Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen, Sperrfristen und Härtefall

Ein Vermieter darf wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige ernsthaft braucht und das im Kündigungsschreiben konkret begründet. Die Frist beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren. Der Mieter kann wegen einer unzumutbaren Härte widersprechen, und ein vorgetäuschter Bedarf macht schadensersatzpflichtig.

Wie oft das passiert, weiß niemand genau, denn eine amtliche Statistik gibt es nicht. Der Deutsche Mieterbund schätzt rund 80.000 Fälle im Jahr, Haus & Grund hält solche Angaben für einseitig und verweist auf fehlende unabhängige Zahlen.

Was „benötigen“ bedeutet

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Er muss nicht darauf angewiesen sein. Es genügt ein ernsthafter Wunsch, der auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht. Der BGH hat im September 2025 bekräftigt, dass die Anforderungen nicht überhöht werden dürfen und alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen sind (VIII ZR 289/23). Auch ein selbst herbeigeführter Bedarf ist grundsätzlich zu respektieren.

Grenzen gibt es trotzdem. Die Gerichte prüfen, ob der Wunsch ernst gemeint ist:

• Vorratskündigung: Ein noch nicht absehbarer Nutzungswunsch reicht nicht (BGH, 23.9.2015, VIII ZR 297/14).
• Weit überhöhter Bedarf: Wenn die Größe der Wohnung in keinem Verhältnis zum Bedarf steht, kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein.
• Ersatzwohnung: Hat der Vermieter während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus frei, muss er sie anbieten. Ein Verstoß macht die Kündigung nicht mehr unwirksam, kann aber Schadensersatz auslösen (BGH, 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Für wen Eigenbedarf möglich ist

Personenkreis	Eigenbedarf möglich?
Vermieter selbst, Ehegatte, Lebenspartner	ja
Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern	ja
Geschwister, Nichten und Neffen	ja
Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefkinder, Schwager, Schwägerin	ja
Cousins und Cousinen	nein, BGH 2024 (VIII ZR 276/23)
Haushaltsangehörige, etwa Pflegekraft oder Lebensgefährte im Haushalt	ja, wenn schon im Haushalt lebend
GmbH und andere juristische Personen	nein
Gesellschafter einer GbR	bisher von der Rechtsprechung anerkannt, nach Reform des Gesellschaftsrechts teils offen

Der BGH orientiert sich seit Juli 2024 am persönlichen Zeugnisverweigerungsrecht (§ 383 ZPO): Nur wer dieses Recht hat, gehört zur Familie im Sinne des Gesetzes. Wer nicht dazugehört, begründet in der Regel keinen Eigenbedarf.

So muss die Kündigung aussehen

Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen, E-Mail und Fax reichen nicht (§ 568 Abs. 1 BGB). Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben. Das Schreiben muss die Gründe nennen (§ 573 Abs. 3 BGB): Wer soll einziehen, und warum? Die Person muss so beschrieben sein, dass der Mieter den Bedarf prüfen kann. Spätere Gründe zählen nur, wenn sie nachträglich entstanden sind.

Der Vermieter soll zudem rechtzeitig auf Widerspruchsrecht, Form und Frist hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, wird die Kündigung nicht unwirksam, aber der Mieter kann noch im ersten Gerichtstermin widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Kündigungsfristen

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, sonst verschiebt sich das Ende um einen Monat. Für Mieter bleibt es dagegen stets bei drei Monaten.

Kündigung geht zu bis 4. November 2026, Mietdauer	Mietverhältnis endet
weniger als 5 Jahre	31. Januar 2027
ab 5 Jahre	30. April 2027
ab 8 Jahre	31. Juli 2027

Fällt der Bedarf vor Ablauf der Frist weg, muss der Vermieter das mitteilen. Eine Einliegerwohnung ist ein Sonderfall: Wohnt der Vermieter selbst im Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen, die Frist verlängert sich dann um drei Monate (§ 573a BGB).

Wer von vornherein weiß, dass die Wohnung später für die Familie gebraucht wird, kann sie auch befristet vermieten. Dann muss der Grund aber schon im Vertrag stehen (§ 575 BGB).

Sperrfristen nach Kauf und Umwandlung

Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht, der Erwerber tritt in den Vertrag ein (§ 566 BGB). Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und dem Verkauf darf er sich erst nach einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB).

In Baden-Württemberg gelten in den per Verordnung bestimmten Gemeinden fünf Jahre, die aktuelle Verordnung läuft bis zum 31. Dezember 2026. Das Land hat im September 2026 einen Entwurf zur Verlängerung in die Anhörung gegeben. Ob Ihre Gemeinde dazugehört, zeigt die Kündigungssperrfristverordnung.

Auch Familien sind nicht automatisch ausgenommen. Im Januar 2026 entschied der BGH (VIII ZR 247/24): Bringt ein Eigentümer nach der Aufteilung die Wohnung in eine GbR mit Ehefrau und Kindern ein, ist das eine Veräußerung. Die Eigenbedarfskündigung für die Tochter scheiterte an der Sperrfrist. Die Regel gilt nur für Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung, andere Kündigungsgründe bleiben möglich. Wer kauft, sollte das vor dem Notartermin prüfen.

Widerspruch wegen Härte

Selbst eine wirksame Kündigung muss der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Er kann widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss in Textform spätestens zwei Monate vor Mietende beim Vermieter sein (§ 574b BGB).

Mögliche Härtegründe	Was Gerichte prüfen
hohes Alter, Krankheit, Pflegebedarf	konkrete Folgen eines Umzugs, oft mit ärztlichem Attest und Gutachten
lange Verwurzelung im Wohnumfeld	soziale Bindungen, Einbindung vor Ort
kein angemessener Ersatzwohnraum	ernsthafte, nachgewiesene Suche (§ 574 Abs. 2 BGB)
Schwangerschaft, Examen, Schulwechsel	oft zeitlich begrenzte Härte

Der BGH verlangt seit 2019 eine genaue Einzelfallprüfung und wendet sich gegen pauschale Lösungen. Hohes Alter oder lange Mietdauer allein reichen nicht automatisch, und umgekehrt ist kein Interesse von vornherein vorrangig (VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17). Bei behaupteten schweren Gesundheitsgefahren muss das Gericht diese im Zweifel durch einen Sachverständigen klären lassen.

Gibt das Gericht dem Mieter recht, läuft das Mietverhältnis befristet oder auf unbestimmte Zeit weiter (§ 574a BGB). Muss der Mieter ausziehen, kann das Gericht eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO).

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Kündigt jemand wegen eines Bedarfs, den es nicht gibt, muss er Schadensersatz leisten (§ 280 Abs. 1 BGB). Dazu können je nach Fall Umzugskosten, Maklerkosten und Mehrkosten einer teureren Wohnung gehören. Zieht die genannte Person nach dem Auszug nicht ein, liegt der Verdacht nahe. Der Vermieter muss dann besonders genau erklären, warum der Bedarf nachträglich weggefallen ist (BGH, 29.3.2017, VIII ZR 44/16). Ein Räumungsvergleich schließt Ansprüche nicht automatisch aus.

Vermieter sollten Gründe und Änderungen daher dokumentieren. Mieter sollten prüfen, ob die Begründung stimmig ist, frühzeitig einen Mieterverein einschalten und nach dem Auszug beobachten, was aus der Wohnung wird. Für beide Seiten kann auch eine einvernehmliche Lösung sinnvoll sein, etwa ein Aufhebungsvertrag mit Umzugshilfe.

Wird die Wohnung nicht selbst genutzt, sondern neu vermietet, erklärt unser Beitrag zur Mietpreisbremse, welche Miete zulässig ist. Wie Sie danach passende Mieter finden, steht unter Mieter auswählen.

Was politisch diskutiert wird

Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ (Bundestagsdrucksache 21/6807) ändert § 573 BGB nur bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, den Eigenbedarf in Absatz 2 Nummer 2 lässt er unverändert. Die Fraktion der Grünen hat mit Drucksache 21/6915 einen eigenen Entwurf vorgelegt, der das Recht auf „ernsthaften, dauerhaften Bedarf“ begrenzen, nach Verkäufen einschränken und in angespannten Märkten die Fristen verlängern soll. Beide Vorlagen liegen im Rechtsausschuss, die Anhörung fand am 14. Oktober 2026 statt. Eine Expertenkommission soll bis Ende 2026 Vorschläge für weitere Schritte machen. Geltendes Recht bleibt bis auf Weiteres §§ 573 ff. BGB. Ob und wie sich etwas ändert, ist offen.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 566, 568, 573 bis 574b, 575, 577a (§ 573 auf gesetze-im-internet.de, § 577a)
• BGH VIII ZR 247/24 (Urteil vom 21.1.2026), VIII ZR 232/15 (Urteil vom 14.12.2016), VIII ZR 44/16 (Urteil vom 29.3.2017)
• BGH VIII ZR 289/23 und VIII ZR 276/23: Haus & Grund, immobilienscout24; VIII ZR 180/18: Bericht
• Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg, GBl. 2025 Nr. 146; Pressemitteilung vom 22.9.2026
• Deutscher Bundestag: Regierungsentwurf, Drucksache 21/6807, Stand der Beratung
• Schätzung des Mieterbunds: Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 19/1752; Gegenposition: Haus & Grund, 2019

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen helfen Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder Fachanwälte für Mietrecht.