Immobilie erben: Fristen, Steuer und Verkauf im Überblick

Stand: Oktober 2026. Wer eine Immobilie erbt, wird mit dem Tod des Erblassers automatisch Eigentümer (§ 1922 BGB), ein Notartermin ist dafür nicht nötig. Danach bleiben nur sechs Wochen, um eine überschuldete Erbschaft auszuschlagen. Kinder erben je Elternteil 400.000 € steuerfrei, Ehegatten 500.000 €. Das selbst bewohnte Elternhaus kann sogar ganz steuerfrei bleiben, wenn Sie zehn Jahre lang selbst darin wohnen. Wer sofort verkauft, zahlt meist keine Einkommensteuer, verliert aber diese Befreiung.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Streit unter Erben oder hohen Werten lohnt sich der Termin beim Fachanwalt oder Steuerberater früh.

Die Fristen nach dem Erbfall

Frist	Was zu tun ist	Grundlage
6 Wochen ab Kenntnis (6 Monate bei Auslandsbezug)	Erbschaft ausschlagen, sonst gilt sie als angenommen	§§ 1943, 1944 BGB
3 Monate ab Kenntnis	Erwerb dem Finanzamt anzeigen; bei Grundbesitz auch mit eröffnetem Testament	§ 30 ErbStG
rund 6 Monate	Einzug ins Familienheim, damit die Steuerbefreiung greift	§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG
2 Jahre ab Erbfall	Grundbuch gebührenfrei berichtigen	GNotKG KV 14110
10 Jahre ab Erbfall	Familienheim selbst bewohnen	§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG
3 Jahre ab Jahresende	Pflichtteil geltend machen (Regelverjährung, ab Kenntnis)	§§ 195, 199 BGB

Bei einem Testament beginnt die Sechswochenfrist nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Die Ausschlagung erklären Sie zur Niederschrift beim Nachlassgericht oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 BGB), ein einfacher Brief reicht nicht.

Annehmen oder ausschlagen?

Mit dem Erbe übernehmen Sie auch die Schulden (§ 1967 BGB), also etwa einen laufenden Kredit oder rückständiges Hausgeld. Prüfen Sie deshalb zuerst den Grundbuchauszug, die Darlehensverträge und den ungefähren Verkehrswert. Eine Grundschuld im Grundbuch allein sagt noch nichts: Sie kann längst abbezahlt sein, ohne gelöscht worden zu sein. Sind die Verhältnisse unklar, kann statt der Ausschlagung auch eine Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz die Haftung auf den Nachlass begrenzen (§ 1975 BGB).

Wichtig ist auch, was nach der Ausschlagung passiert: Das Erbe geht an die nächsten Erben über, oft an die eigenen Kinder, die dann ebenfalls ausschlagen müssen.

Erbschein oder Testament: So kommen Sie ins Grundbuch

Das Grundbuch wird mit dem Erbfall unrichtig und muss berichtigt werden. Als Nachweis verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament genügt dafür nicht. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung gebührenfrei, auch wenn die Erben erst infolge einer Auseinandersetzung eingetragen werden.

Der Erbschein kostet zwei volle Gebühren nach Tabelle B des GNotKG, je eine für das Verfahren und für die eidesstattliche Versicherung. Maßgeblich ist der Nachlasswert nach Abzug der Schulden des Erblassers.

Nachlasswert	Gebühr Erbschein	Eidesstattliche Versicherung	Summe
200.000 €	435 €	435 €	870 €
400.000 €	785 €	785 €	1.570 €
800.000 €	1.415 €	1.415 €	2.830 €

Eigene Rechnung nach § 34 GNotKG und KV 12210, 23300. Beim Notar kommen Auslagen und Umsatzsteuer hinzu.

Liegt ein notarielles Testament vor, sparen Sie sich den Erbschein für das Grundbuch meist komplett.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Sätze

Der Freibetrag gilt je Erbe und je Erblasser. Überlebende Ehegatten erhalten zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 € (§ 17 ErbStG), Kinder je nach Alter bis zu 52.000 €. Für die Beerdigung und die Abwicklung des Nachlasses zieht das Finanzamt ohne Nachweis 15.000 € ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Grunderwerbsteuer fällt beim Erben nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Was den Freibetrag übersteigt, kostet je nach Steuerklasse und Höhe zwischen 7 und 50 Prozent (§ 19 ErbStG). Bei einem Einfamilienhaus mit einem Steuerwert von 800.000 € sieht das so aus:

Erbe	Freibetrag	Steuerpflichtig	Satz	Steuer
Ehegatte	500.000 €	300.000 €	11 %	33.000 €
Kind	400.000 €	400.000 €	15 %	60.000 €
Enkel, Eltern leben	200.000 €	600.000 €	15 %	90.000 €
Geschwister	20.000 €	780.000 €	30 %	234.000 €
Lebensgefährte	20.000 €	780.000 €	30 %	234.000 €

Vereinfachtes Beispiel ohne Versorgungsfreibetrag, Pauschale und Familienheim-Befreiung. Der Erwerb wird auf volle 100 € abgerundet.

