Nießbrauch und Wohnrecht: Unterschiede, Wert und Verkauf

Beim Wohnrecht dürfen Sie die Immobilie nur selbst bewohnen, beim Nießbrauch dürfen Sie sie auch vermieten und die Miete behalten. Beide Rechte stehen im Grundbuch, enden meist mit dem Tod und drücken den Wert der Immobilie deutlich: Bei einer 70-jährigen Frau und einem Mietwert von 18.000 € im Jahr beträgt der steuerliche Kapitalwert rund 200.000 €. Eine belastete Immobilie lässt sich verkaufen, aber nur mit Abschlag oder wenn der Berechtigte das Recht aufgibt.

Dieser Text ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung. Was tatsächlich gilt, steht im notariellen Vertrag.

Die beiden Rechte im Vergleich

	Nießbrauch	Wohnungsrecht
Rechtsgrundlage	§§ 1030 ff. BGB	§ 1093 BGB, beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Selbst wohnen	ja	ja, auch mit Familie und Pflegepersonen
Vermieten	ja, die Miete steht dem Berechtigten zu	nur, wenn der Eigentümer es gestattet (§ 1092 BGB)
Umfang	die ganze Immobilie, alle Nutzungen	meist bestimmte Räume
Laufende Unterhaltung	Berechtigter (§ 1041 BGB)	ohne Vereinbarung in der Regel ebenso, im Vertrag festlegen
Grundsteuer, Darlehenszinsen	gesetzlich beim Berechtigten (§ 1047 BGB), abweichende Regelung möglich	Vereinbarungssache
Große Reparaturen	Eigentümer ist nicht zur Durchführung verpflichtet, Regelung nötig	ebenso
Übertragbar	nein (§ 1059 BGB), Ausübung kann überlassen werden	nein (§ 1092 BGB)
Ende	Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB), Aufgabe, Fristablauf	ebenso
Einkommensteuer	Vorbehaltsnießbraucher versteuert die Miete, AfA läuft weiter	bei Selbstnutzung keine Einkünfte, das BMF behandelt das vorbehaltene Wohnrecht entsprechend (Rz. 49)

Im Alltag wird oft „Wohnrecht“ gesagt, gemeint ist rechtlich das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Ein rein vertragliches Wohnrecht ohne Grundbucheintrag schützt deutlich schwächer: Bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung muss der neue Eigentümer es nicht unbedingt gegen sich gelten lassen.

Wofür welches Recht passt

Der Nießbrauch eignet sich, wenn die Immobilie Einkommen bringen soll. Eltern übertragen zum Beispiel ein vermietetes Haus und behalten die Mieten. Steuerlich bleibt dann alles beim Alten: Der Vorbehaltsnießbraucher erzielt die Mieteinkünfte und darf die AfA wie bisher abziehen (BMF-Schreiben vom 30.09.2013, Rz. 41 und 42).

Das Wohnrecht reicht, wenn es nur ums Bleiben geht, etwa in der Einliegerwohnung des Hauses, das nun das Kind bewohnt. Es ist für den Eigentümer weniger belastend. Für die Pflichtteilsfrist macht der Unterschied viel aus, mehr dazu im Ratgeber Immobilie zu Lebzeiten übertragen.

Was das Recht steuerlich wert ist

Für die Schenkungsteuer wird der Kapitalwert berechnet: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger. Die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich nach Alter und Geschlecht. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das Schreiben vom 21. Oktober 2025, auf Basis der Sterbetafel 2022/2024 und mit 5,5 Prozent Zins.

Alter	Lebenserwartung Frau	Vervielfältiger Frau	Lebenserwartung Mann	Vervielfältiger Mann
60	25,19 Jahre	13,832	21,58 Jahre	12,798
65	20,91 Jahre	12,583	17,71 Jahre	11,444
70	16,86 Jahre	11,107	14,18 Jahre	9,938
75	13,05 Jahre	9,393	10,94 Jahre	8,282
80	9,57 Jahre	7,490	8,00 Jahre	6,509
85	6,53 Jahre	5,512	5,47 Jahre	4,743

Der Jahreswert orientiert sich in der Regel an der ortsüblichen Miete. Er ist auf den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 begrenzt (§ 16 BewG). Bei einem Haus für 500.000 € sind das höchstens rund 26.900 € im Jahr. Für das Beispiel oben ergibt sich: 18.000 € mal 11,107 sind 199.926 €.

Für Ehepaare mit gemeinsamem Recht zählt der Vervielfältiger der Person, bei der sich der höchste Wert ergibt, wenn das Recht bis zum Tod des Längstlebenden läuft (§ 14 Abs. 3 BewG). Stirbt der Berechtigte früh, lässt sich die Steuer auf Antrag anpassen (§ 14 Abs. 2 BewG).

Wirkung auf Wert und Verkauf

Ein eingetragenes Recht bleibt bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird. Der Eigentümer darf verkaufen, ohne den Berechtigten zu fragen, sofern im Vertrag nichts anderes steht. Der Käufer erwirbt aber nur das belastete Eigentum und kann weder einziehen noch vermieten, solange das Recht besteht. Solche Rechte zählen zu den Belastungen, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen und auch gesondert bewertet werden können (§ 46 ImmoWertV).

Der steuerliche Kapitalwert ist nur eine Orientierung. Am Markt kann der Abschlag davon abweichen, weil der Kreis der Interessenten klein ist und niemand weiß, wie lange das Recht läuft. Hinzu kommt die Finanzierung: Banken beleihen belastete Immobilien nur vorsichtig, oder sie verlangen, dass das Recht im Rang hinter ihre Grundschuld tritt. Ein zuerst eingetragenes Wohnrecht bleibt in einer Zwangsversteigerung in der Regel bestehen, ein nachrangiges erlischt und wird nur durch Wertersatz aus dem Erlös abgelöst (§§ 44, 52, 92 ZVG).

Im Grundsatz gibt es vier Wege:

Weg	Was passiert	Worauf achten
Verkauf mit Recht	Käufer zahlt weniger und wartet	kleiner Käuferkreis, oft Anleger
Verzicht gegen Zahlung	Recht wird gelöscht, voller Preis möglich	beim vermieteten Objekt steuerpflichtig
Verzicht ohne Zahlung	Recht wird gelöscht	kann eine Schenkung sein
Warten bis zum Ende	Recht erlischt mit dem Tod	ungewisse Dauer

Die Löschung erfolgt durch Löschungsbewilligung des Berechtigten oder nach dem Tod mit der Sterbeurkunde.

Vorsicht gilt bei Zahlungen für den Verzicht: Der BFH hat im Oktober 2025 seine Linie geändert. Eine Abfindung für den Verzicht auf den Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie ist danach steuerpflichtig als Entschädigung für entgehende Einnahmen (Urteil vom 10.10.2025, IX R 4/24). Das BMF-Schreiben von 2013 hatte das noch anders gesehen. Der Fall betraf ein vermietetes Objekt, bei selbst genutzten Rechten sollten Sie die Folgen gesondert klären lassen. Ein Verzicht ohne Gegenleistung gilt als Schenkung, deren Wert sich nach dem aktuellen Kapitalwert richtet.

Vor dem Verkauf lohnt es sich, den Wert mit und ohne Belastung zu kennen:

Pflegefall und Umzug ins Heim

Ein Wohnrecht erlischt nicht von selbst, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht. Ein Hindernis in seiner Person reicht dafür nach dem BGH auch dann nicht, wenn es dauerhaft ist (Urteil vom 19.01.2007, V ZR 163/06). Auch eine Anpassung des Vertrags ist in der Regel nicht geboten (Urteil vom 09.01.2009, V ZR 168/07). Die Folge: Die Wohnung steht oft leer, weil der Berechtigte sie nicht vermieten darf und der Eigentümer sie nicht nutzen kann. Beide Seiten können eine Vermietung vereinbaren, was aber die Frage aufwirft, wem die Miete zusteht.

Beim Nießbrauch ist der Berechtigte freier: Er kann vermieten, die Einnahmen können dann bei den Heimkosten angerechnet werden. Der Verzicht auf das Recht kurz vor dem Heimeinzug ist riskant, denn er kann als Schenkung gelten, die der Sozialhilfeträger über § 528 BGB und § 93 SGB XII zurückholt. Sinnvoll ist deshalb eine klare Regelung bei der Übertragung, was bei Auszug gelten soll. Das sollte der Notar mit Blick auf die aktuelle Rechtsprechung formulieren.

Das sollte im Vertrag stehen

• Welche Räume und Flächen sind erfasst, auch Garten, Keller, Stellplatz?
• Wer trägt Betriebskosten, Grundsteuer, Versicherung, laufende und große Reparaturen?
• Wer zahlt Zinsen und Tilgung eines Darlehens?
• Was gilt beim Auszug, im Pflegefall, nach dem Tod eines Ehepartners?
• Steht dem Berechtigten ein Rang vor der Bank zu?
• Kann das Recht vorzeitig enden, zum Beispiel gegen eine festgelegte Abfindung?

Eine Alternative ist je nach Lage eine Leibrente, ein Teilverkauf oder eine Immobilienverrentung. Beim Erben stellt sich die Frage ebenfalls, denn wer ein Familienheim erbt und unter Nießbrauch weitergibt, kann die Steuerbefreiung verlieren, siehe Immobilie erben. Wie der Gewinn beim Verkauf besteuert wird, klärt der Ratgeber zur Spekulationsfrist.

Quellen

• BGB, §§ 1030 ff., 1090 ff., BewG, §§ 14, 16, § 46 ImmoWertV, ZVG
• Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 21.10.2025, IV D 4 - S 3104/00002/013/003 (Vervielfältiger ab 1.1.2026, BStBl. I 2025 S. 1830)
• Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 30.09.2013 zum Nießbrauch bei Vermietung und Verpachtung (BStBl. I 2013 S. 1184)
• BFH, Urteil vom 10.10.2025, IX R 4/24; BGH, Urteile vom 19.01.2007 (V ZR 163/06) und 09.01.2009 (V ZR 168/07)