Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der Gebäude abzüglich Alterswertminderung. Es dient vor allem für Einfamilienhäuser.
Bei selbst genutzten Häusern steht nicht der Ertrag im Vordergrund, sondern die Substanz. Käufer fragen sich, was es kosten würde, ein vergleichbares Haus neu zu errichten. Darauf baut das Sachwertverfahren der ImmoWertV auf.
Ablauf in Grundzügen
- Bodenwert: meist über den Bodenrichtwert ermittelt
- Herstellungskosten: Brutto-Grundfläche mal Normalherstellungskosten je Quadratmeter, angepasst an Ausstattung und Baupreisindex
- Alterswertminderung: Abschlag nach Alter und Restnutzungsdauer
- Wert der Außenanlagen: etwa Garage, Wege und Einfriedungen
- Vorläufiger Sachwert: Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert
- Sachwertfaktor: Anpassung an die Marktlage, abgeleitet vom Gutachterausschuss
- Besondere Merkmale: etwa Reparaturstau oder Baulasten
Der Sachwertfaktor ist entscheidend. In begehrten Lagen zahlen Käufer oft mehr als den rechnerischen Sachwert, in schwachen Regionen weniger.
Beispiel: Bodenwert 150.000 Euro, Gebäudesachwert nach Alterswertminderung 250.000 Euro, Außenanlagen 15.000 Euro. Der vorläufige Sachwert beträgt 415.000 Euro. Bei einem Sachwertfaktor von 1,1 liegt der marktangepasste Sachwert bei rund 456.500 Euro.
Praxistipp: Energetische Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern und den Wert steigern. Was gefördert wird, sehen Sie unter Förderung im Überblick.
Verwandte Begriffe
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro je Quadratmeter für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen.
Die Grundfläche ist die Fläche eines Raums oder Gebäudes in der Draufsicht. Nach DIN 277 unterscheidet man vor allem Brutto-Grundfläche und Netto-Raumfläche.
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach ihren Eigenschaften und ihrer Lage zu erzielen wäre.
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium von Sachverständigen, das Kaufpreise sammelt, Bodenrichtwerte ermittelt und Verkehrswertgutachten für Immobilien erstellt.