Geschossflächenzahl (GFZ)
Auch: GFZ
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Eine GFZ von 0,8 erlaubt bei 500 m² Grundstück 400 m² Geschossfläche.
Während die Grundflächenzahl die bebaute Fläche am Boden begrenzt, regelt die GFZ das gesamte Bauvolumen über alle Vollgeschosse hinweg. Sie ist ebenfalls in der Baunutzungsverordnung verankert und wird im Bebauungsplan festgesetzt.
Rechenbeispiel
Grundstück: 500 m², GRZ 0,4, GFZ 0,8
- Zulässige Grundfläche: 500 m² × 0,4 = 200 m²
- Zulässige Geschossfläche: 500 m² × 0,8 = 400 m²
Damit wären zum Beispiel zwei Vollgeschosse mit je 200 m² möglich, sofern die Zahl der Vollgeschosse nicht anders begrenzt ist.
Was zählt
Gemessen wird die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen. Ob ein Dach- oder Kellergeschoss ein Vollgeschoss ist, bestimmt die jeweilige Landesbauordnung. Flächen in Nicht-Vollgeschossen werden grundsätzlich nicht mitgerechnet, es sei denn, der Bebauungsplan bestimmt etwas anderes.
Bedeutung für den Wert
Die GFZ hat großen Einfluss auf den Bodenwert. Gutachterausschüsse rechnen Bodenrichtwerte teilweise mit Umrechnungskoeffizienten auf die tatsächlich zulässige GFZ um. Ein Grundstück, das dichter bebaut werden darf, ist in der Regel mehr wert.
Die GFZ ist nicht mit der Wohnfläche zu verwechseln. Sie wird über Außenmaße berechnet und umfasst auch Wände, Treppenhäuser und Nebenräume.
Praxistipp: Für eine erste Bewertung eines Grundstücks hilft ein Blick auf GFZ und Bodenrichtwert, siehe Immobilienwert ermitteln.
Verwandte Begriffe
Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen.
Der Bebauungsplan ist eine von der Gemeinde beschlossene Satzung, die rechtsverbindlich festlegt, wie Grundstücke in einem Gebiet bebaut und genutzt werden dürfen.
Die Wohnfläche ist die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Berechnet wird sie meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro je Quadratmeter für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen.