Mietpreisbremse 2026: Wo sie gilt und wie viel Miete erlaubt ist

Stand: Mai 2026. Wer in einem Gebiet mit Mietpreisbremse eine Wohnung neu vermietet, darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der Bund hat die Regel im Juli 2025 bis Ende 2029 verlängert. Ob sie vor Ort gilt, entscheidet jedes Bundesland per Verordnung: 13 von 16 Ländern haben eine erlassen, in Baden-Württemberg betrifft sie seit dem 1. Januar 2026 130 Städte und Gemeinden, vorerst bis Ende 2026.

Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen mit hoher Vormiete sind ausgenommen. Auf diese Ausnahmen kann sich ein Vermieter aber nur berufen, wenn er den Mieter vor Vertragsschluss schriftlich darüber informiert hat.

Verlängerung bis 2029: was der Bund beschlossen hat

Die Mietpreisbremse steht in den §§ 556d bis 556g BGB und gilt seit 2015. Ursprünglich durften die Länder ihre Verordnungen nur bis Ende 2025 erlassen. Der Bundestag hat am 26. Juni 2025 die Verlängerung beschlossen, der Bundesrat hat am 11. Juli 2025 zugestimmt. Das Gesetz vom 17. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163) ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten.

Seitdem gilt nach § 556d Abs. 2 BGB:

• Eine Landesverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
• Die Landesregierung muss begründen, warum der Wohnungsmarkt in einer bestimmten Gemeinde angespannt ist, und angeben, welche Maßnahmen sie dagegen ergreift.
• Am Inhalt der Bremse, also an der Grenze von 10 Prozent und den Ausnahmen, hat sich nichts geändert.

Die Verlängerung bedeutet nicht, dass die Bremse automatisch überall bis 2029 gilt. Maßgeblich bleibt die Laufzeit der jeweiligen Landesverordnung.

In diesen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse

Am weitesten verbreitet ist die Bremse in Bayern mit 285 Gemeinden, darunter München, Augsburg, Regensburg und viele Orte im Münchner Umland. In Berlin und Hamburg gilt sie im ganzen Stadtgebiet, in Bremen nur in der Stadt Bremen, nicht in Bremerhaven. Schleswig-Holstein, das Saarland und Sachsen-Anhalt haben keine Verordnung.

Bundesland	Gebiet	Verordnung gilt bis
Baden-Württemberg	130 Städte und Gemeinden	31.12.2026
Bayern	285 Städte und Gemeinden	31.12.2029
Berlin	ganzes Stadtgebiet	31.12.2029
Brandenburg	36 Städte und Gemeinden	31.12.2029
Bremen	Stadt Bremen	31.12.2029
Hamburg	ganzes Stadtgebiet	31.12.2029
Hessen	49 Städte und Gemeinden	25.11.2026
Mecklenburg-Vorpommern	Rostock, Greifswald und seit März 2026 acht Ostseeorte	30.9.2028 bzw. 31.12.2029
Niedersachsen	57 Städte und Gemeinden	31.12.2029
Nordrhein-Westfalen	57 Städte und Gemeinden	31.12.2029
Rheinland-Pfalz	Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer, Worms und die Gemeinden zweier Landkreise	31.12.2029
Sachsen	Dresden, Leipzig	30.6.2027
Thüringen	Erfurt, Jena	31.12.2027
Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein	keine Mietpreisbremse	–

Stand Mai 2026. Die Länder passen ihre Gebietslisten regelmäßig an. Prüfen Sie vor dem Abschluss eines Mietvertrags die aktuelle Verordnung Ihres Landes.

Baden-Württemberg: 130 Gemeinden, vorerst bis Ende 2026

Grundlage ist die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 144). Sie gilt vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026. Die Landesregierung hat die Laufzeit bewusst auf ein Jahr begrenzt; über die Zeit danach soll die nach der Landtagswahl im März 2026 gebildete Regierung entscheiden.

Für die neue Liste hat das Institut F+B die Wohnungsmarktdaten aktualisiert. Ergebnis: Statt bisher 89 sind nun 130 Kommunen erfasst. 84 kamen neu hinzu, 46 blieben, 43 fielen heraus. Der Anteil der Bevölkerung, der in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse lebt, sank dadurch von rund 36 auf rund 33 Prozent. Prominente Abgänge sind Mannheim und Konstanz: Dort gilt die Bremse seit 2026 nicht mehr.

