Grundfläche
Auch: Brutto-Grundfläche, BGF, Netto-Raumfläche
Die Grundfläche ist die Fläche eines Raums oder Gebäudes in der Draufsicht. Nach DIN 277 unterscheidet man vor allem Brutto-Grundfläche und Netto-Raumfläche.
Im Alltag meint Grundfläche oft einfach die Fläche eines Zimmers. In Bauwesen und Wertermittlung ist der Begriff genauer definiert. Die DIN 277 unterscheidet unter anderem:
- Brutto-Grundfläche (BGF): Summe der Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den Außenmaßen, also einschließlich der Wände
- Konstruktions-Grundfläche: Fläche, die Wände, Stützen und Schornsteine einnehmen
- Netto-Raumfläche: nutzbare Fläche zwischen den Wänden, aufgeteilt in Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche
Bedeutung in der Wertermittlung
Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten eines Gebäudes häufig über die Brutto-Grundfläche berechnet. Sachverständige multiplizieren die BGF mit Normalherstellungskosten je Quadratmeter und passen das Ergebnis an Baujahr und Zustand an.
Beispiel: Ein Haus hat zwei Vollgeschosse mit je 90 Quadratmetern Außenmaß und einen Keller gleicher Größe. Die Brutto-Grundfläche beträgt 270 Quadratmeter. Die Wohnfläche liegt deutlich darunter, etwa bei 140 bis 150 Quadratmetern.
Abgrenzung
Die Grundflächenzahl im Bebauungsplan ist ein baurechtlicher Begriff. Sie gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks überbaut werden darf, und hat mit der Gebäudefläche nach DIN 277 nichts zu tun.
Praxistipp: Vergleichen Sie nur Flächen gleicher Art miteinander. BGF und Wohnfläche können sich um ein Drittel und mehr unterscheiden.
Verwandte Begriffe
Die Wohnfläche ist die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Berechnet wird sie meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Die Nutzfläche ist der Teil der Grundfläche eines Gebäudes, der seiner eigentlichen Nutzung dient. Bei Wohngebäuden zählen dazu auch Keller, Abstellräume und Dachböden.
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der Gebäude abzüglich Alterswertminderung. Es dient vor allem für Einfamilienhäuser.
Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen.