Immobilienpreise Freiburg: Entwicklung der letzten 20 und 50 Jahre

Stand: Oktober 2026. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete in Freiburg 2025 im Durchschnitt rund 4.987 € pro Quadratmeter. Das ist der Mittelwert der tatsächlich beurkundeten Kaufpreise, den der Gutachterausschuss der Stadt aus allen Verträgen auswertet – keine Inseratspreise. Gegenüber 2024 (4.855 €) ist das ein Plus von knapp 3 %. Neubauwohnungen lagen schon 2024 im Schnitt erstmals über 10.000 € pro Quadratmeter.

Damit hat sich der Markt nach dem Rückgang von 2023 wieder gefangen, liegt aber noch unter dem Höchststand von 2022. Über 50 Jahre gerechnet haben sich die Wohnungspreise in Freiburg nominal fast vervierfacht – nach Abzug der Inflation bleibt ein deutlich kleinerer Zuwachs.

Das Wichtigste in Zahlen

Zeitraum	nominal	inflationsbereinigt
50 Jahre (1975–2025)¹	rund +280 % (× 3,8)	rund +22 %
20 Jahre (2005–2025)¹	rund +114 %	rund +43 %
11 Jahre (2014–2025), amtlich	+86 %	rund +43 %
Höchststand 2022 bis 2023	−9 %	rund −14 %
Höchststand 2022 bis 2025	−5 %	rund −14 %

¹ Werte vor 2014 sind eine Modellrechnung (siehe Methode).

Wohnungspreise seit 2014: die amtlichen Werte

Zwischen 2014 und 2022 hat sich der Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen in Freiburg von 2.682 € auf 5.242 € pro Quadratmeter fast verdoppelt. Neubauwohnungen im Erstverkauf verteuerten sich im selben Zeitraum von 4.496 € auf 7.665 €. Besonders steil war der Anstieg ab 2020: Allein von 2019 bis 2021 legten Neubauwohnungen um rund 1.900 € pro Quadratmeter zu.

Mit dem Zinsanstieg kam 2023 der Einbruch: Gebrauchte Wohnungen wurden im Schnitt um rund 9 % günstiger, und der Neubaumarkt brach fast vollständig ein. Nach Angaben des Gutachterausschusses wurden 2023 nur noch wenige Dutzend Neubauwohnungen verkauft, nach 288 im Jahr 2021. 2024 waren es wieder 141, 2025 dann 152. Seit 2024 steigen auch die Preise gebrauchter Wohnungen wieder leicht. Für Neubauwohnungen hat die Stadt für 2024 und 2025 keinen genauen Durchschnittswert veröffentlicht; laut Bericht für 2024 lag er erstmals über 10.000 € pro Quadratmeter.

Jahr	Bestand €/m²	Neubau €/m²
2014	2.682	4.496
2015	2.929	4.466
2016	3.353	4.674
2017	3.656	5.468
2018	3.814	5.314
2019	4.016	5.549
2020	rund 4.300	6.539
2021	rund 4.900	7.456
2022	5.242	7.665
2023	4.760	7.172
2024	4.855	über 10.000
2025	4.987	–

Studierendenwohnungen bilden in Freiburg einen eigenen Teilmarkt mit kleinen Einheiten und hohen Quadratmeterpreisen. Sie sind in den Neubauwerten nicht enthalten.

50 Jahre im Überblick

Eine öffentlich zugängliche amtliche Jahresreihe in Euro pro Quadratmeter gibt es für Freiburg erst ab 2014. Für die Jahre davor haben wir den Freiburger Wert von 2014 mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank zurückgerechnet. Die gestrichelte Linie zeigt also, wie sich Wohnimmobilien in Deutschland insgesamt entwickelt haben – übertragen auf das Freiburger Preisniveau. Freiburger Besonderheiten vor 2014 bildet sie nicht ab. Der Gutachterausschuss selbst beschreibt für Freiburg, dass die Quadratmeterpreise ab 1993 etwa 15 Jahre lang nahezu konstant blieben und erst 2008/2009 deutlich anzogen, als die großen Neubaugebiete Rieselfeld und Vauban weitgehend fertig waren.

Phase	Was passierte	Bauzins
1975–1981	Bundesweit nominal rund +45 %, real gut +10 %	bis rund 11 %
1982–1989	Bundesweit nominal seitwärts, real rund −10 %	hoch, langsam sinkend
1990–1995	Wiedervereinigung: bundesweit rund +20 %	6–9,7 %
1996–2009	Bundesweit leicht sinkend, real rund ein Fünftel Verlust	sinkend
2014–2022	Freiburg (amtlich): gebrauchte Wohnungen +95 %	bis 1,22 % (2020)
seit 2023	Rückgang 2023, danach leichte Erholung	3,65–3,80 %

Inflationsbereinigt ist die Bilanz ernüchternd: In Preisen von 2025 entspricht der Modellwert für 1981 rund 4.590 € pro Quadratmeter – mehr als der amtliche Wert von 2014 (real rund 3.480 €). Der reale Höchststand lag 2022 bei rund 5.800 €, heute sind es rund 4.990 €. Wer zum Gipfel gekauft hat, liegt real rund 14 % im Minus, nominal nur rund 5 %.

Zinsen als Preistreiber

Der Freiburger Boom ab 2014 fiel in die Phase der niedrigsten Bauzinsen seit Jahrzehnten. Anfang der 1980er-Jahre mussten Käufer rund 11 % zahlen, in den 1990ern zwischen 6 und 9,7 %, 2020 nur noch 1,22 %. Bei gleicher Monatsrate war damit ein Vielfaches an Darlehen finanzierbar. Der Anstieg auf 3,80 % im Jahr 2023 traf den Freiburger Markt hart, vor allem den Neubau. Bei Zinsen um 3,65 % (2025) kommen Käufer langsam zurück.

Wie sich der Zins auf Ihre Monatsrate auswirkt, sehen Sie im Baufinanzierungsrechner.

Kaufen oder mieten in Freiburg?

Seit 2019 sind Kauf- und Mietpreise in Freiburg etwa im Gleichschritt gestiegen: gebrauchte Wohnungen um 24 %, die durchschnittliche Nettokaltmiete laut qualifiziertem Mietspiegel von 8,56 € auf 10,81 € pro Quadratmeter um 26 %, die Verbraucherpreise um 22 %. Eine gebrauchte Wohnung kostete 2019 rund das 39-Fache der Jahresmiete laut Mietspiegel, 2021 knapp das 42-Fache und 2025 gut das 38-Fache.

Das ist ein sehr hohes Verhältnis: Die laufende Mietrendite ist in Freiburg niedrig. Zu beachten ist, dass der Mietspiegel die Mieten bestehender Verträge abbildet; wer neu anmietet, zahlt in Freiburg meist deutlich mehr. Ob sich der Kauf für Sie rechnet, hängt vor allem von Zins, Eigenkapital und Haltedauer ab:

Lage und Stadtteile

Für einzelne Stadtteile veröffentlicht der Gutachterausschuss keine aktuellen Durchschnittspreise; er betont aber jedes Jahr die großen Unterschiede innerhalb der Stadt. Wie groß sie sind, zeigt 2022: Die teuerste gebrauchte Wohnung wurde in der Wiehre für 11.273 € pro Quadratmeter verkauft, die günstigste in Haslach für 1.261 €. Bei Neubauwohnungen lagen 2024 in Neuburg schon die niedrigsten Preise bei knapp 11.000 € pro Quadratmeter. Grundsätzlich sind die Stadtteile östlich der Bahnlinie – etwa Altstadt, Herdern, Wiehre und Oberau – teurer als die Quartiere im Westen.

