Kaufpreisfaktor
Auch: Vervielfältiger, Mietmultiplikator, Jahresmietfaktor
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er dient als schnelle Kennzahl, um Renditeobjekte zu vergleichen.
Der Kaufpreisfaktor wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete teilt. Er zeigt, wie viele Jahre es rechnerisch dauert, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis decken. Kosten, Zinsen und Mietsteigerungen bleiben dabei unberücksichtigt.
Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis : Jahresnettokaltmiete
Rechenbeispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.000 Euro, im Jahr also 12.000 Euro. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 25.
Bedeutung
- Ein niedriger Faktor bedeutet einen günstigen Preis im Verhältnis zur Miete, kann aber auf eine schwächere Lage oder Risiken hinweisen.
- Ein hoher Faktor ist typisch für gefragte Großstädte mit erwarteten Wertsteigerungen.
Die marktüblichen Faktoren unterscheiden sich stark nach Region und Objektart. Gutachterausschüsse veröffentlichen teilweise Ertragsfaktoren in ihren Grundstücksmarktberichten.
Zusammenhang mit der Mietrendite
Der Kehrwert des Kaufpreisfaktors ist die Bruttomietrendite. Ein Faktor von 25 entspricht einer Rendite von 4 Prozent.
Grenzen
Der Faktor berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, keine Instandhaltung und keine Leerstände. Er eignet sich nur für einen ersten Vergleich.
Praxistipp: Prüfen Sie, ob die angesetzte Miete realistisch ist. Eine Miete über dem Mietspiegel kann den Faktor schönen. Genauer rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.
Verwandte Begriffe
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises eine vermietete Immobilie jährlich an Miete einbringt. Man unterscheidet Brutto- und Nettomietrendite.
Eine Immobilie als Kapitalanlage wird nicht selbst bewohnt, sondern gekauft, um Mieteinnahmen zu erzielen und langfristig Vermögen aufzubauen.
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach den nachhaltig erzielbaren Erträgen, vor allem Mieten. Es wird bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern angewendet.
Die Kaltmiete ist die Miete für die reine Nutzung der Wohnung ohne Nebenkosten. Meist ist damit die Nettokaltmiete gemeint, also ohne Betriebs- und Heizkosten.