Hauskauf-Checkliste: von der Suche bis zur Schlüsselübergabe

Ein Hauskauf gelingt am sichersten in sechs Schritten: Budget, Suche, Prüfung, Finanzierung, Notar, Übergabe. Die wichtigste Regel lautet: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung zugesagt ist und Sie Haus und Unterlagen geprüft haben. Einen notariell beurkundeten Kaufvertrag können Sie nicht einfach widerrufen.

Die Checkliste führt Sie durch alle Schritte. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Baden-Württemberg kommen mit Makler rund 39.700 Euro Nebenkosten hinzu, die in jedes Budget gehören.

Der Ablauf im Überblick

Schritt	Was zu tun ist	Ergebnis
1. Budget	Haushaltsrechnung, Eigenkapital, Nebenkosten	Obergrenze für den Kaufpreis
2. Suche	Kriterien, Lage, Suchauftrag	Engere Auswahl
3. Prüfung	Besichtigung, Unterlagen, Grundbuch, Baulasten	Kaufentscheidung
4. Finanzierung	Angebote vergleichen, Vertrag	Darlehenszusage
5. Notar	Entwurf prüfen, Beurkundung, Vormerkung	Rechtlich gesicherter Anspruch
6. Übergabe	Kaufpreis, Protokoll, Zähler, Versicherung	Schlüssel und Eigentum

Schritt 1: Budget festlegen

• Haushaltsrechnung aufstellen: Einnahmen, Ausgaben und eine Reserve für Rücklagen am Haus
• Eigenkapital ermitteln, mindestens für die Nebenkosten
• Nebenkosten für das Bundesland berechnen, die Sätze der Grunderwerbsteuer unterscheiden sich deutlich
• Kosten für Modernisierung realistisch einplanen, besonders bei älteren Häusern

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Eine ausführliche Rechnung finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten.

Schritt 2: Suche eingrenzen

• Muss-Kriterien festlegen: Wohnfläche, Zimmer, Grundstück, Lage, Weg zur Arbeit, Schule
• Lage zu verschiedenen Tageszeiten ansehen, auch am Abend und am Wochenende
• Bebauungsplan und Flächennutzungsplan der Gemeinde auf künftige Bauvorhaben prüfen
• Vergleichspreise heranziehen, etwa den Bodenrichtwert oder Marktberichte des Gutachterausschusses
• Suchauftrag anlegen, damit passende Angebote zu Ihnen kommen

Bei der Maklerprovision gilt: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlen Sie beim Kauf eines Einfamilienhauses höchstens denselben Anteil wie der Verkäufer (§ 656c BGB). Eine Reservierungsgebühr an einen Makler sollten Sie kritisch sehen: Der BGH hat 2023 eine formularmäßige Vereinbarung dazu für unwirksam erklärt (I ZR 113/22).

Schritt 3: Haus und Unterlagen prüfen

• Besichtigung bei Tageslicht und möglichst zweimal, beim zweiten Termin mit einer fachkundigen Person
• Energieausweis ansehen, er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 Abs. 4 GModG)
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung und Rechnungen über Modernisierungen anfordern
• Grundbuchauszug anfordern lassen: Eigentümer, Rechte Dritter wie Wohnrecht oder Wegerecht, Belastungen
• Baulastenverzeichnis und, falls relevant, Altlastenkataster bei Stadt oder Landkreis prüfen
• Bei vermieteten Häusern Mietverträge einsehen, denn der Käufer tritt in sie ein (§ 566 BGB)

Worauf Sie vor Ort im Einzelnen achten, steht im Ratgeber Immobilie besichtigen. Für ein älteres Haus lohnt sich ein unabhängiger Bausachverständiger. Das Gutachten kostet Geld, aber deutlich weniger als ein übersehener Schaden.

Prüfen Sie außerdem künftige Pflichten. Wer ein Haus kauft, muss unter Umständen die oberste Geschossdecke nachträglich dämmen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt dafür nach einem Eigentümerwechsel eine Frist von zwei Jahren (§ 35 GModG). Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit Ende Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz; für die Planung einer neuen Heizung sollten Sie die aktuellen Regeln kennen.

Schritt 4: Finanzierung sichern

• Mehrere Angebote vergleichen, auch Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgung
• Finanzierungsbestätigung einholen, sie stärkt Ihre Position gegenüber dem Verkäufer
• Darlehen erst abschließen, wenn das Objekt feststeht, und Bereitstellungszinsen beachten
• Förderungen prüfen, etwa KfW-Kredite oder die Heizungsförderung

Einen Immobiliendarlehensvertrag können Sie als Verbraucher in der Regel innerhalb von 14 Tagen widerrufen (§§ 495, 355 BGB). Für den Kaufvertrag gilt das nicht. Kommt die Finanzierung nach der Beurkundung nicht zustande, bleibt der Kaufvertrag trotzdem wirksam.

Schritt 5: Notar und Kaufvertrag

• Notar auswählen, denn nach § 448 Abs. 2 BGB trägt grundsätzlich der Käufer die Kosten
• Entwurf rechtzeitig anfordern und in Ruhe lesen, offene Fragen vorher stellen
• Alle Zusagen des Verkäufers in den Vertrag aufnehmen lassen
• Haftungsausschluss verstehen und Übergabetermin festlegen
• Grundschuld möglichst direkt nach dem Kaufvertrag beurkunden

Nach der Beurkundung wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Fristen, Kosten und Klauseln erklärt der Ratgeber Kaufvertrag und Notar.

Schritt 6: Zahlung und Schlüsselübergabe

• Kaufpreis erst nach der Fälligkeitsmitteilung zahlen
• Grunderwerbsteuer nach Bescheid innerhalb eines Monats zahlen (§ 15 GrEStG), sonst verzögert sich die Umschreibung
• Übergabeprotokoll mit Datum, Zählerständen, Schlüsseln und sichtbaren Mängeln erstellen
• Wohngebäudeversicherung prüfen: Sie geht auf den Käufer über, Sie können sie innerhalb eines Monats nach Erwerb kündigen (§§ 95, 96 VVG)
• Versorger, Grundsteueramt, Müllabfuhr und Schornsteinfeger informieren
• Pläne, Rechnungen, Wartungsnachweise und Schlüssel vollständig übernehmen

Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Üblich ist, dass Besitz, Nutzen und Lasten schon mit Zahlung des Kaufpreises übergehen. Die Umschreibung selbst dauert oft noch einige Wochen.

Typische Fehler beim Hauskauf

Viele Probleme entstehen nicht beim Notar, sondern davor. Diese Punkte sollten Sie vermeiden:

• Budget nur am Kaufpreis ausrichten: Nebenkosten, Umzug und erste Reparaturen müssen mit hinein. Rechnen Sie außerdem eine Reserve für die Zeit nach dem Einzug ein, denn am Haus zahlen Sie jede Reparatur allein.
• Eigenkapital vollständig aufbrauchen: Wer jeden Euro in den Kauf steckt, hat keinen Puffer für eine kaputte Heizung oder ein undichtes Dach.
• Unter Zeitdruck entscheiden: Ein Verkäufer oder Makler, der zu schneller Unterschrift drängt, ist kein Grund für Eile. Der Entwurf und die Unterlagen brauchen Zeit.
• Mündlichen Zusagen vertrauen: Was nicht in der Urkunde steht, lässt sich später kaum durchsetzen, und in Kaufverträgen über gebrauchte Häuser ist die Haftung für Sachmängel meist ausgeschlossen.
• Grundbuch nicht lesen: Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Wegerecht bleibt bestehen und mindert den Nutzen des Hauses.
• Modernisierungskosten unterschätzen: Holen Sie Angebote ein, bevor Sie Preise vergleichen. Ein Haus mit neuer Heizung und Dämmung kann trotz höherem Kaufpreis günstiger sein als ein vermeintliches Schnäppchen. Einen Überblick über Zuschüsse gibt die Förderung für energetische Sanierung.

Bleibt nach allen Prüfungen ein ungutes Gefühl, ist Abstand oft die bessere Entscheidung. Kosten für Gutachten sind gut angelegt, wenn sie Sie vor einem Fehlkauf bewahren. Vor der Beurkundung sind Sie an den Kauf noch nicht gebunden. Wer beim Notar einen Vertragsentwurf beauftragt hat, muss ihn bei einem Abbruch aber unter Umständen bezahlen.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 355, 448, 495, 566, 656c; Grunderwerbsteuergesetz § 15; Versicherungsvertragsgesetz §§ 95, 96: gesetze-im-internet.de
• Gebäudemodernisierungsgesetz, §§ 35, 80: gesetze-im-internet.de
• Gerichts- und Notarkostengesetz, Anlage 2 Tabelle B: gesetze-im-internet.de
• BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22 (Reservierungsvereinbarung)
• Bundesnotarkammer, Infoblatt „Der Kauf einer gebrauchten Immobilie“

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.