Immobilienpreise Villingen-Schwenningen: Entwicklung der letzten 20 und 50 Jahre

Stand: Oktober 2026. Eine Eigentumswohnung wurde in Villingen-Schwenningen 2025 im Durchschnitt für rund 2.680 € pro Quadratmeter angeboten. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostete damit laut Inserat rund 187.000 €. Wichtig: Das sind Angebotspreise aus Immobilienanzeigen, keine tatsächlich bezahlten Kaufpreise. Der tatsächliche Preis kann darunter oder darüber liegen.

Amtliche Kaufpreise wertet der Gemeinsame Gutachterausschuss nordöstlicher Schwarzwald-Baar-Kreis aus, der für Villingen-Schwenningen und acht Nachbargemeinden zuständig ist. Kostenlos veröffentlicht hat er bisher nur einen Marktbericht für die Jahre 2018 bis 2020. Aktuelle Auswertungen gibt die Geschäftsstelle nur gegen Gebühr ab. Dieser Artikel stützt sich deshalb für die Wohnungspreise auf Angebotsdaten und ergänzt sie um die amtlichen Zahlen, die frei verfügbar sind.

Das Wichtigste in Zahlen

Zeitraum	nominal	inflationsbereinigt
50 Jahre (1975–2025)¹	rund +210 % (× 3,1)	rund 0 %
20 Jahre (2005–2025)¹	rund +76 %	rund +17 %
2023 bis 2025, Angebotspreise	−3 %	rund −7 %

¹ Werte vor 2023 sind eine Modellrechnung (siehe Methode). Alle Angaben beziehen sich auf durchschnittliche Angebotspreise für Eigentumswohnungen und sind deshalb nur eine grobe Einordnung.

Wohnungspreise seit 2023: die Angebotspreise

2023 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen bei 2.765 € pro Quadratmeter. 2024 sank er auf 2.669 €, 2025 blieb er mit 2.676 € fast gleich. Für 2026 weist das Portal bis Anfang Oktober 2.547 € aus, rund 5 % weniger als 2025. Eine Jahresbilanz ist das aber noch nicht.

Jahr	Angebotspreis €/m²
2023	2.765
2024	2.669
2025	2.676
2026 (bis Oktober)	2.547

Durchschnittliche Angebotspreise aller angebotenen Wohnungen (Quelle: immoportal.com). Die Spanne ist groß. Für Wohnungen, die nach 2015 gebaut wurden, verlangten Verkäufer 2025 im Schnitt rund 4.370 € pro Quadratmeter. Wohnungen aus der Zeit bis 1969 wurden für rund 2.310 € angeboten. In guter Wohnlage lag der Angebotspreis bei rund 3.840 €, in einfacher Lage bei rund 1.880 €.

Wie stark der Markt vor 2023 gestiegen ist, zeigt der amtliche Grundstücksmarktbericht für 2018 bis 2020. Danach wurden 2020 in Villingen-Schwenningen 1.085 Eigentumswohnungen verkauft, für zusammen 268,6 Mio. €. Der Umsatz hat sich damit gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt. Der Gutachterausschuss führt das vor allem auf stark gestiegene Preise für Neubauwohnungen zurück. Durchschnittspreise pro Quadratmeter nennt der Bericht nur in einer Grafik, nicht als Zahl.

50 Jahre im Überblick

Für die Zeit vor 2023 haben wir keine durchgehende Preisreihe für Villingen-Schwenningen. Wir haben den Angebotspreis von 2023 deshalb mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Bundesbank zurückgerechnet. Die gestrichelte Linie zeigt also die Entwicklung in ganz Deutschland, übertragen auf das heutige Preisniveau in Villingen-Schwenningen. Ob die Preise hier schneller oder langsamer gestiegen sind als im Bundesschnitt, lässt sich daraus nicht ablesen.

Nach dieser Modellrechnung kostete eine Wohnung 1975 rund 850 € pro Quadratmeter (umgerechnet in Euro). In Preisen von 2025 sind das rund 2.680 €, also fast genau so viel wie heute. Nominal haben sich die Preise in 50 Jahren gut verdreifacht, inflationsbereinigt sind sie etwa gleich geblieben. Zwischendurch gab es große Schwankungen: Bis 2010 verloren Wohnungen bundesweit real an Wert, danach stiegen sie bis 2022 kräftig.

Villingen-Schwenningen entstand 1972 aus dem badischen Villingen und dem württembergischen Schwenningen. Mit rund 89.600 Einwohnern (Statistisches Landesamt, Juni 2024) ist es die größte Stadt der Region Schwarzwald-Baar-Heuberg und deren Oberzentrum. In der Stadt sitzen ein Campus der Hochschule Furtwangen, die Duale Hochschule und die Hochschule für Polizei Baden-Württemberg. Das Preisniveau liegt trotzdem deutlich unter dem von Hochschulstädten wie Konstanz, Freiburg oder Tübingen.

