Immobilienpreise Essen: Entwicklung und amtliche Zahlen seit 2005

Stand: Oktober 2026, Berichtsjahr 2025. Gebrauchte Eigentumswohnungen sind in Essen 2025 um 8,2 % teurer geworden, nach zwei Jahren mit Rückgängen. Zum Höchststand von 2022 fehlen laut Gutachterausschuss nur noch 4,5 %. Neu gebaute Wohnungen kosteten im Schnitt 5.350 € pro Quadratmeter, 3,9 % mehr als im Vorjahr.

Einen Durchschnittspreis pro Quadratmeter für alle gebrauchten Wohnungen veröffentlicht der Essener Bericht nicht. Wir rechnen keinen eigenen aus, sondern zeigen den amtlichen Index seit 2005 und getrennt nach Baujahr die Daten des Landes. Eine durchschnittliche Wohnung aus den Jahren 1975 bis 1994 in mittlerer Lage kostete 2025 rund 2.420 € pro Quadratmeter.

Das Wichtigste in Zahlen

Eigentumswohnungen, Weiterverkäufe, Index	nominal	inflationsbereinigt
20 Jahre (2005–2025)	rund +96 %	rund +31 %
15 Jahre (2010–2025)	+112 %	rund +53 %
10 Jahre (2015–2025)	rund +93 %	rund +49 %
Höchststand 2022 bis 2025	−4,5 %	rund −14 %

20 Jahre Preisindex

Die Reihe des Gutachterausschusses gilt für das gesamte Stadtgebiet. Die ersten zehn Jahre waren eine Zeit des Stillstands: 2015 lag der Wohnungsindex mit 110 Punkten nur knapp über dem Wert von 2005. Danach verdoppelte er sich fast bis 2022 auf 222 Punkte. 2023 und 2024 ging es auf 196 Punkte zurück, 2025 wieder auf 212. Innerhalb der Stadt verlief die Entwicklung nicht einheitlich, der Index sagt daher für eine einzelne Lage nur begrenzt etwas aus.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern fällt die Erholung schwächer aus: Der Index stieg 2025 nur um 1,1 % auf 184 Punkte und liegt rund 8,5 % unter dem Hoch von 2022.

Jahr	Wohnungen	Häuser
2005	108	109
2010	100	100
2015	110	113
2018	135	129
2020	168	159
2021	201	182
2022	222	201
2023	206	179
2024	196	182
2025	212	184

Index 2010 = 100, jeweils Weiterverkäufe.

Auch die Zahl der Verkäufe zieht an. 2025 wechselten 2.125 gebrauchte Wohnungen den Eigentümer, 2023 waren es 1.587. Insgesamt registrierte der Gutachterausschuss 4.336 Kauffälle, 13,2 % mehr als 2024, und einen Umsatz von 1,69 Milliarden Euro. Der mittlere Gesamtkaufpreis einer gebrauchten Wohnung lag 2025 bei 149.000 € nach 130.000 € im Vorjahr.

Was gebrauchte Wohnungen nach Baujahr kosten

Diese Werte stammen aus den Grundstücksmarktdaten des Landes. Sie gelten nur für einen Ausschnitt des Marktes: mittlere Wohnlage, 60 bis 100 m², Gebäude mit 4 bis 16 Wohnungen, normaler Zustand. Modernisierte Wohnungen oder Apartments in Top-Lagen können deutlich abweichen.

Baujahr	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	Verkäufe 2025
1950–1974	1.260	1.640	1.820	1.800	1.820	1.752	1.990	163
1975–1994	1.800	2.030	2.130	2.460	2.220	2.190	2.420	207
1995–2009	1.680	2.440	2.580	3.040	2.960	2.658	2.670	43

Angaben in € pro m² Wohnfläche. Die Klasse ab 2010 zeigen wir nur für 2025 (4.150 €, 12 Verkäufe), weil sie in mehreren Jahren fehlt oder sehr klein ist. Die Reihe beginnt 2019, dem ältesten Jahrgang der frei verfügbaren CSV-Daten.

