Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise für vergleichbare Objekte. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Grundstücke.
Das Vergleichswertverfahren ist das marktnächste Bewertungsverfahren. Es beantwortet die Frage, was Käufer in der Vergangenheit für ähnliche Objekte gezahlt haben. Geregelt ist es in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wie es funktioniert
Sachverständige suchen Verkäufe von Objekten, die in wesentlichen Merkmalen übereinstimmen. Dazu zählen Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Die Daten stammen meist aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Unterschiede werden durch Zu- und Abschläge ausgeglichen, zum Beispiel für:
- eine bessere oder schlechtere Lage
- einen Balkon oder Aufzug
- einen abweichenden Modernisierungsstand
- unterschiedliche Verkaufszeitpunkte
Alternativ können Vergleichsfaktoren verwendet werden, etwa durchschnittliche Preise je Quadratmeter Wohnfläche, die der Gutachterausschuss veröffentlicht.
Rechenbeispiel: Vergleichbare Wohnungen wurden zuletzt für durchschnittlich 3.800 Euro je Quadratmeter verkauft. Ihre Wohnung hat 75 Quadratmeter, aber kein modernisiertes Bad. Bei einem Abschlag von 5 Prozent ergibt sich ein Vergleichswert von rund 270.750 Euro.
Grenzen
Das Verfahren braucht ausreichend viele Vergleichsfälle. Bei besonderen Objekten wie Villen oder in ländlichen Regionen mit wenigen Verkäufen stößt es an Grenzen. Unbebaute Grundstücke werden häufig über Bodenrichtwerte bewertet, eine Sonderform des Vergleichs.
Praxistipp: Eine erste Orientierung erhalten Sie unter Immobilienwert ermitteln.
Verwandte Begriffe
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach ihren Eigenschaften und ihrer Lage zu erzielen wäre.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro je Quadratmeter für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen.
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium von Sachverständigen, das Kaufpreise sammelt, Bodenrichtwerte ermittelt und Verkehrswertgutachten für Immobilien erstellt.
Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, die einer Person gehört, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück und den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes.