Homestaging: Immobilie für Verkauf und Vermietung richtig inszenieren

Homestaging bereitet eine Immobilie so vor, dass Interessenten sich das eigene Leben darin vorstellen können: aufgeräumt, hell, neutral und mit einer erkennbaren Nutzung für jeden Raum. Den Wert der Immobilie ändert es nicht, wohl aber den ersten Eindruck. Für ein Komplettpaket mit Mietmöbeln rechnen Fachleute mit rund 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, einen großen Teil der Wirkung erreichen Sie aber schon mit Aufräumen, Reparieren und guten Fotos.

Was Homestaging ist und was nicht

Ein Homestager räumt aus, stellt um, ergänzt bei Bedarf Möbel, Leuchten, Textilien und Pflanzen und sorgt dafür, dass Räume auf Fotos und bei der Besichtigung großzügig und gepflegt wirken. Bei bewohnten Immobilien wird vor allem entrümpelt und entpersonalisiert, leer stehende Wohnungen werden ganz oder teilweise mit Mietmöbeln eingerichtet.

Homestaging ist keine Renovierung und kein Ersatz für die Mängelbeseitigung. Ein Homestager organisiert keine Umbauten. Und die Inszenierung darf nichts verbergen, was ein Käufer oder Mieter wissen muss: Der Schrank vor dem feuchten Fleck an der Außenwand ist kein Homestaging, sondern ein Risiko für Sie als Verkäufer (dazu mehr im Abschnitt zur Rechtslage).

Was es bringt: was die Zahlen sagen

Belastbare Studien mit Vergleichsgruppe gibt es für Deutschland nicht. Die meisten Zahlen stammen von Verbänden, Maklern oder Homestaging-Anbietern selbst. Die zwei am häufigsten zitierten Quellen:

Die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) hat Verkäufe nach einer Homestaging-Maßnahme ausgewertet. Danach wurde in 42,7 Prozent der Fälle der Angebotspreis erreicht und in 23,6 Prozent übertroffen. Wichtig beim Lesen: Es fehlt der Vergleich mit Verkäufen ohne Homestaging, und ob der Angebotspreis erreicht wird, hängt auch davon ab, wie realistisch er angesetzt war.

In den USA befragt der Maklerverband National Association of Realtors (NAR) regelmäßig seine Mitglieder. Im Bericht 2025 (1.266 Antworten) sagten 29 Prozent der Makler auf Verkäuferseite, dass Homestaging die gebotenen Preise um 1 bis 10 Prozent erhöht habe. 49 Prozent beobachteten eine kürzere Vermarktungsdauer. 83 Prozent der Makler auf Käuferseite gaben an, dass sich Käufer eine inszenierte Immobilie leichter als künftiges Zuhause vorstellen können. Für Käufer am wichtigsten: Wohnzimmer (37 Prozent), Hauptschlafzimmer (34 Prozent) und Küche (23 Prozent).

Beide Quellen sind Einschätzungen aus der Branche, keine kontrollierten Studien. Sie zeigen aber eine klare Richtung: Homestaging wirkt vor allem auf die Wahrnehmung und damit auf die Zahl der Anfragen und die Verhandlungsposition. Einen überhöhten Preis macht es nicht marktgerecht. Wer die Immobilie zu teuer anbietet, verkauft auch mit perfekt inszenierten Räumen nicht schneller.

Was es kostet

Die Kosten hängen von der Größe der Immobilie, vom Umfang und von der Dauer der Möbelmiete ab. Feste Preise gibt es nicht, Richtwerte aus Verbraucher- und Branchenratgebern:

Leistung	Typische Kosten	Quelle
Einrichtungsberatung vor Ort	250–300 €	Aroundhome (Stand 10/2024)
Gemeinsames Umgestalten mit dem Eigentümer	300–700 €	Aroundhome (Stand 10/2024)
Komplettpaket mit Mietmöbeln	häufig um 1 %, möglichst nicht über 3 % des Verkaufspreises	VR-Bankengruppe (vr.de), Aroundhome
Virtuelles Homestaging	meist 20–80 € pro Bild	Angaben von Anbietern
Zum Vergleich USA: professioneller Homestager	Median 1.500 US-Dollar	NAR, Profile of Home Staging 2025

Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro entspricht 1 Prozent 4.000 Euro, 3 Prozent wären 12.000 Euro. Klären Sie vorher, wie lange die Möbel bleiben, was eine Verlängerung kostet und ob Transport, Auf- und Abbau sowie die Versicherung der Mietmöbel enthalten sind. Verkauft sich die Immobilie langsamer als geplant, läuft die Möbelmiete weiter.

Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Wert und von der Ausgangslage ab. Bei einer leeren, schwer vorstellbaren Wohnung oder einem Haus mit stark persönlicher Einrichtung bringt Homestaging am meisten. Ist die Immobilie hell, gepflegt und zeitgemäß eingerichtet, reicht oft die eigene Vorbereitung. Als Grundlage für diese Rechnung brauchen Sie eine realistische Vorstellung vom Wert.

Was Sie selbst machen können

Ein großer Teil der Arbeit kostet vor allem Zeit. Diese Schritte lohnen sich bei fast jeder Immobilie, ob mit oder ohne Profi:

• Entrümpeln: Freie Arbeitsflächen, halb leere Regale und ein leerer Flur lassen Räume größer wirken. Was nicht gebraucht wird, kommt für die Zeit der Vermarktung in den Keller oder ins Lager.
• Entpersonalisieren: Familienfotos, Sammlungen, Kühlschrankmagnete und auffällige Deko wegräumen. Interessenten sollen die Räume sehen, nicht Ihr Leben darin.
• Kleinreparaturen: Tropfende Hähne, lose Griffe, defekte Leuchtmittel, Dübellöcher und Silikonfugen in Bad und Küche. Solche Kleinigkeiten wirken auf Besucher wie Hinweise auf größere Versäumnisse.
• Wände: Stark farbige oder vergilbte Wände in hellen, warmen Tönen neu streichen.
• Licht: Vorhänge öffnen, alle Leuchten einschalten, gleiche Lichtfarbe in einem Raum verwenden. Helligkeit gehört zu den meistgenannten Wünschen bei der Wohnungssuche.
• Jedem Raum eine Funktion geben: Die Abstellkammer mit Bügelbrett wird zum Arbeitszimmer, die leere Nische zum Leseplatz. Laut DGHR können sich nur rund 20 Prozent der Menschen einen leeren Raum eingerichtet vorstellen.
• Gerüche und Sauberkeit: Gründlich reinigen, lüften, Haustiere und Raucherspuren beachten. Fenster putzen, bevor fotografiert wird.
• Außenbereich: Hecke schneiden, Rasen mähen, Mülltonnen aus dem Blickfeld, Hausnummer und Klingel sauber. Das Außenfoto ist oft das erste Bild im Exposé.

Planen Sie die Vorbereitung vor dem Fototermin ein: Die Fotos entscheiden über die Klicks in der Trefferliste, die Besichtigung über das Angebot. Wie gute Inseratfotos entstehen, lesen Sie in unserer Checkliste für das private Inserat.

Homestaging bei der Vermietung

Bei Mietwohnungen lohnt sich eine Komplettmöblierung selten, weil die Vermarktung in gefragten Lagen ohnehin schnell geht und die Kosten in keinem Verhältnis zur Monatsmiete stehen. Sinnvoll sind die Grundlagen: saubere, leere oder aufgeräumte Räume, frisch gestrichene Wände, funktionierende Leuchten und gute Fotos. Bei schwer vermietbaren Grundrissen, Erstbezug oder höherpreisigen Wohnungen können einige wenige Möbel oder virtuell möblierte Zusatzbilder helfen, die Raumgrößen verständlich zu machen. Wird die Wohnung noch vom Vormieter bewohnt, brauchen Sie für Fotos dessen Einverständnis.

Virtuelles Homestaging: günstig, aber mit Regeln

Beim virtuellen Homestaging werden Fotos leerer Räume am Computer mit Möbeln ausgestattet, inzwischen meist mit KI-Werkzeugen. Das ist deutlich günstiger als echte Mietmöbel und hilft Interessenten, Proportionen einzuschätzen. Bei der Besichtigung stehen sie dann aber in einem leeren Raum, und genau hier liegt das Risiko: Bilder dürfen keinen falschen Eindruck vom Zustand der Immobilie erwecken.

Unproblematisch	Kritisch bis unzulässig
Möbel, Teppiche, Pflanzen und Deko virtuell einfügen	Bodenbelag, Fenster, Türen oder Einbauküche austauschen, die es so nicht gibt
Helligkeit, Kontrast und Weißabgleich korrigieren	Risse, Feuchteflecken oder Schimmel wegretuschieren
Kabel oder Müllsäcke entfernen	Stromleitungen, Nachbargebäude oder Baustellen aus der Aussicht entfernen
Leeren Raum zusätzlich möbliert zeigen	Räume durch extreme Weitwinkel oder Verzerrung deutlich größer wirken lassen

Die Rechtslage im Überblick, ohne Anspruch auf Rechtsberatung:

Wettbewerbsrecht: Für Makler, Bauträger und gewerbliche Vermieter gilt das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb. Irreführend ist nach § 5 UWG insbesondere eine Angabe über wesentliche Merkmale wie die Beschaffenheit einer Ware oder Leistung, nach § 5a UWG auch das Vorenthalten wesentlicher Informationen. Ein virtuell möbliertes Bild ohne Hinweis kann den Eindruck erwecken, die Möbel oder Einbauten seien Teil des Angebots. Mitbewerber und Verbände können solche Verstöße abmahnen.

KI-Verordnung: Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten aus Art. 50 der KI-Verordnung (EU) 2024/1689. Wer ein KI-System beruflich nutzt, um Bilder zu erzeugen oder zu verändern, die real existierenden Orten ähneln und fälschlich als echt erscheinen würden, muss offenlegen, dass sie künstlich erzeugt oder manipuliert sind (Art. 50 Abs. 4). Ob ein virtuell möbliertes Wohnzimmer darunterfällt, ist noch nicht durch Gerichte oder Leitlinien geklärt, Fachleute gehen aber davon aus, weil die Verordnung nicht zwischen teilweiser Veränderung und vollständiger Erzeugung unterscheidet. Die Pflicht trifft Betreiber im beruflichen Rahmen, rein persönliche Nutzung ist ausgenommen (Art. 3 Nr. 4). Bußgelder können nach Art. 99 bis zu 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes erreichen.

Kauf- und Mietvertrag: Auch private Verkäufer und Vermieter haften, wenn sie täuschen. Wer einen Mangel kennt und verschweigt oder auf Fotos verdeckt, kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Bei arglistiger Täuschung kann der Käufer oder Mieter den Vertrag anfechten (§ 123 BGB) und Schadensersatz verlangen.

Für die Praxis heißt das: Kennzeichnen Sie jedes virtuell möblierte Bild direkt im Bild und in der Bildunterschrift, etwa mit „Virtuell möbliert, Einrichtung nicht im Kaufpreis enthalten“. Zeigen Sie das unbearbeitete Foto desselben Raums direkt daneben. Verändern Sie nur bewegliche Einrichtung, nie Bausubstanz, Ausstattung oder Umgebung. Das schützt Sie rechtlich und erspart enttäuschte Besucher bei der Besichtigung.

In fünf Schritten zur inszenierten Immobilie

1. Wert und Preis klären: Erst ein realistischer Angebotspreis, dann die Entscheidung, wie viel Sie in die Präsentation stecken.
2. Rundgang mit fremdem Blick: Notieren Sie Raum für Raum, was stört, was fehlt und was repariert werden muss. Freunde oder ein Homestager sehen mehr als Sie selbst.
3. Ausräumen und reparieren: Zuerst entrümpeln, dann Kleinreparaturen und Malerarbeiten.
4. Einrichten und beleuchten: Möbel umstellen, Laufwege frei machen, Leuchten ergänzen, bei Bedarf Mietmöbel oder virtuelle Möblierung für leere Räume.
5. Fotografieren und Zustand halten: Bei Tageslicht fotografieren, danach den Zustand bis zum Verkauf möglichst halten. Vor jeder Besichtigung lüften, Licht an, Tische frei.

Quellen

• Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR), Auswertung zitiert in: McMakler, Pressemitteilung „Der erste Eindruck zählt: Verkaufsförderung durch Home Staging“, 29.04.2021 (PDF über Presseportal)
• National Association of Realtors: Profile of Home Staging 2025, Befragung Februar 2025
• Aroundhome: Home Staging: Kosten und Ablauf, Stand 07.10.2024
• VR-Bankengruppe: Home Staging
• Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung), Art. 3, Art. 50 und Art. 99
• Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, §§ 5 und 5a; Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 123 und 444
• Euronews: Bericht zur KI-Verordnung und virtuell möblierten Immobilienfotos, 25.09.2026