Neubau: teurer und selten

Neu gebaute Wohnungen haben sich seit 2016 von 2.890 auf 5.350 € pro Quadratmeter verteuert. Der Vergleich mit dem Bestand hinkt allerdings: Laut Gutachterausschuss haben sie überwiegend gehobene Ausstattung und liegen meist in sehr guten Lagen. Der mittlere Kaufpreis beträgt 494.000 €.

Das Angebot erholt sich von einem Tiefstand. Nach 53 Verkäufen 2023 und 65 im Jahr 2024 waren es 2025 wieder 140. Zum Vergleich: 2020 wurden noch 268 neue Wohnungen verkauft.

Häuser und Bauland

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2025 im Mittel für 600.000 € verkauft, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften für rund 385.000 €, Reihenmittelhäuser für 340.000 €.

Bauland ist knapp. 2025 wurden nur 56 Wohnbaugrundstücke verkauft, die Preise stiegen um rund 2 %. Die typischen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026, erschließungsbeitragsfrei:

Grundstück	gute Lage	mittlere Lage	mäßige Lage
Freistehendes Haus	650 €	410 €	230 €
Doppelhaushälfte, Reihenendhaus	520 €	350 €	260 €
Reihenmittelhaus	550 €	300 €	205 €

Kaufen und Vermieten: was rechtlich gilt

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 %. Bei 200.000 € Kaufpreis sind das 13.000 €. Die gesamten Nebenkosten erklärt der Kaufnebenkosten-Ratgeber.

Anders als Dortmund, Bonn oder Münster steht Essen nicht in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW. Die Mietpreisbremse gilt hier also nicht. Bei Mieterhöhungen im laufenden Vertrag greift die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB), auch die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gilt in Essen nicht. Der Gutachterausschuss arbeitet im Bericht 2026 mit dem qualifizierten Mietspiegel 2024.

Zinsen als Rahmen

Die Rückgänge von 2023 und 2024 fallen in die Zeit nach dem starken Zinsanstieg. Was das für Ihre Rate bedeutet, zeigt der Baufinanzierungsrechner. Zum Vergleich mit der Nachbarstadt lesen Sie unseren Beitrag zu den Immobilienpreisen in Dortmund.

Methode und Quellen

Alle Werte beruhen auf Kaufverträgen, nicht auf Angebotspreisen. Index und Neubaupreise stammen aus dem Bericht des Gutachterausschusses. Die Baujahres-Werte stammen aus den amtlichen CSV-Daten von BORIS-NRW und werden auch im Grundstücksmarktbericht NRW 2026 veröffentlicht. Sie sind enger abgegrenzt als der Bericht der Stadt: Für Neubau nennt die CSV 2025 etwa 4.570 € aus 46 Fällen, der Stadtbericht 5.350 € bei insgesamt 140 Verkäufen. Beide Quellen sollten Sie daher nicht vermischen. Den in der CSV enthaltenen zusammengefassten Wert nutzen wir nicht als Stadtdurchschnitt, und einen eigenen Durchschnitt über die Baujahre haben wir nicht gebildet. Die Inflationsbereinigung beruht auf dem Verbraucherpreisindex von Destatis und ist unsere Berechnung.

• Gutachterausschuss Essen: Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025, Beschluss vom 11.03.2026), Tabellen 3.5, 4.3, 5.1, 6.1 und Abbildung 6.2
• BORIS-NRW: Grundstücksmarktdaten als CSV, Berichtsjahre 2019 bis 2025
• Oberer Gutachterausschuss NRW: Grundstücksmarktbericht NRW 2026, Abschnitt 6.1
• Land NRW: Mieterschutzverordnung, Fassung ab 07.11.2025, Anlage mit den Kommunen
• Grunderwerbsteuer: Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes, Finanzverwaltung NRW
• Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik; Verbraucherpreisindex: Destatis