Auf der Liste stehen unter anderem:

• Großstädte: Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg, Heidelberg, Heilbronn, Ulm, Pforzheim, Reutlingen
• Region Stuttgart: Esslingen, Ludwigsburg, Böblingen, Sindelfingen, Fellbach, Leonberg, Kornwestheim, Filderstadt, Ostfildern
• Weitere Städte: Tübingen, Göppingen, Nürtingen, Offenburg, Lörrach, Friedrichshafen, Lahr, Emmendingen
• Kleinere Gemeinden: zum Beispiel Kirchzarten, Bad Krozingen, Vogtsburg im Kaiserstuhl, Reichenau, Kißlegg und Zwiefalten

Die vollständige Liste steht in § 1 der Verordnung. Wie sich die Mieten in einzelnen Städten entwickeln, zeigen unsere Marktberichte, etwa zu den Immobilienpreisen in Stuttgart und in Baden-Württemberg.

So viel Miete ist erlaubt

Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischem Zustand. In Städten mit Mietspiegel lässt sie sich dort ablesen. Die zulässige Kaltmiete bei Mietbeginn darf diesen Wert um höchstens 10 Prozent überschreiten (§ 556d Abs. 1 BGB). Betriebskosten zählen nicht mit.

Bei einer Staffelmiete muss jede einzelne Stufe die Grenze einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmiete gilt die Bremse nur für die Ausgangsmiete; spätere Anpassungen an den Verbraucherpreisindex sind davon nicht betroffen (§ 557b Abs. 4 BGB).

Rechenbeispiel

Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse, der Mietspiegel weist für sie 12,00 € pro Quadratmeter aus. Im Vertrag stehen 15,00 € pro Quadratmeter. Eine Ausnahme liegt nicht vor.

Posten	pro m²	pro Monat
Ortsübliche Vergleichsmiete	12,00 €	840 €
Zulässige Höchstmiete (+10 %)	13,20 €	924 €
Vereinbarte Miete	15,00 €	1.050 €
Zu viel verlangt	1,80 €	126 €

Wirksam ist der Vertrag trotzdem, nur der überhöhte Teil der Miete ist unwirksam (§ 556g Abs. 1 BGB). Nach 30 Monaten Mietdauer summiert sich die Überzahlung auf 30 × 126 € = 3.780 €. Rügt die Mieterin innerhalb dieser Frist, kann sie den gesamten Betrag zurückfordern und zahlt künftig nur noch 924 €.

Die Rechnung ist ein Beispiel. Die tatsächliche Vergleichsmiete hängt vom örtlichen Mietspiegel und den Merkmalen der Wohnung ab.

Die Ausnahmen

Nicht jede Wohnung fällt unter die Bremse. Die wichtigsten Ausnahmen stehen in den §§ 556e und 556f BGB:

Ausnahme	Was gilt	Vorschrift
Neubau	Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet: Bremse gilt nicht, auch nicht bei späteren Vermietungen	§ 556f Satz 1 BGB
Umfassende Modernisierung	Erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist frei. Als umfassend gilt nach der Rechtsprechung eine Modernisierung, deren Aufwand etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreicht und die die Wohnung in wesentlichen Teilen neuwertig macht	§ 556f Satz 2 BGB
Hohe Vormiete	War die Miete des Vormieters höher, darf sie wieder verlangt werden. Erhöhungen im letzten Jahr vor dem Auszug zählen nicht	§ 556e Abs. 1 BGB
Modernisierung in den letzten drei Jahren	Der Vermieter darf die Erhöhung aufschlagen, die bei einer Modernisierung im laufenden Mietverhältnis zulässig gewesen wäre	§ 556e Abs. 2 BGB

Außerdem gilt die Bremse nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, etwa für wenige Wochen. Möblierte Wohnungen fallen dagegen grundsätzlich darunter; ein angemessener Möblierungszuschlag ist bislang erlaubt.

Auskunftspflicht des Vermieters

Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss das dem Mieter vor Abschluss des Vertrags unaufgefordert in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB). Je nach Ausnahme also die Höhe der Vormiete, die Modernisierung der letzten drei Jahre, die erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014 oder die umfassende Modernisierung. Eine E-Mail genügt der Textform, eine Unterschrift ist nicht nötig.

Fehlt die Auskunft, kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen; es gilt dann die Grenze von 10 Prozent. Holt er die Auskunft nach, darf er sich frühestens zwei Jahre danach auf die höhere Miete stützen. Darüber hinaus muss der Vermieter auf Nachfrage alle Tatsachen nennen, die für die zulässige Miethöhe wichtig und für den Mieter nicht ohne Weiteres zugänglich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).

Für Vermieter heißt das: Unterlagen zu Baujahr, Vormiete und Modernisierungskosten vor der Vermietung bereitlegen und die Angaben schriftlich mit dem Exposé oder dem Vertragsentwurf übergeben.

Die Rüge durch den Mieter

Zu viel gezahlte Miete bekommt der Mieter nur zurück, wenn er den Verstoß in Textform rügt (§ 556g Abs. 2 BGB). Eine ausführliche Begründung ist seit 2019 nicht mehr nötig, es reicht die Erklärung, dass die Miete zu hoch ist. Hat der Vermieter eine Ausnahme mitgeteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann er die überhöhte Miete rückwirkend ab Vertragsbeginn zurückverlangen. Bei einer späteren Rüge gibt es Geld nur für die Monate nach Zugang der Rüge. Für Verträge vor dem 1. April 2020 wirkt die Rüge generell nur für die Zukunft. Mietervereine helfen bei der Prüfung und beim Schreiben.

Abgrenzung: Kappungsgrenze bei Bestandsmieten

Die Mietpreisbremse regelt nur die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses. Für Mieterhöhungen in einem laufenden Vertrag gilt die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB: Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, sind es nur 15 Prozent.

	Mietpreisbremse	Kappungsgrenze
Gilt für	neue Mietverträge	laufende Mietverträge
Grenze	Vergleichsmiete + 10 %	+20 % in drei Jahren, in Verordnungsgebieten +15 %, höchstens bis zur Vergleichsmiete
Vorschrift	§§ 556d–556g BGB	§ 558 Abs. 3 BGB
Ausnahmen	Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete	Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Beispiel: Zahlt ein Mieter für 70 m² bislang 665 € (9,50 €/m²) und liegt die Vergleichsmiete bei 840 €, darf der Vermieter in drei Jahren auf höchstens 764,75 € erhöhen, wenn die abgesenkte Kappungsgrenze gilt. Ohne Verordnung wären es 798 €.

Baden-Württemberg hat die Kappungsgrenzenverordnung ebenfalls um ein Jahr bis Ende 2026 verlängert, für dieselbe Liste von 130 Gemeinden. Gleiches gilt für die Kündigungssperrfrist von fünf Jahren nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung.

Was der Bund noch plant

Folgende Änderungen sind noch nicht beschlossen, sondern nur geplant:

• Gesetzentwurf „Mietrecht II“: Das Bundeskabinett hat ihn am 29. April 2026 beschlossen, nun berät der Bundestag. Vorgesehen sind unter anderem: Möblierungszuschläge müssen gesondert ausgewiesen werden, für voll möblierte Wohnungen ist ein pauschaler Zuschlag vorgesehen, alternativ eine Orientierung am Zeitwert der Möbel. Kurzzeitmietverträge sollen in der Regel auf sechs Monate begrenzt werden, damit sie die Bremse nicht unterlaufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll bei Indexmieten ein jährlicher Anstieg des Verbraucherpreisindex über 3 Prozent nur noch zur Hälfte auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen.
• Bußgelder: Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse sind angekündigt, aber nicht Teil des Entwurfs. Eine Expertenkommission soll dazu bis Ende 2026 Vorschläge machen.
• Baden-Württemberg ab 2027: Das Land hat am 22. September 2026 Verordnungsentwürfe in die Anhörung gegeben. Beschlossen ist die neue Gemeindeliste noch nicht.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 556d bis 556g und § 558 (gesetze-im-internet.de)
• Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 17. Juli 2025, BGBl. 2025 I Nr. 163; Bericht: LTO, 26.6.2025
• Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 144; Pressemitteilung der Landesregierung vom 16.12.2025
• Übersichten der Landesverordnungen: Haufe, Finanztip
• Kabinettsbeschluss „Mietrecht II“: beck-aktuell, 29.4.2026

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen helfen Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder Fachanwälte für Mietrecht.