Immobilienpreise Pforzheim: Entwicklung der letzten 20 und 50 Jahre

Stand: Oktober 2026. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete in Pforzheim 2025 im Durchschnitt 2.582 € pro Quadratmeter, rund 3 % mehr als im Vorjahr. Eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand kostete damit rund 181.000 €. Das sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise, die der Gutachterausschuss der Stadt aus allen notariellen Kaufverträgen auswertet. Neubauwohnungen wurden 2025 nur zehnmal verkauft, im Schnitt für rund 5.110 € pro Quadratmeter.

Pforzheim hat eine Besonderheit: Der Gutachterausschuss veröffentlicht eine amtliche Preisreihe, die bis 1990 zurückreicht. Sie zeigt, dass Wohnungen hier inflationsbereinigt heute weniger kosten als 1990.

Das Wichtigste in Zahlen

Zeitraum	nominal	inflationsbereinigt
50 Jahre (1975–2025)¹	rund +200 % (× 3,0)	rund −3 %
35 Jahre (1990–2025), amtlich	+89 %	rund −6 %
20 Jahre (2005–2025), amtlich	+105 %	rund +37 %
Höchststand 2022 bis 2025	−13 %	rund −21 %

¹ Werte vor 1990 sind eine Modellrechnung (siehe Methode). Alle Angaben beziehen sich auf gebrauchte Wohnungen.

Wohnungspreise seit 1990: die amtlichen Werte

Die Pforzheimer Reihe verläuft in drei Phasen. Bis 1994 stiegen die Preise auf 1.595 € pro Quadratmeter (umgerechnet in Euro). Danach sanken sie 15 Jahre lang und lagen 2009 bei nur noch 1.079 €, rund ein Drittel niedriger. Erst ab 2012 ging es wieder aufwärts, ab 2016 jedes Jahr um 8 bis 14 %. 2022 war mit 2.954 € der Höchststand erreicht.

Mit dem Zinsanstieg kam die Wende: 2023 fielen die Preise gebrauchter Wohnungen um 14 %, 2024 um ein weiteres Prozent. 2025 zogen sie leicht an, ohne größere Schwankungen im Jahresverlauf. Die Zahl der Verkäufe stieg ebenfalls: 590 gebrauchte Wohnungen wechselten 2025 den Besitzer, 2024 waren es 527.

Jahr	Bestand €/m²	Neubau €/m²
1990	1.366	–
1994	1.595	–
2000	1.282	–
2005	1.258	–
2009	1.079	–
2015	1.356	–
2018	1.852	3.464
2020	2.331	4.047
2021	2.649	4.550
2022	2.954	rund 4.800
2023	2.533	5.070
2024	2.498	4.340
2025	2.582	5.110

Bei Neubauwohnungen ist der Markt seit 2022 sehr klein. Jedes Jahr wurden nur sechs bis zehn Wohnungen verkauft, 2019 waren es noch 108. Die Durchschnittswerte schwanken deshalb stark, je nachdem, welche Projekte gerade verkauft wurden. Der Gutachterausschuss stuft die Neubaupreise für 2025 als stagnierend ein.

50 Jahre im Überblick

Für die Jahre vor 1990 gibt es keine Pforzheimer Werte. Wir haben den Wert von 1990 deshalb mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Bundesbank zurückgerechnet. Die gestrichelte Linie bis 1989 zeigt also die Entwicklung in ganz Deutschland, übertragen auf das Pforzheimer Preisniveau. Nach dieser Modellrechnung kostete eine gebrauchte Wohnung 1975 rund 850 € pro Quadratmeter.

Inflationsbereinigt fällt die Bilanz ernüchternd aus. In Preisen von 2025 kostete eine Wohnung 1990 rund 2.740 € pro Quadratmeter. 2009 war der reale Wert auf rund 1.510 € gefallen, 2022 lag er bei rund 3.270 €. Heute sind es 2.582 €, also weniger als 1990. Über 35 Jahre hat eine Pforzheimer Wohnung also nur nominal an Wert gewonnen, real nicht.

Für das niedrige Preisniveau gibt es mehrere Gründe. Nach der Zerstörung im Februar 1945 wurde die Innenstadt weitgehend neu aufgebaut, viele Wohnungen stammen aus dieser Zeit. Die Wirtschaft hat sich von der traditionellen Schmuck- und Uhrenindustrie zu einem breiter aufgestellten Standort für Produktion und Dienstleistungen gewandelt. Trotzdem ist die Arbeitslosenquote mit 7,4 % (2025) vergleichsweise hoch, die Kaufkraft liegt mit einem Index von 92,1 unter dem Bundesschnitt. Mit rund 135.000 Einwohnern (Statistisches Landesamt, Ende 2024) ist Pforzheim trotzdem das Oberzentrum der Region Nordschwarzwald, und Stuttgart und Karlsruhe sind schnell erreichbar. Neu gebaut wird wenig: 2024 wurden 251 Wohnungen fertiggestellt und nur 75 genehmigt.

Zinsen als Preistreiber

In den 1990er-Jahren lagen die Bauzinsen meist zwischen 6 und knapp 10 %, Anfang der 1980er-Jahre sogar bei rund 11 %. Der Aufschwung in Pforzheim fiel in die Zeit, in der die Zinsen immer weiter sanken, bis sie 2020 bei rund 1,2 % lagen. 2023 lagen sie dann bei rund 3,8 % und haben sich seitdem bei etwa 3,5 bis 4 % eingependelt. Bei den niedrigen Pforzheimer Kaufpreisen macht ein Prozentpunkt Zins zwar weniger Euro aus als in teuren Städten, für Käufer mit wenig Eigenkapital ist er trotzdem entscheidend.

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Kaufen oder mieten in Pforzheim?

Von 2011 bis 2025 ist die durchschnittliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel von 5,84 € auf 8,58 € pro Quadratmeter gestiegen, also um 47 %. Gebrauchte Wohnungen wurden im selben Zeitraum um 136 % teurer, die Verbraucherpreise stiegen um rund 35 %. Eine Wohnung kostete 2011 rund das 16-Fache der Jahresmiete laut Mietspiegel. 2021 war es das 30-Fache, 2025 noch etwa das 25-Fache. Der aktuelle Mietspiegel beruht auf Mieten vom Oktober 2024.

Das passt zu den Daten des Gutachterausschusses. Bei vermieteten Wohnungen, die 2025 verkauft wurden, lag der Kaufpreis je nach Größe beim 20- bis 28-Fachen der Jahresmiete. Im Vergleich zu Stuttgart oder Tübingen ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete in Pforzheim damit günstiger. Ob sich ein Kauf für Sie lohnt, hängt trotzdem von Zins, Eigenkapital und Haltedauer ab:

Preise nach Stadtteil

Am teuersten waren gebrauchte Wohnungen 2025 auf dem Buckenberg (ohne Haidach, 3.102 €/m²), in der Innenstadt (2.829 €, allerdings nur acht Verkäufe) und in Dillweißenstein (2.778 €). Am günstigsten waren Würm (2.197 €), die Au (2.252 €) und Hohenwart (2.310 €, vier Verkäufe). Die meisten Wohnungen wurden in der Nordstadt verkauft (144 Fälle, im Mittel 2.449 €). Zwischen den Stadtteilen liegen damit rund 40 %. Wie viel eine einzelne Wohnung kostet, hängt aber viel stärker von Baujahr, Zustand und Lage ab: Die Kaufpreise reichten 2025 von unter 600 € bis 5.000 € pro Quadratmeter.

Häuser und Bauland

Ein gebrauchtes freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete 2025 im Durchschnitt 498.000 € (3.040 € pro Quadratmeter Wohnfläche). 2022 waren es noch 703.000 €. Dieser Wert ist aber überzeichnet, weil 2022 besonders viele große Häuser verkauft wurden. Doppelhaushälften kosteten 2025 im Schnitt 416.000 €, Reihenendhäuser 408.000 € und Reihenmittelhäuser 318.000 €. Insgesamt bewertet der Gutachterausschuss die Hauspreise als stabil, mit großen Unterschieden: Gut modernisierte Häuser hielten ihren Preis oder wurden teurer, ältere Häuser mit großem Sanierungsbedarf gingen mit Abschlägen weg. 2024 lag der Preisunterschied zwischen den beiden Gruppen bei rund 23 %.

Die Preise für Bauland waren 2025 unverändert. Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden überwiegend zu Preisen verkauft, die höchstens 10 % über oder unter dem Bodenrichtwert lagen. In den Neubaugebieten „MehrTiergarten“ auf dem Buckenberg und „Obere Lehen“ in Büchenbronn kostete erschlossenes Bauland 2024 rund 550 € bzw. 470 € pro Quadratmeter. Bauland für Mehrfamilienhäuser wurde 2025 gar nicht verkauft.

Ausblick

Nach dem Rückgang von 2023 hat sich der Pforzheimer Wohnungsmarkt stabilisiert. Die Zahl der Verkäufe steigt, die Preise für gebrauchte Wohnungen ziehen leicht an, Bauland ist stabil. Gleichzeitig wird wenig gebaut. Bei unveränderten Zinsen sind große Sprünge nach oben aber kaum zu erwarten, dagegen sprechen auch die vergleichsweise geringe Kaufkraft und die hohe Arbeitslosigkeit. Wie viel eine Wohnung oder ein Haus wert ist, entscheiden vor allem Baujahr und energetischer Zustand, weil viele Häuser aus der Nachkriegszeit stammen. Gut sanierte Häuser und Wohnungen sind deutlich gefragter.

Zum Vergleich mit der Landeshauptstadt: Immobilienpreise in Stuttgart.

Methode und Quellen

Alle Werte ab 1990 sind Durchschnittspreise aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen (Gutachterausschuss Pforzheim), keine Angebotspreise aus Inseraten. Die Jahreswerte 1990 bis 2023 stammen aus der Indexreihe für gebrauchte Eigentumswohnungen im Immobilienmarktbericht 2023, die Werte 2024 und 2025 aus dem Bericht 2025. Durchschnittswerte hängen davon ab, welche Wohnungen in einem Jahr verkauft wurden. Bei Neubauwohnungen ist das wegen der wenigen Verkäufe besonders wichtig. Die Werte vor 1990 sind eine Modellrechnung: Den Pforzheimer Wert von 1990 haben wir mit dem bundesweiten Wohnimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank zurückgerechnet. Sie zeigen die Größenordnung, nicht den tatsächlichen Pforzheimer Preis. Inflationsbereinigt haben wir mit dem Verbraucherpreisindex von Destatis, in Preisen von 2025. Die Mietwerte sind die durchschnittlichen Vergleichsmieten der jeweiligen Mietspiegelausgabe.

• Gutachterausschuss Pforzheim: Immobilienmarktbericht 2025, 2024, 2023, 2021/2022, 2020 und 2019 (kostenlose Ausgaben)
• Stadt Pforzheim, Kommunale Statistikstelle: Mietspiegel 2025
• Deutsche Bundesbank: Indikatorensystem Wohnimmobilienmarkt, Zinsstatistik; Verbraucherpreisindex (Destatis)