Immobilie besichtigen: Worauf Käufer achten sollten

Bei einer Besichtigung entscheiden nicht die Möbel, sondern fünf Punkte: Feuchte, Dach, Heizung, Elektrik und Energieausweis. Dort stecken die teuersten Überraschungen, und gerade sichtbare Mängel gehen im Streit meist zulasten des Käufers. Wer sie erkennt, kann den Preis verhandeln oder rechtzeitig einen Fachmann hinzuziehen.

Gehen Sie deshalb systematisch vor. Planen Sie zwei Termine ein, den ersten für den Eindruck, den zweiten für die Prüfung, am besten bei Tageslicht, in Begleitung und möglichst nach einer Regenphase. Nehmen Sie Taschenlampe, Zollstock, Smartphone für Fotos und diese Liste mit. Ein geschulter Blick ersetzt aber kein Gutachten: Bei älteren Häusern lohnt sich ein unabhängiger Bausachverständiger.

Die Prüfliste für den Rundgang

Bereich	Das prüfen Sie	Warnzeichen	Diese Unterlage verlangen
Keller und Wände	Salzränder, Geruch, Putz, Sockel außen	Muffiger Geruch, frische Farbe an einzelnen Stellen	Rechnungen über Abdichtung
Dach	Eindeckung, Rinnen, Dachboden, Dämmung	Wasserflecken, durchhängende Balken, Faserzement alter Bauart	Datum der letzten Sanierung
Heizung	Baujahr am Typenschild, Wartung, Rohre	Korrosion, fehlende Protokolle	Wartungsnachweise, Schornsteinfegerbescheid
Elektrik	Sicherungskasten, Steckdosen, Leitungen	Alte Schraubsicherungen, Fehlerstromschutz fehlt, zweiadrige Leitungen	Rechnung oder Prüfprotokoll
Fenster	Verglasung, Dichtungen, Rahmen	Beschlag zwischen den Scheiben, Zugluft	Baujahr laut Stempel im Abstandhalter
Energie	Energieausweis, Verbrauch	Fehlender Ausweis, abgelaufene Gültigkeit	Energieausweis, Abrechnungen

Feuchte und Schimmel

Feuchte ist der häufigste und oft teuerste Mangel. Riechen Sie in Keller und Erdgeschoss bewusst. Achten Sie auf weiße Salzausblühungen, abblätternden Putz und dunkle Flecken an Außenecken. Stehen Möbel auffällig dicht an einer Wand oder wurde nur eine Stelle frisch gestrichen, fragen Sie nach. Ein Feuchtemessgerät aus dem Baumarkt liefert nur Hinweise, die Ursache klärt ein Fachmann. Mehr zum Hintergrund erklärt der Glossarbegriff Schimmel.

Rechtlich ist Feuchte nicht bei jedem Altbau gleich zu bewerten. Der BGH hat 2012 entschieden, dass ein feuchter Keller ein Sachmangel sein kann, und dass ein Verkäufer sein konkretes Wissen über Feuchtigkeitssymptome nicht zurückhalten darf; auf die Unsicherheit über deren Ursache muss er dagegen nicht gesondert hinweisen (V ZR 18/11). 2024 hat er das für Souterrainwohnungen in einem Altbau weiter ausgeführt (V ZR 79/23): Es kommt auf den Einzelfall an, ein Kleinreden bekannter Schäden kann aber Arglist sein. Fragen Sie deshalb konkret und lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben.

Dach und Dachboden

Sehen Sie sich das Dach von außen an, vom Grundstück und aus der Nachbarschaft. Fehlen Ziegel, sind Rinnen verstopft oder die Firstlinie krumm? Gehen Sie auf den Dachboden und leuchten Sie Balken und Unterseite der Eindeckung ab. Wasserflecken, Holzmehl und Lichtpunkte verraten Schwachstellen.

Prüfen Sie auch die Dämmung. Bei einer ungedämmten obersten Geschossdecke kann eine Pflicht auf Sie zukommen: Nach § 35 GModG muss sie gedämmt werden, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gilt das nach einem Eigentümerwechsel binnen zwei Jahren, sofern es sich wirtschaftlich rechnet. Bei alten Faserzementplatten sollten Sie an Asbest denken, denn Entsorgung und Austausch sind aufwendig.

