Immobilienpreise in Nordrhein-Westfalen: Städte und Regionen im Vergleich

Stand: Oktober 2026, Berichtsjahr 2025. Eigentumswohnungen in Nordrhein-Westfalen sind 2025 im Schnitt um 7 % teurer geworden, Ein- und Zweifamilienhäuser um 3 %. Das zeigt der Grundstücksmarktbericht NRW 2026 des Oberen Gutachterausschusses, der die Verkäufe aller örtlichen Gutachterausschüsse zusammenfasst. Nach dem Einbruch von 2023 hat sich der Markt damit erholt. Insgesamt wechselten 124.201 Objekte für 46,01 Mrd. € den Besitzer, 10 % mehr Verkäufe und 13 % mehr Umsatz als im Vorjahr.

Die Unterschiede im Land sind groß: Eine gebrauchte Wohnung aus den Jahren 1975 bis 1994 kostete in Düsseldorf im Schnitt 3.751 € pro Quadratmeter, in Herne 1.770 €.

Der Markt 2025 in Zahlen

Teilmarkt	Kauffälle	Veränderung	Umsatz	Veränderung	Preise
Alle Teilmärkte	124.201	+10 %	46,01 Mrd. €	+13 %
Eigentumswohnungen	48.869	+11 %	11,34 Mrd. €	+19 %	+7 %
Ein- und Zweifamilienhäuser	45.146	+8 %	17,02 Mrd. €	+13 %	+3 %
Bauland für Eigenheime	6.245		1,31 Mrd. €		+2 %
Bauland für Geschosswohnungsbau	541		0,43 Mrd. €		+5 %

Die Preisangaben sind durchschnittliche Veränderungen gegenüber 2024. Mit rund 100.000 Kauffällen hatte 2023 den niedrigsten Stand der letzten 20 Jahre markiert; seither zieht die Zahl wieder an.

Wohnungspreise in den Städten

Der Vergleich nutzt bewusst nur eine Baujahresklasse. Die amtlichen Daten liegen nach Baujahr und mittlerer Wohnlage vor, ein Gesamtdurchschnitt je Stadt fehlt meist. So bleiben die Werte vergleichbar, sie zeigen aber nicht das gesamte Preisniveau einer Stadt. Bei wenigen Verkäufen, etwa in Remscheid oder Mülheim an der Ruhr, ist der Wert nur eine grobe Orientierung.

An der Spitze stehen die Rheinstädte Düsseldorf, Köln und Bonn. Das Ruhrgebiet und das Bergische Städtedreieck liegen meist bei rund 1.800 bis 2.400 €. Münster und Dortmund weisen ihre Weiterverkäufe nur zusammengefasst aus und fehlen deshalb in der Grafik: In Münster kosteten gebrauchte Wohnungen 2025 im Schnitt 3.980 € pro Quadratmeter (845 Verkäufe), in Dortmund 2.830 € (2.900 Verkäufe). Diese beiden Werte enthalten alle Baujahre und sind nicht direkt mit der Grafik vergleichbar.

Bei Neubauwohnungen in mittlerer Lage führt Düsseldorf mit 7.038 € pro Quadratmeter die Liste des Landesberichts an, gefolgt von Münster (6.615 €), Köln (6.490 €) und Bonn (6.295 €). Danach kommen Gemeinden aus dem Rheinland wie Frechen (5.850 €), Pulheim (5.820 €) und Bergisch Gladbach (5.775 €).

Ausführliche Analysen mit eigener Datenlage finden Sie für Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Dortmund und Essen.

Preise nach Regionen

Der Landesbericht fasst die Gemeinden zu zehn Regionen zusammen. Die Tabelle zeigt das bereinigte Mittel für Wohnungen in mittleren Lagen. Das Mittel einer Region liegt oft deutlich unter dem Wert ihrer teuersten Stadt, in der Region Köln etwa bei 2.480 € gegenüber 3.360 € in der Stadt Köln.

Region	Neubau €/m²	Weiterverkauf 1975–1994 €/m²	Weiterverkauf 1950–1974 €/m²
Region Düsseldorf	5.255	3.005	2.615
Region Bonn	5.215	2.795	2.565
Region Köln	5.015	2.480	2.130
Ruhrgebiet	4.510	1.975	1.725
Bergisch/Märkische Städteregion	4.365	2.000	1.700
Niederrhein	4.185	2.060	1.750
Münsterland	4.115	2.135	1.885
Ostwestfalen-Lippe	3.970	1.885	1.590
Sauer- und Siegerland	3.760	1.590	1.370
Eifel/Rur	3.670	1.955	1.630

Der Abstand zwischen Neubau und Bestand ist überall groß. Selbst im Sauer- und Siegerland kostet eine neue Wohnung mehr als das Doppelte einer gebrauchten aus den Jahren 1975 bis 1994. Das Baualter ist neben der Lage der wichtigste Preisfaktor: Der Landesbericht spricht von einer hohen Korrelation zwischen Preis und Alter.

Entwicklung seit 2006

Bis 2009 sanken die Preise in NRW leicht, danach begann ein Aufschwung, der bis 2022 anhielt. Am stärksten fiel er 2021 aus: Wohnungen wurden 13 % teurer, Häuser 14 %. 2023 folgte mit steigenden Bauzinsen der Rückgang um 7 % bei Wohnungen und 8 % bei Häusern. Wohnungen erholten sich schneller, Häuser verloren 2024 noch einmal 1 %.

Stadt und Land entwickelten sich 2025 unterschiedlich. In den Kreisen stiegen die Wohnungspreise um durchschnittlich 8 %, in den kreisfreien Städten um 5 %. Bei Häusern lag der Anstieg in den kreisfreien Städten bei 4 % und in den Kreisen bei 3 %. Der Landesbericht weist darauf hin, dass die Teilmärkte auf unterschiedlich vielen Meldungen beruhen und nicht gemittelt werden dürfen.

Bauland

Die höchsten gebietstypischen Bodenrichtwerte für Eigenheimgrundstücke in mittleren Lagen meldet Düsseldorf mit 1.100 € pro Quadratmeter. Dahinter folgen Köln (840 €), Münster (760 €), Ratingen (725 €), Neuss (680 €) und Bergisch Gladbach (660 €). In ländlichen Teilen der Eifel, des Sauer- und Siegerlands oder Ostwestfalen-Lippes gibt es erschlossenes Bauland in mittleren Lagen für unter 50 €.

Unabhängig von der Lage sind die höchsten gemeldeten gebietstypischen Werte noch deutlich höher: 2.210 € in Köln, 1.900 € in Düsseldorf und 1.190 € in Münster. Zum Vergleich: 2010 war der höchste gemeldete Wert im Land 810 € in Köln.

Kaufnebenkosten und Mietrecht

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % und gehört damit zu den höchsten Sätzen in Deutschland. Sie gilt für alle seit dem 1. Januar 2015 beurkundeten Kaufverträge. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 19.500 €, dazu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Die einzelnen Posten erklärt der Ratgeber Kaufnebenkosten berechnen, den Betrag für Ihren Kauf ermittelt der Kaufnebenkostenrechner.

Für Vermieter ist die Mieterschutzverordnung NRW wichtig. Sie gilt in 57 Kommunen, darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Dortmund, Aachen und Bielefeld. Die Mietpreisbremse gilt dort bis zum 31. Dezember 2029. Die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren und die Kündigungssperrfrist von acht Jahren nach einer Umwandlung gelten bis zum 28. Februar 2030.

So lesen Sie die Zahlen

Die Auswertungen der Gutachterausschüsse beruhen auf tatsächlichen Kaufverträgen und nicht auf Angebotspreisen. Die Preisniveaus je Stadt und Region gelten für einen klar umrissenen Ausschnitt: Wohnungen mit 60 bis 100 m² in Gebäuden mit 4 bis 16 Einheiten, in mittleren Lagen und im altersüblichen Zustand. Gute Lagen und modernisierte Wohnungen liegen darüber. In den Stadtberichten stehen deshalb oft andere Werte als hier, etwa Mittelwerte über alle Verkäufe. Beide sind richtig, sie messen nur etwas anderes.

Die Fallzahlen schwanken von Jahr zu Jahr und zwischen den Städten. Für Ihre eigene Immobilie zählen Lage, Zustand, Baujahr und Energieeffizienz stärker als jeder Durchschnitt. Länderübergreifend lassen sich die Werte nur eingeschränkt vergleichen, etwa mit unserer Übersicht für Baden-Württemberg, weil die Gutachterausschüsse dort anders auswerten.

Quellen

• Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen: Grundstücksmarktbericht NRW 2026, Berichtsjahr 2025 (01.01.–31.12.2025), September 2026
• Grundstücksmarktdaten NRW: Open Data BORIS-NRW, Datei we.csv, Berichtsjahr 2025 (Städtewerte)
• Land NRW: Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, Finanzverwaltung NRW zur Grunderwerbsteuer, Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025, geändert am 28.10.2025

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