Immobilie verkaufen mit oder ohne Makler: Kosten, Pflichten, Entscheidung

Ob sich ein Makler lohnt, hängt weniger vom Objekt ab als von Ihrer Zeit, Ihrer Erfahrung und Ihrer Marktlage. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kostet ein Makler jede Seite bei üblichen 3,57 Prozent 14.280 Euro. Dafür übernimmt er Bewertung, Vermarktung und Verhandlung. Wer das selbst kann und die Zeit hat, spart diesen Betrag, trägt aber das Risiko von Fehlern allein. Beides ist ein legitimer Weg, und auf immobilien-portal.net inserieren Maklerbüros und Privatleute nebeneinander.

Diese Seite wurde im Oktober 2026 aktualisiert: Der Bundesgerichtshof hat im Juli 2026 entschieden, wann die Provisionsteilung beim Zweifamilienhaus gilt.

Wie verbreitet der Makler ist

Eine amtliche Zahl dazu, wie viele Immobilien mit Makler verkauft werden, gibt es nicht. Die beste verfügbare Näherung ist die Maklerquote von ImmoScout24 und Sprengnetter. Sie misst, wie viele Eigentumswohnungen auf dem Portal über Makler angeboten werden. Im 2. Quartal 2026 waren es 67 Prozent. Rund ein Drittel der Angebote kommt also ohne Makler auf das Portal.

Die Zahl gilt nur für Angebote auf einem Portal und nur für Wohnungen. Über Häuser und Verkäufe ohne Inserat sagt sie nichts aus.

Was ein Makler leistet und was Sie sonst selbst tun

Aufgabe	Mit Makler	Ohne Makler
Marktpreis einschätzen	Makler, oft mit lokalen Vergleichswerten	Wertermittler, Bodenrichtwert, Marktbericht, gegebenenfalls Gutachter
Unterlagen beschaffen	Makler, mit Ihrer Vollmacht	Sie selbst, siehe Checkliste Unterlagen
Fotos, Exposé, Inserate	Makler	Sie selbst, siehe Checkliste privat inserieren
Anfragen und Besichtigungen	Makler, oft mit Vorauswahl	Sie selbst, auch abends und am Wochenende
Verhandlung	Makler als Vermittler	Sie direkt mit dem Interessenten
Bonität prüfen	Makler holt Nachweise ein	Sie verlangen eine Finanzierungsbestätigung
Notartermin vorbereiten	Makler koordiniert	Sie und der Käufer mit dem Notar
Energieausweis, Pflichtangaben	Beide verantwortlich (§§ 80, 87 GModG)	Sie allein

Der Notar ist in beiden Fällen dabei und berät neutral. Er ersetzt aber weder Vermarktung noch Preisfindung. Auch Gutachter sind unabhängig vom gewählten Weg möglich.

Was ein Makler kostet

Die Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Fällig wird sie nur, wenn der Kaufvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB). Üblich sind je nach Region gesamt 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, also bei hälftiger Teilung bis 3,57 Prozent je Seite.

Die Grafik zeigt die Spanne bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro. Fragen Sie vor der Beauftragung nach, was der angebotene Satz abdeckt. Manche Makler bieten geringere Sätze oder feste Pakete an.

Provisionsteilung: Was §§ 656a ff. BGB regeln

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern besondere Regeln. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte gelten sie nicht.

• Textform (§ 656a BGB): Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden, eine E-Mail genügt.
• Verbraucher (§ 656b BGB): Die Teilungsregeln greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.
• Beide beauftragen den Makler (§ 656c BGB): Beide Seiten zahlen gleich viel. Erlässt der Makler einer Seite die Provision, gilt das auch für die andere.
• Nur eine Seite beauftragt (§ 656d BGB): Der Verkäufer darf die Provision nur dann an den Käufer weitergeben, wenn er selbst mindestens gleich viel zahlt. Der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.

Erlaubt bleibt, dass der Verkäufer die Provision ganz übernimmt. Dem Käufer darf sie aber nicht vollständig aufgebürdet werden. Eine Regel „Käufer zahlt alles“ ist bei diesen Objekten unwirksam.