Zinsen als Preistreiber

Anfang der 1980er-Jahre lagen die Bauzinsen bei rund 11 %, in den 1990er-Jahren meist zwischen 6 und knapp 10 %. Bis 2020 sanken sie auf rund 1,2 %. In diese Zeit fällt auch der Boom, den der Gutachterausschuss für Villingen-Schwenningen bis 2020 beschreibt. Mit dem Anstieg auf rund 3,8 % im Jahr 2023 wurde Finanzieren deutlich teurer, 2025 lag der Zins bei rund 3,65 %. Bei Preisen um 2.700 € pro Quadratmeter bleibt eine Wohnung hier trotzdem für mehr Haushalte bezahlbar als in den großen Städten des Landes.

Ihre mögliche Monatsrate können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner durchrechnen.

Kaufen oder mieten in Villingen-Schwenningen?

Die Stadt hat einen qualifizierten Mietspiegel. Bei der Erhebung im Juni 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 7,46 € pro Quadratmeter. Für den Mietspiegel 2024, der bis November 2026 gilt, wurde der Wert mit der Inflation um 9,5 % fortgeschrieben, auf 8,17 €. Am höchsten ist die Vergleichsmiete in den Innenstädten von Villingen und Schwenningen (8,54 €), am niedrigsten in den Ortschaften wie Tannheim oder Weilersbach (7,05 €).

Eine Wohnung kostete 2025 laut Angebotspreis rund das 27-Fache der Jahresmiete laut Mietspiegel. Weil der tatsächliche Kaufpreis vom Angebot abweichen kann und der Mietspiegel auch ältere Verträge enthält, ist das nur ein grober Anhaltspunkt. Im Vergleich zu Konstanz oder Tübingen ist das Verhältnis aber günstig. Ob sich ein Kauf für Sie lohnt, hängt von Zins, Eigenkapital und Haltedauer ab:

Häuser und Bauland

Der amtliche Marktbericht nennt Durchschnittspreise für Häuser aus den Jahren 2018 bis 2020: Ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete im Schnitt rund 343.000 €, ein Reihenmittelhaus rund 307.000 €, ein Reihenendhaus oder eine Doppelhaushälfte rund 256.000 €. Pro Quadratmeter Wohnfläche sind Häuser von 2015 bis 2020 im Schnitt um mehr als 30 % teurer geworden. In der ersten Hälfte der 2010er-Jahre kostete der Quadratmeter im Einfamilienhaus meist mehr als in einer Eigentumswohnung, bis 2020 hat sich das umgekehrt. Aktuelle Durchschnittspreise für Häuser veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht kostenlos.

Auch Bauland ist teurer geworden. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in den Kernstädten Villingen und Schwenningen lagen 2020 im Mittel bei 268 € pro Quadratmeter, 24 % mehr als 2018. In Marbach und Pfaffenweiler waren es rund 170 €, in Obereschach, Tannheim, Weigheim und Weilersbach rund 157 €. Die aktuellen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2025 hat der Gutachterausschuss im Juni 2025 beschlossen. Sie sind im Portal BORIS-BW einsehbar.

Ausblick

Die Angebotspreise für Wohnungen sind seit 2023 leicht gesunken und 2026 bisher weiter zurückgegangen. Ein starker Anstieg wie bis 2020 ist bei Zinsen um 3,5 bis 4 % nicht zu erwarten. Für Käufer ist das Preisniveau im Vergleich zu vielen anderen Städten in Baden-Württemberg moderat. Neuere Wohnungen sind deutlich teurer als ältere, weil Baujahr und energetischer Zustand den Preis stark beeinflussen. Wie viel eine bestimmte Wohnung oder ein Haus wert ist, lässt sich nur mit Blick auf Lage, Baujahr und Zustand sagen.

Wie Villingen-Schwenningen im Vergleich zu anderen Städten abschneidet, sehen Sie in der Übersicht Immobilienpreise in Baden-Württemberg.

Methode und Quellen

Die Wohnungspreise ab 2023 sind Angebotspreise, also Preise aus Inseraten, die das Portal immoportal.com auswertet. Sie sind keine Kaufpreise des Gutachterausschusses. Angebotspreise hängen davon ab, welche Wohnungen gerade inseriert sind, und können vom tatsächlichen Kaufpreis abweichen. Amtliche Zahlen zu Häusern, Umsätzen und Bodenrichtwerten stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2021 des Gemeinsamen Gutachterausschusses nordöstlicher Schwarzwald-Baar-Kreis (Berichtszeitraum 2018 bis 2020).

Die Werte vor 2023 sind eine Modellrechnung: Den Angebotspreis von 2023 haben wir mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank (lange Reihe ab 1975) zurückgerechnet. Sie zeigen die Größenordnung, nicht den tatsächlichen Preis in Villingen-Schwenningen. Inflationsbereinigt haben wir mit dem Verbraucherpreisindex von Destatis, in Preisen von 2025.

• immoportal.com: Immobilienpreise Villingen-Schwenningen (Angebotspreise, Stand 1. Oktober 2026)
• Gemeinsamer Gutachterausschuss nordöstlicher Schwarzwald-Baar-Kreis: Grundstücksmarktbericht 2021 und Örtliche Fachinformationen zu den Bodenrichtwerten zum 01.01.2025
• Stadt Villingen-Schwenningen: Mietspiegel 2024
• Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Bevölkerung der Gemeinden am 30. Juni 2024
• Deutsche Bundesbank: Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt, Zinsstatistik; Verbraucherpreisindex (Destatis)