Spekulationsfrist
Auch: private Veräußerungsgeschäfte, Spekulationssteuer
Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien zehn Jahre. Wer innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn versteuern, sofern keine Ausnahme greift.
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Übergabe oder Grundbucheintragung.
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Gewinne aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres bleiben steuerfrei, wenn sie insgesamt unter 1.000 Euro liegen. Das ist eine Freigrenze. Wird sie überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
Ausnahme Eigennutzung
Keine Steuer fällt an, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, und zwar:
- durchgehend seit dem Kauf bis zum Verkauf oder
- im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren
Für die zweite Variante genügt es, wenn das erste Jahr nur teilweise genutzt wurde. Das mittlere Jahr muss vollständig belegt sein.
So wird der Gewinn berechnet
Verkaufspreis minus Anschaffungskosten, minus Verkaufskosten, plus bereits in Anspruch genommene Abschreibungen. Gerade die zurückgerechnete AfA erhöht den Gewinn bei vermieteten Objekten oft deutlich.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Bei Erbschaft oder Schenkung übernehmen Sie die Frist des Vorbesitzers. Sie beginnt nicht neu.
Praxistipp
Prüfen Sie vor einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren das genaue Datum Ihres Kaufvertrags. Wenige Wochen Wartezeit können eine hohe Steuerzahlung vermeiden. Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten.
Verwandte Begriffe
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Vermieter können damit die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über viele Jahre steuerlich als Werbungskosten geltend machen.
Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien
Erbschaft- und Schenkungsteuer fallen an, wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird und der Wert die persönlichen Freibeträge übersteigt. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad ab.
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die mit einer vermieteten Immobilie zusammenhängen. Sie mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen in der Anlage V.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich, den die Bank verlangt, wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen. Sie deckt entgangene Zinsen ab.