Verkehrswert
Auch: Marktwert
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach ihren Eigenschaften und ihrer Lage zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert und wird synonym auch Marktwert genannt. Persönliche Verhältnisse oder ungewöhnliche Umstände, etwa ein Notverkauf oder eine Liebhaberei, bleiben bei seiner Ermittlung außer Betracht.
Wie der Verkehrswert ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie sieht drei Verfahren vor:
- Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke
- Ertragswertverfahren: für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser
- Sachwertverfahren: für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
Sachverständige wählen das Verfahren, das am besten zum Markt für das jeweilige Objekt passt. Oft wird ein zweites Verfahren zur Plausibilisierung herangezogen.
Wofür braucht man den Verkehrswert?
- als Grundlage für die Preisfindung beim Verkauf
- bei Erbschaft, Schenkung und Scheidung
- für steuerliche Zwecke, etwa um einen niedrigeren Wert nachzuweisen
- bei Zwangsversteigerungen
Ein Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss ist gerichtsfest, aber kostenpflichtig. Für eine erste Orientierung genügt häufig eine Online-Bewertung.
Praxistipp: Eine kostenlose erste Einschätzung erhalten Sie unter Immobilienwert ermitteln.
Verwandte Begriffe
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise für vergleichbare Objekte. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Grundstücke.
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach den nachhaltig erzielbaren Erträgen, vor allem Mieten. Es wird bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern angewendet.
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der Gebäude abzüglich Alterswertminderung. Es dient vor allem für Einfamilienhäuser.
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium von Sachverständigen, das Kaufpreise sammelt, Bodenrichtwerte ermittelt und Verkehrswertgutachten für Immobilien erstellt.