Heizung: Was seit Juli 2026 gilt

Lesen Sie das Baujahr am Typenschild ab und fragen Sie nach Wartungsprotokollen und dem Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers. Die rechtliche Lage hat sich geändert: Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Die 65-Prozent-Pflicht ist gestrichen und auch das Betriebsverbot für alte Heizkessel nach 30 Jahren ist entfallen (§ 72 ist aufgehoben). Das Alter allein zwingt Sie also nicht mehr zum Tausch.

Trotzdem ist eine alte Heizung ein Kostenpunkt. Neue Gas- und Ölheizungen unterliegen der Bio-Treppe mit steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe ab 2029. Fragen Sie außerdem nach den Heizkosten der letzten drei Jahre und prüfen Sie die aktuelle Heizungsförderung. Wie verbreitet die jeweiligen Energieträger sind, zeigt der Zensus.

Elektrik und Wasserleitungen

Öffnen Sie den Sicherungskasten. Moderne Anlagen haben Leitungsschutzschalter und einen Fehlerstromschutzschalter. Alte Schraubsicherungen, wenige Stromkreise und Steckdosen ohne Schutzleiter deuten darauf hin, dass die Elektroinstallation aus einer anderen Zeit stammt. Eine allgemeine Pflicht zum Nachrüsten besteht für Altanlagen in der Regel nicht, bei Umbauten wird sie aber meist fällig. Eine Prüfung durch einen Elektrofachbetrieb schafft Klarheit, bevor Sie die Kosten kalkulieren.

Schauen Sie auch auf die Wasserleitungen. In Gebäuden, die vor 1973 errichtet wurden, können noch Bleileitungen liegen. Sie mussten nach § 17 Trinkwasserverordnung grundsätzlich bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden, sofern keine Verlängerung gewährt wurde. Fragen Sie im Zweifel nach dem Nachweis.

Energieausweis richtig lesen

Der Verkäufer muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, und nach dem Kaufvertrag müssen Sie ihn oder eine Kopie unverzüglich erhalten (§ 80 Abs. 4 GModG). Er ist zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GModG). Die wichtigsten Angaben stehen schon im Inserat, wie der Ratgeber Pflichtangaben im Inserat zeigt.

Achten Sie auf die Art des Ausweises. Ein Verbrauchsausweis hängt vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner ab. Ein Bedarfsausweis beschreibt das Gebäude selbst. Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen ihn grundsätzlich, wenn sie nicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen. Für neu ausgestellte Ausweise gelten ab dem 1. Januar 2027 erweiterte Inhalte und eine digitale Form. Die Effizienzklasse sagt aber nichts über den Zustand von Dach oder Keller.

Fragen an den Verkäufer

• Welche Mängel oder Schäden gab es, und wie wurden sie behoben?
• Gab es Wasserschäden oder Feuchtigkeit im Keller?
• Welche Modernisierungen wurden wann durchgeführt, und gibt es Rechnungen?
• Wie hoch waren die Energiekosten der letzten drei Jahre?
• Gibt es Baulasten, Wohnrechte oder Streit mit Nachbarn?
• Warum wird verkauft?

Halten Sie die Antworten fest. Mündliche Zusagen helfen später wenig: Beschreibungen, die nicht in der Urkunde stehen, werden in aller Regel keine vereinbarte Beschaffenheit (BGH, V ZR 78/14). Was Ihnen wichtig ist, gehört also in den Kaufvertrag. Wenn das Haus Ihnen zusagt, geht es mit der Hauskauf-Checkliste weiter.

Quellen

• Gebäudemodernisierungsgesetz (bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz), §§ 35, 79, 80, 86, 87, Anlage 10: gesetze-im-internet.de; BGBl. 2026 I Nr. 226
• Gleiss Lutz, Überblick über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz
• BGH, Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11; Urteil vom 21.06.2024, V ZR 79/23; Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14
• Trinkwasserverordnung, § 17; Hinweise der Gesundheitsämter und Stadt Dortmund
• Zensus 2022, Gebäude mit Wohnraum nach Energieträger, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung und kein Bausachverständigengutachten.