Grundsteuer in Baden-Württemberg: So rechnet das Bodenwertmodell

Stand: 23. Juni 2026. In Baden-Württemberg richtet sich die Grundsteuer seit 2025 fast nur nach dem Boden: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × 0,91 Promille × Hebesatz ergibt die Jahressteuer für ein Wohngrundstück. Das Gebäude spielt keine Rolle mehr. Wer ein Einfamilienhaus auf großem Grundstück besitzt, zahlt deshalb oft deutlich mehr als vor der Reform, Eigentümer einer Wohnung im Mehrfamilienhaus häufig weniger. Der Bundesfinanzhof hat das Landesmodell im Mai 2026 bestätigt.

Die Formel in drei Schritten

Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG) weicht vom Bundesmodell ab, das die meisten anderen Länder anwenden. Gerechnet wird so:

1. Grundsteuerwert (Finanzamt): Grundstücksfläche × Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022, abgerundet auf volle 100 Euro (§ 38 LGrStG).
2. Grundsteuermessbetrag (Finanzamt): Grundsteuerwert × Steuermesszahl. Die Messzahl beträgt 1,3 Promille (§ 40 Abs. 2 LGrStG). Dient das Grundstück überwiegend Wohnzwecken, sinkt sie um 30 % auf 0,91 Promille (§ 40 Abs. 3). Weitere Abschläge gibt es für geförderten Wohnraum (25 %) und Kulturdenkmäler (10 %); mehrere Abschläge werden addiert.
3. Grundsteuer (Gemeinde): Messbetrag × Hebesatz der Stadt oder Gemeinde.

„Überwiegend Wohnzwecken“ heißt: Die Wohnfläche ist größer als die Fläche, die anders genutzt wird. Ein Haus mit kleinem Büro oder Laden im Erdgeschoss bekommt den Abschlag also meist trotzdem.

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück finden Sie kostenlos im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse.

Rechenbeispiele: Haus, Reihenhaus, Wohnung

Wie unterschiedlich das Modell wirkt, zeigt ein Vergleich in Stuttgart (Hebesatz 160 %) mit einem angenommenen Bodenrichtwert von 1.200 € pro Quadratmeter:

Objekt	Grundsteuerwert	Messbetrag	Grundsteuer pro Jahr
Einfamilienhaus, 600 m² Grundstück	720.000 €	655,20 €	1.048,32 €
Reihenhaus, 250 m² Grundstück	300.000 €	273,00 €	436,80 €
Wohnung, 1/12 Anteil an 800 m² (rund 67 m²)	80.000 €	72,80 €	116,48 €
Unbebautes Baugrundstück, 600 m² (1,3 ‰)	720.000 €	936,00 €	1.497,60 €

Bei der Eigentumswohnung zählt nur der Miteigentumsanteil am Grundstück. Weil sich viele Parteien eine Fläche teilen, bleibt die Steuer niedrig, egal ob die Wohnung 50 oder 150 Quadratmeter groß ist. Beim freistehenden Haus mit Garten wirkt dagegen jeder Quadratmeter Fläche voll.

Zwei echte Fälle aus den Musterverfahren vor dem Bundesfinanzhof zeigen die Größenordnung: Für ein Grundstück in Karlsruhe mit 1.109 m² und einem Bodenrichtwert von 510 €/m² setzte das Finanzamt einen Grundsteuerwert von 565.500 € fest. Bei Wohnnutzung und dem Karlsruher Hebesatz von 270 % ergibt das rund 1.389 € im Jahr. Ein Stuttgarter Grundstück mit 434 m² zu 1.400 €/m² (Grundsteuerwert 607.600 €) käme auf rund 885 €.

Hebesätze der großen Städte

Der Hebesatz ist der Hebel der Gemeinde. Weil die Messbeträge nach der Reform ganz anders ausfallen als früher, mussten alle 1.101 Gemeinden im Land ihre Hebesätze neu festlegen. In Städten mit hohen Bodenwerten sanken sie besonders stark.

Stadt	Hebesatz B bis 2024	Hebesatz B ab 2025	Beschluss
Stuttgart	520 %	160 %	21.11.2024
Konstanz	510 %¹	168 %	24.10.2024
Heidelberg	470 %¹	185 %	12.12.2024
Freiburg	600 %	235 %	26.11.2024
Karlsruhe	490 %	270 %	22.10.2024
Heilbronn	500 %	345 %	11.11.2024
Pforzheim	550 %	348 %	17.12.2024
Mannheim	487 %	365 %	24.10.2024
Ulm	430 %	390 %	20.11.2024
Villingen-Schwenningen	455 %¹	422 %	18.12.2024

¹ Wert aus Vergleichstabellen und Presseberichten (Ratsunterlagen, IHK), nicht aus der städtischen Satzung.

Für 2026 haben wir bei keiner der zehn Städte eine Änderung gefunden; Mannheim hat seine Sätze ausdrücklich für 2025 und 2026 beschlossen. Maßgeblich ist immer Ihr aktueller Grundsteuerbescheid.

Wichtig für den Vergleich: Ein niedriger Hebesatz heißt nicht, dass dort wenig Grundsteuer anfällt. Stuttgart hat mit 160 % den niedrigsten Satz der Liste, aber auch sehr hohe Bodenrichtwerte. Umgekehrt braucht eine Stadt mit niedrigen Bodenwerten einen höheren Hebesatz, um dieselben Einnahmen zu erzielen. Vergleiche mit Städten in anderen Bundesländern sind seit 2025 gar nicht mehr sinnvoll, weil dort andere Modelle gelten.

Aufkommensneutral: das Transparenzregister

Land und Kommunen hatten zugesagt, dass die Reform insgesamt nicht zu Mehreinnahmen führen soll. Dafür veröffentlichte das Finanzministerium ab September 2024 ein Transparenzregister mit einer Spanne aufkommensneutraler Hebesätze für jede Gemeinde. Für Freiburg lag sie bei 217 bis 239 %, für Konstanz bei 154 bis 170 %. Beide Städte blieben innerhalb, ebenso Stuttgart.

Verbindlich war das Register nicht. Nach einer Auswertung des Bundes der Steuerzahler vom September 2025 lagen 720 Gemeinden innerhalb ihrer Spanne, 338 darüber und 43 darunter. Pforzheim ging bewusst unter den errechneten aufkommensneutralen Satz von 464 % und verzichtet damit auf rund 7,5 Mio. € im Jahr.

Aufkommensneutral heißt außerdem nur, dass die Stadt insgesamt gleich viel einnimmt. Für einzelne Eigentümer kann die Steuer stark steigen oder sinken. Die Städte selbst weisen darauf hin, dass Ein- und Zweifamilienhäuser eher mehr zahlen, Gewerbe und dicht bebaute Grundstücke eher weniger.

Einspruch und Bodenwert-Gutachten

Gegen den Grundsteuerwert- und den Messbescheid des Finanzamts konnten Eigentümer nur innerhalb eines Monats Einspruch einlegen (§ 355 AO). Diese Fristen sind bei den meisten Bescheiden aus den Jahren 2022 und 2023 abgelaufen. Der Bescheid der Stadt lässt sich nur noch auf Rechenfehler prüfen: Die Gemeinde ist an den Messbetrag gebunden.

Es bleibt ein Weg, der auch später noch offensteht: Nach § 38 Abs. 4 LGrStG setzt das Finanzamt auf Antrag einen niedrigeren Wert an, wenn ein qualifiziertes Gutachten zeigt, dass der tatsächliche Bodenwert zum 1. Januar 2022 um mehr als 30 % unter dem Wert aus dem Bodenrichtwert liegt. Typische Fälle sind Hanglagen, schmale oder verwinkelte Zuschnitte, große Gartenflächen in zweiter Reihe oder Grundstücke mit Leitungsrechten. Ist die Einspruchsfrist abgelaufen, läuft das über einen Antrag auf fehlerbeseitigende Fortschreibung; die Korrektur wirkt dann erst ab dem folgenden 1. Januar und nicht rückwirkend.

Das Gutachten von einem Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss kostet in der Regel vierstellig und wird nicht erstattet. Es lohnt sich deshalb nur bei großen Grundstücken oder klaren Besonderheiten. Eine erste Einschätzung, was Ihre Immobilie heute wert ist, liefert unser Wertermittler:

Senkt der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert nachträglich, müssen Sie nichts tun: Das Finanzamt ändert die Bescheide dann von Amts wegen.

Was die Gerichte entschieden haben

Das Finanzgericht Baden-Württemberg wies am 11. Juni 2024 zwei Musterklagen gegen das Landesgesetz ab (Az. 8 K 1582/23 und 8 K 2368/22). Im November 2024 lehnte es auch eine Aussetzung der Vollziehung wegen verfassungsrechtlicher Zweifel ab (8 V 1469/24).

Der Bundesfinanzhof bestätigte diese Urteile nach mündlicher Verhandlung am 22. April 2026; veröffentlicht wurden die Entscheidungen am 20. Mai 2026 (Az. II R 26/24 und II R 27/24). Die Kernaussagen:

• Das Landesgrundsteuergesetz ist verfassungsgemäß. Das Land durfte über die Öffnungsklausel im Grundgesetz vom Bundesmodell abweichen.
• Dass Gebäude nicht bewertet werden, verstößt nicht gegen den Gleichheitssatz. Der Gesetzgeber darf typisieren und pauschalieren.
• Der Bodenrichtwert gilt pauschal für alle Grundstücke einer Zone. Lärm, eine eingeschränkt nutzbare Teilfläche oder ein Hang führen nicht automatisch zu einem Abschlag. Ein niedrigerer Wert ist nur über den Gutachtennachweis nach § 38 Abs. 4 möglich.

Im Stuttgarter Verfahren hatten die Kläger einen Abschlag von 7 % wegen Lärms verlangt, im Karlsruher Fall einen geringeren Wert für den hinteren Grundstücksteil. Beides lehnten die Gerichte ab.

Der Bund der Steuerzahler, Haus & Grund Baden und Württemberg sowie der Verband Wohneigentum haben angekündigt, die Kläger bei einer Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe zu unterstützen. Ob es dazu kommt und wie das Bundesverfassungsgericht entscheidet, ist offen. Ob sich ein noch offenes Verfahren lohnt, klären Sie am besten mit einem Steuerberater.

Umlage auf Mieter

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Vermieter dürfen sie über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 BGB). Verteilt wird nach Wohnfläche, sofern nichts anderes vereinbart ist (§ 556a BGB).

Für Mieter wirkt das Bodenwertmodell genauso wie für Eigentümer: In Mehrfamilienhäusern verteilt sich der Bodenwert auf viele Wohnungen, die Umlage ist meist niedrig und vielerorts gesunken. Wer ein freistehendes Haus mietet, trägt dagegen die volle Grundsteuer für das ganze Grundstück und muss häufig mit höheren Nebenkosten rechnen als vor 2025.

Kurzer Vergleich mit dem Bundesmodell

Elf Länder, darunter Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Berlin, rechnen nach dem Bundesmodell (Ertragswertverfahren). Dort fließen neben dem Bodenwert auch Wohnfläche, Baujahr und eine pauschale Nettokaltmiete ein; die Steuermesszahl für Wohngrundstücke beträgt 0,31 Promille (§ 15 GrStG). Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Flächen- bzw. Lagemodelle.

	Baden-Württemberg	Bundesmodell
Bewertet wird	nur der Boden	Boden und Gebäude
Datengrundlage	Fläche und Bodenrichtwert	zusätzlich Wohnfläche, Baujahr, Mietniveau
Steuermesszahl Wohnen	0,91 ‰	0,31 ‰
Wer profitiert eher	dichte Bebauung, Wohnungen	kleine, ältere Häuser in einfacher Lage
Wer zahlt eher mehr	große Grundstücke, unbebautes Bauland	große, neuere Gebäude

Das baden-württembergische Modell ist einfacher und braucht kaum Angaben zum Gebäude. Der Preis dafür: Eine Villa und ein kleiner Bungalow auf gleich großen Grundstücken in derselben Zone zahlen dieselbe Steuer.

Quellen

• Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg, §§ 38, 40 und 50; Abgabenordnung § 355; Betriebskostenverordnung § 2; BGB §§ 556, 556a
• Bundesfinanzhof, Urteile vom 22.04.2026, II R 26/24 und II R 27/24; Finanzgericht Baden-Württemberg, Urteile vom 11.06.2024, 8 K 1582/23 und 8 K 2368/22, Beschluss vom 20.11.2024, 8 V 1469/24
• Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg: Meldungen vom 15.09.2025 (Hebesätze und Transparenzregister) und 20.05.2026 (BFH-Urteil)
• Stadt Stuttgart, Pressemitteilung vom 21.11.2024; Stadt Freiburg, Drucksache G-24/180 und FAQ Grundsteuer (12/2024); Stadt Karlsruhe, Ratsunterlagen 2024; Stadt Mannheim, Hebesatzsatzung vom 24.10.2024; Stadt Heidelberg, Pressemitteilung vom 13.12.2024; Stadt Ulm, FAQ Grundsteuerreform; Stadt Heilbronn, Grundsteuersatzung vom 11.11.2024; Stadt Pforzheim, Gemeinderat vom 17.12.2024; Stadt Villingen-Schwenningen, Seite „Neue Grundsteuer“; Stadt Konstanz, Gemeinderat vom 24.10.2024