Liegenschaftszins
Auch: Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert von Immobilien marktüblich verzinst. Er wird aus Kaufpreisen und Erträgen abgeleitet.
Der Liegenschaftszins ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren. Er drückt aus, welche Verzinsung Käufer für eine bestimmte Art von Immobilie am Markt akzeptieren. Er ist kein Kapitalmarktzins wie der Bauzins, wird von diesem aber mittelbar beeinflusst.
Gutachterausschüsse leiten den Liegenschaftszins aus tatsächlichen Verkäufen ab. Sie setzen dafür Kaufpreise und Reinerträge vergleichbarer Objekte ins Verhältnis. Veröffentlicht wird er meist im Grundstücksmarktbericht, getrennt nach Objektarten.
Was beeinflusst den Liegenschaftszins?
- Objektart: Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser haben meist niedrigere Werte als Gewerbeimmobilien.
- Lage: In gefragten Großstädten liegt er niedriger als in strukturschwachen Regionen.
- Risiko: Je unsicherer die Erträge, desto höher der Zins.
Wirkung auf den Wert
Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher fällt bei gleichen Erträgen der Ertragswert aus. Schon kleine Änderungen haben große Auswirkungen.
Beispiel: Ein Gebäudereinertrag von 30.000 Euro im Jahr ergibt bei einer langen Restnutzungsdauer und einem Zins von 2 Prozent einen deutlich höheren Gebäudewert als bei 4 Prozent. Der Unterschied kann mehrere hunderttausend Euro betragen.
Praxistipp: Der Liegenschaftszins ist der Spiegel der Marktrendite. Vergleichen Sie ihn mit der Rendite eines Kaufangebots, um zu sehen, ob der Preis marktgerecht ist.
Verwandte Begriffe
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach den nachhaltig erzielbaren Erträgen, vor allem Mieten. Es wird bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern angewendet.
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium von Sachverständigen, das Kaufpreise sammelt, Bodenrichtwerte ermittelt und Verkehrswertgutachten für Immobilien erstellt.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises eine vermietete Immobilie jährlich an Miete einbringt. Man unterscheidet Brutto- und Nettomietrendite.
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er dient als schnelle Kennzahl, um Renditeobjekte zu vergleichen.