Was der Bundesgerichtshof dazu entschieden hat

Urteil	Fall	Ergebnis
I ZR 138/24, 6.3.2025	Exposé „keine Käuferprovision“, Kaufpreis wird gesenkt, der Käufer zahlt 25.000 € direkt an den Makler	Vereinbarung insgesamt nichtig, der Käufer bekommt alles zurück
I ZR 32/24, 6.3.2025	Haus mit Büroanbau, Ehefrau des Verkäufers beauftragt den Makler	Teilungspflicht gilt trotzdem, entscheidend ist der erkennbare Wohnzweck
I ZR 111/25, 16.7.2026	Vermietetes Zweifamilienhaus, der Käufer will erst danach allein einziehen	Keine Teilung, der Käufer hätte den Zweck bei Abschluss des Maklervertrags offenlegen müssen

Für Sie als Verkäufer heißt das: Vermeiden Sie Konstruktionen, die dem Käufer die Provision zuschieben und dafür den Preis senken. Sie gefährden den Anspruch des Maklers und können Streit mit dem Käufer auslösen. Beim Zweifamilienhaus kann die Provision frei vereinbart werden, solange bei Abschluss des Maklervertrags nicht erkennbar ist, dass nur ein Haushalt das Haus nutzen soll.

Worauf Sie beim Maklervertrag achten sollten

• Art des Auftrags: Beim einfachen Auftrag dürfen Sie auch selbst oder mit anderen Maklern verkaufen. Beim Alleinauftrag arbeitet nur ein Makler für Sie. Beim qualifizierten Alleinauftrag dürfen Sie nicht einmal selbst verkaufen, Stiftung Warentest rät hiervon ab.
• Laufzeit: Üblich sind drei bis sechs Monate. Eine automatische Verlängerung um drei Monate nach sechs Monaten Laufzeit hielt der Bundesgerichtshof für grundsätzlich zulässig, die Klausel muss aber klar im Vertrag selbst stehen (I ZR 40/19).
• Reservierungsgebühren: In Makler-AGB sind sie in der Regel unwirksam, wenn sie unabhängig vom Erfolg gezahlt werden (BGH, I ZR 113/22).
• Widerruf: Bei online, telefonisch oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossenen Verträgen haben Verbraucher 14 Tage Widerrufsrecht.
• Leistungen: Lassen Sie konkret festhalten, welche Portale, Fotos, Grundrisse und Berichte der Makler liefert.

Prüfen Sie außerdem vor der Auswahl: Kennt der Makler Ihre Region, nennt er Referenzen, und erklärt er seine Preisempfehlung nachvollziehbar? Ein Preis, der nur hoch klingt, hilft Ihnen wenig.

Wann welcher Weg passt

Ein Makler passt eher, wenn Sie wenig Zeit haben oder nicht vor Ort wohnen, die Immobilie vermietet oder rechtlich kompliziert ist, Sie Abstand zur Verhandlung wünschen oder der Markt vor Ort zäh ist.

Der Privatverkauf passt eher, wenn die Lage gefragt und das Objekt leicht zu beschreiben ist, Sie Besichtigungen selbst führen möchten und schon Interessenten kennen, etwa aus Nachbarschaft oder Familie. Wichtig ist dann, dass Sie den Preis sorgfältig ermitteln und Ihre Pflichten kennen. Mit einem vollständigen Inserat und guter Vorbereitung der Besichtigung kommen Sie weit.

Auch eine Mischform ist möglich: Sie starten privat und beauftragen einen Makler, wenn sich nach einigen Wochen kein Käufer findet.

Rechenbeispiel: Lohnt sich die Ersparnis?

Bei 400.000 Euro zahlen Sie bei 3,57 Prozent 14.280 Euro. Ohne Makler fällt dieser Betrag weg, Ihr Aufwand aber nicht. Ein Preisabschlag von 3,57 Prozent wäre zugleich der Betrag, bei dem sich beide Wege die Waage halten. Belastbare Vergleichsstudien dazu, ob Makler oder Privatverkäufer höhere Preise erzielen, liegen für Deutschland nicht vor. Vermeiden Sie deshalb Pauschalurteile: Entscheidend bleibt, wie gut der Preis angesetzt und wie sorgfältig die Vermarktung ist. Bedenken Sie außerdem: Fällt die Käuferprovision weg, spart der Käufer ebenfalls. Das ist in der Verhandlung ein Argument für beide Seiten. Die Kosten der Käuferseite stehen im Beitrag Kaufnebenkosten.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 652, 656a bis 656d
• Bundesgerichtshof: Pressemitteilung Nr. 127/2026 zum Urteil I ZR 111/25 vom 16.7.2026
• Bundesgerichtshof, Urteile vom 6.3.2025, I ZR 138/24 und I ZR 32/24, Besprechungen bei GÖRG und Haufe
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.4.2023, I ZR 113/22 (beck-aktuell); Urteil vom 28.5.2020, I ZR 40/19 (Otto Schmidt)
• ImmoScout24 und Sprengnetter: Maklerquote 4. Quartal 2025, 2. Quartal 2025; 1. und 2. Quartal 2026 über Konii
• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien
• Stiftung Warentest: Maklerprovision: Die Maschen der Makler
• ImmoScout24: Maklergebühren beim Hausverkauf (regionale Provisionssätze)