Werbungskosten bei Vermietung
Auch: Werbungskosten Vermietung und Verpachtung, Anlage V
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die mit einer vermieteten Immobilie zusammenhängen. Sie mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen in der Anlage V.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Versteuert wird aber nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Ergibt sich ein Verlust, kann er mit anderen Einkünften wie dem Gehalt verrechnet werden.
Typische Werbungskosten
- Schuldzinsen des Darlehens, nicht aber die Tilgung
- AfA für das Gebäude
- Reparaturen und Instandhaltung
- Grundsteuer, Versicherungen und nicht umgelegte Betriebskosten
- Hausverwaltung und Kosten der Eigentümergemeinschaft
- Fahrtkosten zum Objekt, Inserate, Steuerberatung für die Vermietung
- Finanzierungsnebenkosten wie ein marktübliches Disagio
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Vorsicht bei größeren Renovierungen kurz nach dem Kauf. Übersteigen die Kosten innerhalb von drei Jahren 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, gelten sie als Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA.
Verbilligte Vermietung
Vermieten Sie an Angehörige unter Marktpreis, ist der volle Werbungskostenabzug nur bei einer Miete von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete gesichert. Darunter können die Kosten gekürzt werden.
Beispiel
Mieteinnahmen 12.000 Euro, Zinsen 6.000 Euro, AfA 4.600 Euro, sonstige Kosten 2.000 Euro. Es ergibt sich ein Verlust von 600 Euro, der Ihre Steuerlast mindert.
Praxistipp
Sammeln Sie alle Belege und den Zinsanteil aus dem Tilgungsplan. Wie sich die Steuer auf die Rendite auswirkt, sehen Sie im Mietrendite-Rechner. Mehr zur Vermietung finden Sie unter Vermieten.
Verwandte Begriffe
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Vermieter können damit die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über viele Jahre steuerlich als Werbungskosten geltend machen.
Erhaltungsaufwand sind Kosten, um eine vermietete Immobilie in ihrem Zustand zu erhalten, etwa Reparaturen. Sie sind in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar.
Ein Disagio ist ein Abschlag auf die Auszahlung eines Darlehens. Sie erhalten weniger Geld ausgezahlt, zahlen dafür aber einen niedrigeren Sollzins.
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Grundbesitz, die an die Gemeinde gezahlt wird. Seit 1. Januar 2025 wird sie nach neuen Regeln berechnet.
Ein Tilgungsplan zeigt für jeden Monat oder jedes Jahr, wie sich die Rate auf Zins und Tilgung verteilt und wie hoch die Restschuld ist.