Erhaltungsaufwand
Auch: Instandhaltungsaufwand, Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwand sind Kosten, um eine vermietete Immobilie in ihrem Zustand zu erhalten, etwa Reparaturen. Sie sind in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar.
Steuerlich unterscheidet man zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Der Unterschied ist wichtig, denn er entscheidet, ob Sie Kosten sofort oder nur über viele Jahre absetzen können.
Erhaltungsaufwand
Dazu zählen Maßnahmen, die Vorhandenes erneuern, ohne das Gebäude wesentlich zu verbessern oder zu erweitern. Beispiele:
- Austausch einer alten Heizung gegen eine zeitgemäße Anlage
- neue Fenster anstelle alter Fenster
- Erneuerung von Dach, Fassadenanstrich oder Sanitärinstallation
- Schönheitsreparaturen und kleinere Instandsetzungen
Herstellungskosten
Wird das Gebäude erweitert oder deutlich über den bisherigen Standard gehoben, liegen Herstellungskosten vor. Das gilt etwa für einen Anbau, eine Aufstockung oder einen Dachausbau. Diese Kosten fließen in die AfA.
Verteilung auf mehrere Jahre
Bei Wohngebäuden im Privatvermögen dürfen Sie größeren Erhaltungsaufwand auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das ist sinnvoll, wenn sich die Steuerersparnis so besser nutzen lässt.
Achtung nach dem Kauf
In den ersten drei Jahren nach dem Kauf greift die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wird sie überschritten, sind auch Reparaturen nur über die AfA absetzbar.
Praxistipp
Planen Sie umfangreiche Sanierungen nach dem Kauf zeitlich mit Ihrer Steuerberatung. Für selbst genutzte Immobilien gelten andere Regeln, dort kann der Steuerbonus nach § 35c interessant sein.
Verwandte Begriffe
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die mit einer vermieteten Immobilie zusammenhängen. Sie mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen in der Anlage V.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Vermieter können damit die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über viele Jahre steuerlich als Werbungskosten geltend machen.
Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte steuerliche Abschreibung für Sanierungskosten an Baudenkmälern. Sie gilt für vermietete und unter Bedingungen auch für selbst genutzte Objekte.
Eine Modernisierung verbessert ein Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus, etwa durch Dämmung, neue Heiztechnik oder mehr Komfort. Sie ist von der reinen Instandhaltung und Instandsetzung zu unterscheiden.