Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach den nachhaltig erzielbaren Erträgen, vor allem Mieten. Es wird bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern angewendet.
Bei Renditeobjekten interessieren sich Käufer vor allem dafür, welche Einnahmen eine Immobilie dauerhaft bringt. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV an.
Vereinfachter Ablauf
- Rohertrag: nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete
- Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten
- Reinertrag: Ergebnis nach Abzug der Kosten
- Bodenwertverzinsung abziehen: Der Boden ist unbegrenzt nutzbar und wird gesondert betrachtet. Sein Wert wird mit dem Liegenschaftszins verzinst.
- Gebäudereinertrag kapitalisieren: über die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins
- Bodenwert addieren
Zum Schluss werden besondere Merkmale berücksichtigt, etwa ein Instandhaltungsstau oder Mieten deutlich unter dem Marktniveau.
Beispiel in Kürze: Ein Mehrfamilienhaus erzielt 60.000 Euro Jahresmiete. Nach Abzug von 12.000 Euro Bewirtschaftungskosten bleiben 48.000 Euro Reinertrag. Je nach Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ergibt sich daraus ein Ertragswert, der bei niedrigem Zins deutlich höher ausfällt als bei hohem Zins.
Wann wird es genutzt?
- Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnanlagen
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Gewerbeimmobilien wie Büros und Läden
Praxistipp: Für eine schnelle Einschätzung eines Kaufangebots helfen Kennzahlen wie Kaufpreisfaktor und Mietrendite. Probieren Sie den Mietrendite-Rechner aus.
Verwandte Begriffe
Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert von Immobilien marktüblich verzinst. Er wird aus Kaufpreisen und Erträgen abgeleitet.
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach ihren Eigenschaften und ihrer Lage zu erzielen wäre.
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mindestens drei Wohneinheiten. Es wird meist vermietet oder in Eigentumswohnungen aufgeteilt.
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er dient als schnelle Kennzahl, um Renditeobjekte zu vergleichen.