Teilungserklärung
Auch: Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan
Die Teilungserklärung teilt ein Gebäude rechtlich in Wohnungseigentum auf. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist und wie groß die Anteile sind.
Ohne Teilungserklärung gibt es keine Eigentumswohnungen im rechtlichen Sinne. Der Eigentümer eines Gebäudes gibt sie gegenüber dem Grundbuchamt ab, meist in notarieller Form. Für jede Einheit wird danach ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt.
Die Teilungserklärung enthält typischerweise:
- die Aufteilung in Einheiten mit Miteigentumsanteilen, etwa in Tausendsteln
- die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Sondernutzungsrechte, zum Beispiel an Gartenflächen oder Stellplätzen
- einen Aufteilungsplan, also Bauzeichnungen mit nummerierten Räumen
Häufig ist ihr die Gemeinschaftsordnung beigefügt. Sie regelt das Zusammenleben, etwa Stimmrechte, Kostenverteilung und Nutzungsbeschränkungen. Für die Aufteilung ist außerdem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde nötig.
Warum sie für Käufer wichtig ist
Die Teilungserklärung bestimmt, welche Bauteile Sie allein instand halten müssen und an welchen Kosten der Gemeinschaft Sie mit welchem Anteil beteiligt sind. Sie kann auch festlegen, ob eine Wohnung gewerblich genutzt oder als Ferienwohnung vermietet werden darf.
Praxistipp: Lesen Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf vollständig. Fordern Sie auch spätere Änderungen und die Beschlusssammlung an.
Verwandte Begriffe
Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer abgeschlossenen Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage.
Gemeinschaftseigentum sind alle Teile eines Wohnungseigentumsobjekts, die nicht Sondereigentum sind – etwa Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände.
Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der Zusammenschluss aller Eigentümer in einem aufgeteilten Gebäude. Sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum.
Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, die einer Person gehört, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück und den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes.