Kaufvertrag und Notar: Ablauf, Fristen, Kosten und Haftungsausschluss

Ein Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB). Für Käufer zählen drei Dinge: den Entwurf rechtzeitig lesen, Zusagen in die Urkunde aufnehmen, Geld erst nach der Fälligkeitsmitteilung zahlen. Notar und Grundbuch kosten bei 400.000 Euro Kaufpreis mit Grundschuld rund 5.400 Euro, also etwa 1,35 Prozent des Kaufpreises.

Der Notar ist neutral. Er berät beide Seiten, belehrt über die rechtliche Tragweite und sorgt dafür, dass niemand ungesichert in Vorleistung geht. Er prüft aber nicht, ob der Preis angemessen ist oder das Haus Mängel hat.

Der Ablauf in sieben Schritten

Schritt	Was passiert	Wer handelt
1. Entwurf	Notar prüft das Grundbuch und erstellt den Vertragsentwurf	Notar
2. Beurkundung	Vertrag wird vorgelesen, erläutert und unterschrieben	Käufer, Verkäufer, Notar
3. Vormerkung	Auflassungsvormerkung wird beantragt und eingetragen	Notar, Grundbuchamt
4. Vollzug	Vorkaufsrecht der Gemeinde, Löschungsunterlagen, Genehmigungen	Notar
5. Fälligkeit	Notar schickt die Fälligkeitsmitteilung	Notar
6. Zahlung	Kaufpreis fließt, Grunderwerbsteuer wird gezahlt	Käufer, Bank
7. Umschreibung	Eigentum wird im Grundbuch eingetragen, Vormerkung gelöscht	Notar, Grundbuchamt

Den Kaufvertrag müssen die Beteiligten beim Termin vollständig vorlesen lassen. Darauf kann niemand verzichten. Die Einigung über den Eigentumsübergang, die Auflassung (§ 925 BGB), ist meist schon in der Urkunde enthalten. Einen gesetzlichen Widerruf gibt es für den notariellen Kaufvertrag nicht.

Die Zwei-Wochen-Frist nach § 17 BeurkG

Der Notar soll darauf hinwirken, dass Verbraucher den Vertrag vorher in Ruhe prüfen können. Bei Verbraucherverträgen nach § 311b BGB soll der beabsichtigte Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wird die Frist unterschritten, sind die Gründe in der Urkunde anzugeben.

Das gilt für den Kauf vom Unternehmer, etwa vom Bauträger oder Wohnungsunternehmen. Beim reinen Privatverkauf greift die Regel nicht unmittelbar. Bestehen Sie trotzdem auf genug Zeit: Lesen Sie den Entwurf gründlich und klären Sie Fragen vor dem Termin mit dem Notar. Weitere Fristen laufen rund um den Vertrag.

Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). In der Regel erteilt sie viel früher ein Negativattest. Bei einer vermieteten, nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB), das er innerhalb von zwei Monaten ausüben muss (§ 469 Abs. 2 BGB).

Auflassungsvormerkung: Ihr Schutz bis zur Umschreibung

Die Eigentumsumschreibung braucht Zeit, denn sie setzt Zahlung und steuerliche Unbedenklichkeit voraus. Damit der Verkäufer die Immobilie in dieser Phase nicht anderweitig verkaufen oder belasten kann, wird eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen (§ 883 BGB). Sie sichert Ihren Anspruch auch dann, wenn der Verkäufer insolvent wird (§ 106 InsO). Erst wenn sie eingetragen ist, sollte der Kaufpreis fällig werden.

Typische Fälligkeitsvoraussetzungen sind nach der Bundesnotarkammer: Die Vormerkung ist eingetragen, erforderliche Genehmigungen liegen vor, Löschungsunterlagen für alte Belastungen sind da und gesetzliche Vorkaufsrechte werden nicht ausgeübt. Zahlen Sie vorher nichts. Erst die Fälligkeitsmitteilung des Notars löst Ihre Zahlungspflicht aus. Die Bank zahlt meist direkt an den Verkäufer und an dessen Bank, falls noch Schulden abzulösen sind.

Danach meldet der Notar den Vertrag dem Finanzamt, das den Grunderwerbsteuerbescheid schickt. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt nicht umschreibt (§ 22 GrEStG). Bis Sie im Grundbuch stehen, kann es deshalb einige Wochen oder Monate dauern.

Was Notar und Grundbuch kosten

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Jeder Notar rechnet nach derselben Tabelle ab, sie wurde zum 1. Juni 2025 angehoben. Der Geschäftswert entspricht meist dem Kaufpreis. Wer eine Grundschuld eintragen lässt, zahlt für deren Bestellung zusätzlich. Unser Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis, Grundschuld 320.000 Euro.

Position	Gebühr nach GNotKG	Betrag
Beurkundung Kaufvertrag	2,0 (KV 21100)	1.570,00 €
Vollzug	0,5 (KV 22110)	392,50 €
Betreuung, etwa Fälligkeitsmitteilung	0,5 (KV 22200)	392,50 €
Pauschale Post und Telekommunikation	KV 32005	20,00 €
Umsatzsteuer 19 %	KV 32014	451,25 €
Beurkundung Grundschuld	1,0 (KV 21200) inkl. Pauschale und USt	779,45 €
Eintragung Eigentümer	1,0 (KV 14110)	785,00 €
Eintragung Vormerkung	0,5 (KV 14150)	392,50 €
Eintragung Grundschuld	1,0 (KV 14121)	635,00 €
Summe		5.418,20 €

Hinzu kommen kleine Auslagen wie Dokumentenpauschalen und Abrufgebühren für das Grundbuch. Die Betreuungsgebühr fällt nur an, wenn der Notar entsprechende Tätigkeiten übernimmt. Mit steigendem Preis sinkt der prozentuale Anteil, die oft genannte Faustformel von 1,5 bis 2 Prozent liegt bei mittleren Preisen also etwas zu hoch.

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Auflassung. Die Grundbuchkosten für die Löschung alter Belastungen zahlt üblicherweise der Verkäufer. Wie sich die gesamten Kaufnebenkosten zusammensetzen, zeigt unser Rechner.

Haftungsausschluss: Was er bedeutet und was nicht

Bei gebrauchten Immobilien schließen Privatverkäufer die Haftung für Sachmängel fast immer aus. Sie kaufen also grundsätzlich so, wie Sie die Immobilie gesehen haben. Der Ausschluss hat aber Grenzen:

• Arglist: Der Verkäufer kann sich nicht darauf berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Er muss bekannte, nicht sichtbare Mängel offenlegen. Allerdings müssen Sie die Arglist im Streit in der Regel beweisen.
• Garantie: Gleiches gilt, wenn er eine Garantie für eine Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB).
• Vereinbarte Beschaffenheit: Für Eigenschaften, die in der Urkunde vereinbart sind, gilt der allgemeine Ausschluss regelmäßig nicht.

Für die Praxis ist ein Urteil besonders wichtig: Beschreibungen vor Vertragsschluss, die nicht in der Urkunde stehen, führen in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung (BGH, V ZR 78/14). Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnfläche von ca. 200 m² aus dem Exposé. Der BGH erstreckt den Ausschluss zudem auf Eigenschaften, die sich aus öffentlichen Äußerungen des Verkäufers ergeben (V ZR 256/16). Wer auf Wohnfläche, Baujahr der Heizung oder trockene Keller Wert legt, sollte es also in den Vertrag schreiben lassen.

Kennt der Käufer einen Mangel bei Vertragsschluss, hat er grundsätzlich keine Rechte daraus (§ 442 BGB). Deshalb ist eine gründliche Besichtigung so wichtig. Ohne Ausschluss würden Mängelansprüche bei Bauwerken nach fünf Jahren verjähren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Beim Kauf vom Bauträger gelten andere Regeln, ein pauschaler Ausschluss wie beim Privatverkauf ist dort nicht üblich. Bei Unsicherheit über Risiken im Vertrag kann eine anwaltliche Prüfung sinnvoll sein.

Kaufen Sie eine Wohnung, gehören zusätzlich Regeln zu Hausgeld und Sonderumlagen in den Vertrag, wie der Ratgeber Eigentumswohnung kaufen erklärt. Welche Steuerfragen ein Verkauf für den Verkäufer auslöst, steht im Beitrag zur Spekulationsfrist.

Quellen

• Beurkundungsgesetz, § 17 Abs. 2a; BGB, §§ 311b, 438, 442, 444, 448, 469, 577, 883, 925; Insolvenzordnung, § 106: gesetze-im-internet.de
• Gerichts- und Notarkostengesetz, § 34, Anlage 1 und Anlage 2 Tabelle B: gesetze-im-internet.de
• Grunderwerbsteuergesetz, §§ 15, 22; Baugesetzbuch, § 28 Abs. 2: gesetze-im-internet.de
• Bundesnotarkammer: Infoblatt „Der Kauf einer gebrauchten Immobilie“; notar.de zu Kaufpreisfälligkeit und Notarkosten
• BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14; Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16

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