AfA
Auch: Absetzung für Abnutzung, Abschreibung, Gebäudeabschreibung
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Vermieter können damit die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über viele Jahre steuerlich als Werbungskosten geltend machen.
Ein Gebäude verliert durch Nutzung an Wert. Das Steuerrecht trägt dem mit der AfA Rechnung. Abschreiben lässt sich nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Deshalb müssen Sie den Kaufpreis aufteilen. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, alternativ ist ein Gutachten möglich.
Lineare AfA für Wohngebäude
- Fertigstellung vor 1925: 2,5 Prozent pro Jahr
- Fertigstellung von 1925 bis Ende 2022: 2 Prozent pro Jahr
- Fertigstellung ab 2023: 3 Prozent pro Jahr
Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die Bemessungsgrundlage anteilig.
Rechenbeispiel
Kaufpreis einschließlich Nebenkosten 330.000 Euro, davon 30 Prozent Grundstücksanteil. Abschreibbar sind 231.000 Euro. Bei 2 Prozent ergibt das 4.620 Euro AfA pro Jahr.
Weitere Formen
Für neue Mietwohnungen gibt es zeitlich begrenzt eine degressive AfA und unter Bedingungen eine Sonderabschreibung. Für Baudenkmale gelten erhöhte Sätze, siehe Denkmal-AfA. Die genauen Voraussetzungen hängen vom Baubeginn oder Kaufdatum ab.
Praxistipp
Der Grundstücksanteil hat großen Einfluss auf die Steuerersparnis. Ein nachvollziehbar begründeter Gebäudeanteil im Kaufvertrag oder ein Gutachten kann sich lohnen. Beachten Sie außerdem: Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist wird die genutzte AfA dem Gewinn wieder hinzugerechnet.
Verwandte Begriffe
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die mit einer vermieteten Immobilie zusammenhängen. Sie mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen in der Anlage V.
Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte steuerliche Abschreibung für Sanierungskosten an Baudenkmälern. Sie gilt für vermietete und unter Bedingungen auch für selbst genutzte Objekte.
Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien zehn Jahre. Wer innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn versteuern, sofern keine Ausnahme greift.
Erhaltungsaufwand sind Kosten, um eine vermietete Immobilie in ihrem Zustand zu erhalten, etwa Reparaturen. Sie sind in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar.