller Verkäufe.

Die Werte vor 2000 sind eine Modellrechnung: Der Ulmer Wert von 2000 wurde mit dem Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank für Deutschland rückwärts verkettet. Sie zeigt die Größenordnung, nicht den tatsächlichen Ulmer Preis. Die Inflationsbereinigung beruht auf dem Verbraucherpreisindex von Destatis, alle realen Werte sind in Preisen von 2025 angegeben.

• Gutachterausschuss Ulm: Immobilienmarktbericht 2026 (Daten 2025), Immobilienmarktbericht 2025 (Daten 2024)
• Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Baufertigstellungen (zitiert im Immobilienmarktbericht 2026)
• Deutsche Bundesbank: Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt, Zinsstatistik; Verbraucherpreisindex: Destatis