Häuser und Bauland

Gebrauchte Reihenendhäuser und Doppelhaushälften kosteten 2025 im Schnitt rund 718.950 € oder 5.120 € pro Quadratmeter Wohnfläche (51 ausgewertete Verkäufe). 2019 waren es noch 3.860 € pro Quadratmeter, der Höchststand lag 2022 bei 5.570 €. Seitdem bewegt sich der Markt seitwärts. Freistehende gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2025 bei rund 5.350 € pro Quadratmeter Wohnfläche, Villen in 1A-Lagen bei rund 7.390 €. Neue Einfamilienhäuser werden in Freiburg kaum noch verkauft: 2023 war es eines, 2025 immerhin 17.

Bauland ist in Freiburg extrem knapp. 2025 wechselten im gesamten Stadtgebiet nur 14 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser den Besitzer. Für 2023 bis 2025 nennt der Gutachterausschuss wegen der wenigen Fälle keine belastbaren Durchschnittspreise. Zuletzt kostete ein solcher Bauplatz in Freiburg, Ebnet, Kappel und Lehen 2022 im Schnitt 1.231 € pro Quadratmeter, 2020 waren es 857 €. Für einzelne Grundstücke geben die Bodenrichtwerte im Geoportal der Stadt eine Orientierung.

Ausblick

Freiburg ist seit der Jahrtausendwende um mehr als 15 % gewachsen, gebaut wird aber vor allem in wenigen großen Gebieten. Der neue Stadtteil Dietenbach soll rund 6.900 Wohnungen für etwa 16.000 Menschen bringen, die Hälfte davon geförderte Mietwohnungen. Die Grundstücksvermarktung hat 2026 begonnen, die ersten Bewohner werden aber erst gegen Ende des Jahrzehnts erwartet. Bis dahin bleibt das Angebot knapp. Bei stabilen Zinsen spricht vieles für weiter leicht steigende Preise gebrauchter Wohnungen, ein Boom wie 2014 bis 2022 ist ohne deutlich sinkende Zinsen aber nicht zu erwarten. Einen Vergleich mit der Landeshauptstadt finden Sie unter Immobilienpreise Stuttgart.

Methode und Quellen

Alle Werte ab 2014 sind Durchschnittspreise aus tatsächlichen Verkäufen, ausgewertet vom Gutachterausschuss Freiburg. Die Werte 2014 bis 2019 stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2019, die späteren aus den Pressemitteilungen der Stadt zu den jährlichen Berichten. Für 2020 und 2021 hat die Stadt den Wiederverkaufswert nur gerundet veröffentlicht; ab 2022 bezieht er sich ausdrücklich auf das Stadtgebiet ohne Tuniberg-Ortschaften und Hochdorf. Durchschnittswerte hängen davon ab, welche Wohnungen in einem Jahr verkauft wurden – das gilt besonders für Neubauwohnungen, deren Zahl stark schwankt. Gelegentlich werden Vorjahreswerte revidiert (für 2015 etwa wurde zunächst 2.884 € gemeldet).

Die Werte vor 2014 sind eine Modellrechnung: Wir haben den Freiburger Wert von 2014 mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank (lange Reihe ab 1975) rückwärts verkettet. Sie zeigen die Größenordnung, nicht den tatsächlichen Freiburger Preis. Die Inflationsbereinigung beruht auf dem Verbraucherpreisindex von Destatis.

• Stadt Freiburg: Pressemitteilung zum Immobilienmarktbericht 2025 (30. April 2026), Informationen zum Immobilienmarktbericht
• Amtsblatt der Stadt Freiburg: Nr. 765 (Bericht 2019), Nr. 837 (Bericht 2022), Nr. 877 (Mietspiegel 2025/2026), Nr. 671 (Bericht 2015)
• GEWOS: Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsbedarfsprognose für die Region Freiburg (2022, mit den Reihen des Immobilienmarktberichts 2019)
• Pressemitteilungen zu den Immobilienmarktberichten 2020 bis 2024 (u. a. wiedergegeben von RegioTrends und chilli Freiburg), qualifizierte Mietspiegel 2019/2020 und 2021/2022
• Deutsche Bundesbank: Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt, Zinsstatistik; Verbraucherpreisindex (Destatis)