Unterlagen für den Immobilienverkauf: Checkliste mit Bezugsquellen und Kosten

Für einen Immobilienverkauf brauchen Sie rund ein Dutzend Dokumente. Pflicht ist vor allem der Energieausweis, die übrigen Unterlagen verlangen Käufer, Banken und Notar. Die meisten kosten wenig: Ein Grundbuchauszug kostet 10 Euro, eine Flurkarte rund 20 Euro. Teuer wird es nur beim Bedarfsausweis mit bis zu rund 500 Euro. Planen Sie vier bis acht Wochen ein, denn Ämter arbeiten unterschiedlich schnell und die Bauakte alter Häuser ist oft lückenhaft.

Diese Seite wurde im Oktober 2026 aktualisiert: Der Energieausweis ist seit dem 29. Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geregelt.

Checkliste für jeden Verkauf

Unterlage	Wo Sie sie bekommen	Kosten
Aktueller Grundbuchauszug	Grundbuchamt beim Amtsgericht, als Eigentümer immer	10 €, beglaubigt 20 €, als Datei 5 €
Flurkarte (Liegenschaftskarte)	Vermessungs- oder Katasteramt, in Baden-Württemberg auch beim LGL	ab ca. 20 €
Baulastenauskunft	Untere Bauaufsicht, außer in Bayern	oft ca. 20–30 € je Flurstück, mehr bei eingetragenen Baulasten
Energieausweis	Energieberater, Schornsteinfeger, Online-Anbieter	ca. 50–100 € (Verbrauch), ca. 300–500 € (Bedarf)
Bauzeichnungen, Baugenehmigung, Baubeschreibung	Eigene Unterlagen oder Bauakte beim Bauamt	kommunale Gebühr
Wohnflächenberechnung	Eigene Unterlagen, Architekt oder Vermesser	nach Aufwand
Modernisierungsnachweise	Eigene Rechnungen, Handwerker	keine
Grundsteuerbescheid	Eigene Unterlagen, Stadt oder Gemeinde	keine
Gebäudeversicherung	Eigene Unterlagen, Versicherer	keine
Darlehensstand, Löschungsbewilligung	Ihre Bank, über den Notar	Grundbuchgebühr 0,5 (KV 14140 GNotKG), z. B. 217,50 € bei 200.000 €

Der Energieausweis ist die Ausnahme: Er ist gesetzlich vorgeschrieben. Wer verkaufen will, muss einen gültigen Ausweis haben und ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach dem Vertragsabschluss übergeben Sie ihn dem Käufer (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Ein Verstoß kann bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten (§ 108 GModG).

Grundbuch, Flurkarte, Baulasten

Der Auszug aus dem Grundbuch zeigt Eigentümer, Lasten und Grundschulden. Die Gebühren stehen bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz. Bestellen Sie ihn beim zuständigen Amtsgericht oder über den Notar, und geben Sie nur einen aktuellen Auszug weiter.

Die Flurkarte zeigt Lage, Grenzen und Gebäude. Die Gebühr hängt vom Bundesland und Format ab. In Baden-Württemberg kostet ein Auszug bis DIN A3 20 Euro.

Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Sie können zum Beispiel festlegen, dass ein Teil Ihres Grundstücks frei bleiben muss. Banken fragen häufig danach. Die Preise bestimmen die Kommunen: Wiesbaden nimmt 30 Euro je Flurstück, Münster bei einer Negativauskunft ebenfalls 30 Euro, Berlin-Pankow 17 bis 29 Euro. Bayern führt kein solches Verzeichnis.

Energieausweis: Welcher ist der richtige?

Es gibt Bedarfsausweise und Verbrauchsausweise. Der günstigere Verbrauchsausweis ist nicht immer erlaubt. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis nötig, außer das Haus erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3 GModG).

Ein Ausweis gilt zehn Jahre. Für Baudenkmäler gelten die Verkaufspflichten nicht (§ 79 Abs. 4 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 ändern sich Inhalte und Pflichtangaben: Verbrauchsausweise beruhen dann auf zwei statt drei Jahren, und die Anzeige muss das Ausstellungsdatum nennen. Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ablaufdatum gültig. Was ins Inserat gehört, erklären wir im Beitrag Energieausweis im Inserat.

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Käufer einer Wohnung übernehmen auch die Lage der Gemeinschaft. Diese Dokumente bekommen Sie überwiegend bei der Hausverwaltung:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, notfalls beim Grundbuchamt
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
• Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG)
• Höhe von Hausgeld und Erhaltungsrücklage
• Angaben zu beschlossenen oder absehbaren Sanierungen

Die Protokolle sind nicht nur eine Formalie. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, dass ein Verkäufer über eine drohende hohe Sonderbelastung aufklären muss und es nicht genügt, die Unterlagen kurz vor dem Notartermin kommentarlos in einen Datenraum zu laden (V ZR 77/22). Weisen Sie deshalb aktiv auf wichtige Beschlüsse hin.

Klären Sie außerdem früh, ob die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung verlangt. Ohne sie ist der Verkauf schwebend unwirksam (§ 12 WEG). Die Zustimmung muss notariell beglaubigt sein, und sie kostet Zeit und oft Geld.

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

Bei vermieteten Immobilien tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Er braucht deshalb die Mietverträge samt Nachträgen, die aktuelle Mieterliste mit Miethöhen, die letzte Nebenkostenabrechnung, Nachweise zu Mieterhöhungen und Kautionen sowie gegebenenfalls laufenden Streit. Gerade die Kaution sollten Sie sauber dokumentieren. Bei Wohnungen, die nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen (§ 577 BGB).

Zusätzlich bei Erbschaft, Scheidung oder Betreuung

Geerbte Immobilien lassen sich meist erst verkaufen, wenn die Erben im Grundbuch stehen. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Die Eintragung ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird (KV 14110 GNotKG). Bei Betreuung ist oft eine gerichtliche Genehmigung nötig, bei Ehegatten kann § 1365 BGB eine Zustimmung verlangen. Fragen Sie hier früh den Notar.

In dieser Reihenfolge vorgehen

1. Sofort: Eigene Ordner sichten, Modernisierungsrechnungen sammeln und Mängel notieren.
2. Woche 1: Grundbuchauszug und Flurkarte bestellen, Bauakte anfragen.
3. Woche 1 bis 2: Energieausweis beauftragen und bei Bedarf die Wohnfläche nachmessen lassen.
4. Woche 2 bis 4: Bei Wohnungen die Verwaltung anschreiben, bei Darlehen die Ablösesumme erfragen.
5. Vor dem Inserat: Alles als PDF in einem Ordner ablegen, mit Hinweisen auf wichtige Punkte.

Geben Sie Interessenten vollständige Unterlagen erst nach der Besichtigung und bei ernsthaftem Interesse. Personenbezogene Daten wie Mieternamen schwärzen Sie vorher. Mit vollständigen Dokumenten geht auch das Inserat schneller, wie unsere Checkliste für das private Inserat zeigt. Wie alles zusammenspielt, zeigt der Ablauf des Hausverkaufs.

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz, KV 14110, 14140, 17000 bis 17003
• Gebäudemodernisierungsgesetz, §§ 79, 80, 87, 108; Änderungen ab 2027: Bundesrats-Drucksache 409/26 und VDIV, 18.8.2026
• Haus & Grund, Infoblatt W15 zum Energieausweis
• Wohnungseigentumsgesetz, §§ 12, 24, 28; Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 566, 577, 1365; Grundbuchordnung, § 35
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.9.2023, V ZR 77/22 (Haufe)
• Gebühren Flurkarte: Liegenschaftskataster, Gerlingen/service-bw
• Gebühren Baulasten: Wiesbaden, Münster, Berlin-Pankow
• Preise Energieausweis: Check24, reduco