Ortsübliche Vergleichsmiete
Auch: Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in einer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren üblicherweise vereinbart oder geändert wurde.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 BGB definiert. Verglichen werden Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Ausstattung. Einbezogen werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden.
Sie ist die Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Bei der Neuvermietung ist sie die Basis der Mietpreisbremse.
Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete
- Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam wird. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
- Die Erhöhung muss in Textform verlangt und begründet werden.
- Es gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent.
- Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen und hat dafür eine Überlegungsfrist.
Zur Begründung eignen sich ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen.
Beispiel: Die Miete beträgt 600 Euro, die Vergleichsmiete liegt bei 760 Euro. Wegen der Kappungsgrenze von 15 Prozent darf der Vermieter höchstens auf 690 Euro erhöhen.
Praxistipp: Prüfen Sie als Mieter, ob die Formalien eingehalten sind. Fehler können eine Erhöhung unwirksam machen.
Verwandte Begriffe
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Er zeigt typische Mieten je Quadratmeter nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung.
Die Mietpreisbremse begrenzt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuvermietung auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Kaltmiete ist die Miete für die reine Nutzung der Wohnung ohne Nebenkosten. Meist ist damit die Nettokaltmiete gemeint, also ohne Betriebs- und Heizkosten.
Bei einer Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Miete entsprechend anpassen.