Immobilienpreise Düsseldorf: Entwicklung seit 1995 und aktuelle Preise

Stand: Oktober 2026, Berichtsjahr 2025. Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden in Düsseldorf 2025 je nach Alter unterschiedlich bewertet: Wohnungen aus der Nachkriegszeit verteuerten sich um 1,1 %, Vorkriegsbauten verloren 2,3 %, und Neubauten blieben unverändert. Das zeigt der Grundstücksmarktbericht 2026 des Düsseldorfer Gutachterausschusses. Einen einzelnen Durchschnittspreis für die ganze Stadt veröffentlicht er nicht.

Stattdessen nennt der Bericht typische Preisspannen: Wohnungen mit Baujahr ab 1948 wechselten für 2.700 bis 5.700 € pro Quadratmeter den Besitzer, Wohnungen der letzten zehn Jahre für 5.500 bis 9.400 €. Der Markt ist deutlich lebhafter als im Vorjahr: Die Zahl der Eigentumswohnungs-Verkäufe stieg um 19 %, der Umsatz um 21 %.

Das Wichtigste in Zahlen

Baualter	Verkäufe 2025	typische Preisspanne €/m²	Index 2025 (2000 = 100)	zum Vorjahr
bis 1947 erstellt (Vorkriegsbau)	360	2.900–6.700	256	−2,3 %
ab 1948 bis vor 10 Jahren (Nachkriegsbau)	2.489	2.700–5.700	271	+1,1 %
in den letzten 10 Jahren (Neubau)	257	5.500–9.400	310	±0 %

Zusätzlich wurden 144 Wohnungen ohne festgestelltes Baujahr verkauft. Die Indizes beziehen sich jeweils auf die Jahresmitte, die Spannen auf das Berichtsjahr 2025.

Preisentwicklung seit 1995

Der Index des Gutachterausschusses reicht bis 1995 zurück und misst die Entwicklung des Quadratmeterpreises getrennt nach Baualter. Bis 2008 passierte wenig: Alle drei Reihen bewegten sich um den Wert 100, inflationsbereinigt verloren Wohnungen also an Wert. Ab 2010 setzte ein Aufschwung ein, der zwölf Jahre anhielt.

Bis 2022 stieg der Index für Nachkriegsbauten auf 300, für Vorkriegsbauten auf 279 und für Neubauten auf 316. 2023 fiel er mit den höheren Bauzinsen um 5,9 % bei Vorkriegsbauten und um 10,0 % bei Nachkriegsbauten, Neubauten gaben nur um 2,0 % nach. Seither bewegen sich die Preise seitwärts. Gegenüber dem Höchststand liegen Vorkriegsbauten rund 8 %, Nachkriegsbauten rund 10 % und Neubauten rund 2 % zurück.

Jahresmitte	Vorkriegsbau	Nachkriegsbau	Neubau
1995	97	102	102
2000	100	100	100
2005	99	98	98
2010	110	108	111
2015	155	157	179
2020	214	245	283
2021	255	284	303
2022	279	300	316
2023	263	270	310
2024	262	268	310
2025	256	271	310

Index 2000 = 100, Durchschnitt für das gesamte Stadtgebiet innerhalb des jeweiligen Teilmarkts. Der Index zeigt die Veränderung, nicht das Preisniveau: Ein Wert von 310 bei Neubauten bedeutet das 3,1-Fache des eigenen Werts von 2000, nicht einen höheren Preis als ein bestimmter Altbau.

Preise in Euro nach Baujahresklassen

Für Euro-Werte bleibt die Open-Data-Veröffentlichung des Landes. Sie gliedert Wohnungen in mittleren Lagen nach Baujahr. Die Spalte für alle gebrauchten Wohnungen ist für Düsseldorf leer, und wir bilden daraus keinen eigenen Stadtdurchschnitt.

Baujahr	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	Verkäufe 2025
Neubau	6.110	5.910	6.400	k. A.	k. A.	7.358	7.038	89
ab 2010	5.980	6.030	6.630	7.120	5.090	6.218	6.299	56
1995–2009	4.090	4.400	4.870	5.360	4.230	4.340	4.351	218
1975–1994	3.400	3.840	4.170	4.480	4.180	3.738	3.751	956
1950–1974	3.560	3.550	3.970	4.410	4.010	4.336	3.476	37

Werte in €/m² Wohnfläche. Die Zahl der ausgewerteten Fälle schwankt stark: In der Klasse 1975 bis 1994 waren es 2022 noch 508, 2023 nur 165 und 2025 dann 956. Auch für die Klasse ab 2010 standen 2023 nur vier Verkäufe zur Verfügung. Die Reihe zeigt daher das Preisniveau nach Baualter, die Veränderung von Jahr zu Jahr liest man besser am Index ab.

Mit 7.038 € pro Quadratmeter ist Düsseldorf laut Landesbericht die teuerste Gemeinde in Nordrhein-Westfalen für Neubauwohnungen in mittlerer Lage, vor Münster (6.615 €) und Köln (6.490 €). Die Übersicht für Nordrhein-Westfalen ordnet das ein.

Lagen und Neubau

Die Immobilienrichtwerte sind vom Gutachterausschuss beschlossene Lagewerte für eine typische Wohnung. Die Beispiele aus dem Bericht beziehen sich auf den 1. Januar 2026 und auf Wohnungen in drei- bis viergeschossigen Gebäuden.

Lage	Beispiele	Richtwert €/m² Wohnfläche	Baujahr
einfach	Garath, Rath, Reisholz, Lierenfeld	2.700–4.300	1955–1980
mittel bis gut	Flingern, Benrath, Mörsenbroich	3.700–5.500	1960–1985
hochwertig	Oberkassel, Altstadt	5.400–9.600	1930–1975

Bei Neubauwohnungen im Erstverkauf der letzten drei Jahre weist der Bericht Mediane aus. Das Gefälle zwischen den Lagen ist hier klar erkennbar, die Fallzahlen sind allerdings gering.

Wohnungsgröße	einfache bis mittlere Lage, Median €/m²	Fälle	gute bis sehr gute Lage, Median €/m²	Fälle
bis 60 m²	6.489	17	7.595	24
60 bis 120 m²	5.971	54	7.852	42
über 120 m²	7.302	6	12.962	9

Häuser und Bauland

Ein Durchschnittspreis für Häuser steht im Bericht nicht, wohl aber die Veränderung: Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2025 um 1,4 % günstiger, Reihenhäuser um 0,8 % teurer. Typische Immobilienrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen zwischen 4.300 und 5.300 € pro Quadratmeter Wohnfläche in einfachen Lagen wie Garath oder Rath und 8.800 bis 13.000 € in hochwertigen Lagen wie Stockum, dem Zooviertel oder Niederkassel.

Baugrundstücke für Eigenheime kosten nach den typischen Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2026 zwischen 720 und 1.050 € pro Quadratmeter in einfachen Lagen wie Holthausen, Rath, Flingern oder Wersten, 1.100 bis 1.650 € in mittleren bis guten Lagen und 1.650 bis 3.200 € in Stockum, dem Zooviertel oder Niederkassel. Mit 1.100 € pro Quadratmeter in mittleren Lagen hält Düsseldorf laut Landesbericht das höchste gebietstypische Niveau in Nordrhein-Westfalen. Die Preise für Eigenheimgrundstücke stiegen 2025 um 1 %, die übrigen Baulandmärkte stagnierten.

Kosten und Mietrecht

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Bei 500.000 € Kaufpreis sind das 32.500 €, hinzu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Den Gesamtbetrag rechnet der Kaufnebenkostenrechner aus, die einzelnen Posten erklärt der Ratgeber Kaufnebenkosten berechnen.

Düsseldorf fällt unter die Mieterschutzverordnung NRW. Die Mietpreisbremse gilt bis zum 31. Dezember 2029, die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren und die achtjährige Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung bis zum 28. Februar 2030. Als Vergleichsmaßstab nennt der Gutachterausschuss den Mietspiegel für die Landeshauptstadt mit Stand 1. April 2024 (recherchiert zum 1. Januar 2026), herausgegeben von Haus und Grund und dem Mieterverein. An dessen Erstellung ist er selbst nicht beteiligt.

Für Kapitalanleger ist der Liegenschaftszinssatz eine Orientierung, also die marktübliche Verzinsung des Immobilienwerts. Für Eigentumswohnungen liegt er in Düsseldorf je nach Baualter bei 2,0 bis 2,3 %.

Marktlage 2025

Insgesamt registrierte der Gutachterausschuss 2025 rund 4.700 Kauffälle, 619 mehr als im Vorjahr (+15 %). Der Gesamtumsatz stieg ebenfalls um 15 % auf rund 3,9 Mrd. €, darunter 29 Objekte über 10 Mio. € und zwei über 100 Mio. €. Auf Eigentumswohnungen entfielen 3.250 Kauffälle mit rund 1,26 Mrd. € Umsatz. Im Jahresverlauf 2025 zeigten die normierten Quadratmeterpreise bei Vor- und Nachkriegsbauten eine steigende, bei Neubauten eine fallende Tendenz.

Ein Blick auf den Nachbarn lohnt sich: Unsere Analyse der Immobilienpreise in Köln zeigt Mittelwerte bis 1989 zurück.

Methode und Quellen

Die Indizes und Preisspannen stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 und beruhen auf tatsächlichen Verkäufen. Die Indizes sind Durchschnittswerte für das gesamte Stadtgebiet innerhalb des jeweiligen Teilmarkts; einzelne Lagen können abweichen. Die Euro-Werte nach Baujahresklassen stammen aus den Grundstücksmarktdaten NRW und beziehen sich laut Landesbericht auf mittlere Wohnlagen, Wohnungen von 60 bis 100 m² in Gebäuden mit 4 bis 16 Einheiten. Eine Modellkurve über 50 Jahre und einen selbst errechneten Stadtdurchschnitt zeigen wir bewusst nicht, weil es dafür keine amtliche Grundlage gibt.

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf: Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025, Stichtag 01.01.2026, Beschluss 29.01.2026
• Grundstücksmarktdaten NRW: Open Data BORIS-NRW, Berichtsjahre 2019 bis 2025
• Oberer Gutachterausschuss NRW: Grundstücksmarktbericht NRW 2026, Abgrenzung der Klassen, Neubau-Rangliste, Bodenrichtwerte
• Land NRW: Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025, geändert am 28.10.2025, Liste der 57 Kommunen

Alle Marktdaten stehen unter der Lizenz dl-de/zero-2-0 (Datenlizenz Deutschland Zero 2.0).