Das Finanzamt ermittelt den Steuerwert nach dem Bewertungsgesetz. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Bei vermieteten Wohnungen werden nur 90 Prozent des Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Können Sie die Steuer nur durch einen Verkauf aufbringen, lässt sie sich bei Wohnimmobilien bis zu zehn Jahre stunden, beim Erwerb von Todes wegen zinsfrei (§ 28 Abs. 3 ErbStG).

Die Erbschaftsteuer selbst steht gerade vor dem Bundesverfassungsgericht. Es hat im Oktober 2026 mündlich unter anderem über die Verschonung von Betriebsvermögen verhandelt (1 BvR 804/22), eine Entscheidung steht aus. Freibeträge und Sätze gelten unverändert weiter.

Selbst einziehen: die Befreiung fürs Familienheim

Das Familienheim kann vollständig steuerfrei übergehen, und zwar zusätzlich zum Freibetrag (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Vier Bedingungen müssen zusammenkommen:

• Der Erblasser hat bis zum Tod selbst dort gewohnt oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert, etwa wegen Pflegebedürftigkeit.
• Sie erwerben das Haus als Ehegatte, eingetragener Lebenspartner, Kind oder Kind eines verstorbenen Kindes.
• Sie ziehen unverzüglich ein. Der BFH geht in der Regel von rund sechs Monaten aus. Das ist keine starre Grenze, längere Zeiten müssen Sie aber mit Gründen belegen, die Sie nicht zu vertreten haben (BFH, Beschluss vom 27.05.2026, II B 41/25).
• Sie bewohnen es zehn Jahre lang selbst. Eine Zweitwohnung genügt nicht.

Kinder sind nur bis 200 m² Wohnfläche befreit, darüber wird anteilig versteuert. Für Ehegatten gilt keine Flächengrenze. Zur Einheit können auch mitgenutzte Garten- und Wegeflächen gehören, wenn das Finanzamt am Ort sie als wirtschaftliche Einheit feststellt (BFH, Urteil vom 17.06.2026, II R 27/23).

Geben Sie die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre auf, fällt die Befreiung rückwirkend ganz weg, außer zwingende Gründe halten Sie vom Wohnen ab. Das gilt für Verkauf und Vermietung ebenso wie für längeren Leerstand. Auch wer das Haus unter Nießbrauchsvorbehalt an die eigenen Kinder weitergibt, riskiert die Nachversteuerung. Mehr dazu im Ratgeber Nießbrauch und Wohnrecht.

Erbengemeinschaft: alle müssen mitziehen

Gibt es mehrere Erben, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam, und niemand kann allein über sie verfügen (§ 2040 BGB). Verkauf und Belastung gehen nur mit allen Miterben, für die laufende Verwaltung reicht oft die Mehrheit (§ 2038 BGB). Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Wird keine Einigung erreicht, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, die meist zu schlechteren Ergebnissen führt als ein freihändiger Verkauf.

Lösung	Vorteil	Worauf Sie achten sollten
Gemeinsamer Verkauf	Erlös wird geteilt, klarer Schnitt	alle müssen unterschreiben
Ein Erbe übernimmt	Haus bleibt in der Familie	Ausgleichszahlung ist ein Kauf, für diesen Teil startet eine neue Spekulationsfrist
Erbteil verkaufen	geht ohne Zustimmung der anderen	Beurkundung, Vorkaufsrecht der Miterben (§§ 2033, 2034 BGB)
Vermieten	Einnahmen für alle	gemeinsame Abrechnung, Konfliktpotenzial

Grunderwerbsteuer fällt bei der Auseinandersetzung unter Miterben nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Anders ist es bei Einkommensteuer: Zahlt ein Miterbe die anderen aus, gilt das insoweit als Anschaffung. Wer dagegen nur den Anteil eines Miterben kauft, erwirbt damit nach dem BFH keinen Anteil am Grundstück im Sinne von § 23 EStG (Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22). Lassen Sie solche Schritte vorher prüfen.

Verkaufen: Wann die Spekulationsfrist greift

Beim Erben beginnt keine neue Frist. Sie übernehmen den Kaufzeitpunkt und die Anschaffungskosten des Erblassers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat er vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkauf steuerfrei. Hat er selbst darin gewohnt, wird Ihnen das nach Auffassung der Finanzverwaltung zugerechnet. Einzelheiten stehen im Ratgeber zur Spekulationsfrist.

Für einen Verkauf müssen Sie nicht erst selbst ins Grundbuch eingetragen sein (§ 40 GBO), der Nachweis der Erbfolge genügt. Bei einem Verkauf entfällt allerdings die Befreiung fürs Familienheim. Rechnen Sie deshalb bei größeren Werten vorher durch, welche Erbschaftsteuer dann anfällt.

Vor dem Verkauf brauchen Sie einen Energieausweis und einen realistischen Preis. Die Checkliste fürs private Inserat hilft bei den Unterlagen. Was die Immobilie heute grob wert ist, zeigt die Wertermittlung:

Quellen

• BGB, §§ 1922 ff., 2033 ff., ErbStG, GBO, GNotKG, GrEStG, § 23 EStG
• BFH, Urteil vom 17.06.2026, II R 27/23 (Pressemitteilung 042/26); Beschluss vom 27.05.2026, II B 41/25; Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 306 vom 26.08.2026