Spekulationsfrist: So verkaufen Sie Ihre Immobilie steuerfrei

Stand: Juli 2026. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern (§ 23 EStG). Danach ist der Gewinn steuerfrei. Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, kann auch früher steuerfrei verkaufen: Es reicht die Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, und das muss nicht einmal drei volle Jahre bedeuten.

Die Steuer ist kein Pauschalbetrag. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, bei gutem Einkommen also mit bis zu 42 oder 45 Prozent. Bei einer vermieteten Wohnung kommen schnell fünfstellige Beträge zusammen. Ein paar Monate Geduld können sich deshalb lohnen.

Die zehn Jahre: von Notarvertrag zu Notarvertrag

Die Spekulationsfrist beginnt mit der Anschaffung und endet mit der Veräußerung. Maßgeblich ist jeweils der Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag beurkundet wird, nicht die Eintragung im Grundbuch, nicht die Kaufpreiszahlung und nicht die Schlüsselübergabe. So sieht es die Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000) und so entscheidet der Bundesfinanzhof seit Langem. Anders kann es nur sein, wenn der Vertrag bei Beurkundung noch nicht für beide Seiten bindend ist, etwa bei einem bloßen Angebot, das erst später angenommen wird.

Gerechnet wird nach den Fristregeln des BGB (§§ 187, 188). Ein Beispiel: Wurde der Kaufvertrag am 15. März 2018 unterschrieben, endet die Frist mit Ablauf des 15. März 2028. Ein Verkaufsvertrag, der am 16. März 2028 oder später beurkundet wird, ist steuerfrei. Wer am 14. März 2028 unterschreibt, muss den vollen Gewinn versteuern. Ein Puffer von ein paar Tagen ist sinnvoll, denn der Notartermin lässt sich nicht beliebig verschieben, wenn der Käufer drängt.

Ein Sonderfall betrifft Gebäude, die Sie selbst errichtet, ausgebaut oder erweitert haben. Sie zählen mit, wenn das innerhalb der zehn Jahre geschah (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Die Frist beginnt dann aber trotzdem mit dem Kauf des Grundstücks. Wer 2017 ein Grundstück kauft und 2020 baut, kann ab 2027 steuerfrei verkaufen.

Ausnahme: Sie haben selbst darin gewohnt

Das Gesetz kennt zwei Varianten, in denen auch ein Verkauf innerhalb der zehn Jahre steuerfrei bleibt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG):

1. Sie haben die Immobilie die ganze Zeit zwischen Kauf (oder Fertigstellung) und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
2. Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt.

Die zweite Variante ist großzügiger, als es klingt. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass es um Kalenderjahre geht und nur das mittlere Jahr voll ausgefüllt sein muss (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16). Die Eigennutzung muss sich zusammenhängend über drei Kalenderjahre erstrecken. Wer am 31. Dezember 2024 einzieht, das ganze Jahr 2025 dort wohnt und Anfang Januar 2026 verkauft, erfüllt die Voraussetzung. Das sind rechnerisch gut ein Jahr und zwei Tage.

Was vorher war, spielt bei der zweiten Variante keine Rolle. Eine Wohnung kann also jahrelang vermietet gewesen sein. Auch eine kurze Vermietung nach dem Auszug im Verkaufsjahr ist unschädlich, wenn die beiden Vorjahre passen (BFH, Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19). Ein Leerstand im mittleren Jahr unterbricht dagegen die Kette.

Was als Eigennutzung zählt, hat der BFH ebenfalls geklärt:

Nutzung	zählt als eigene Wohnzwecke?	Grundlage
Hauptwohnsitz	ja	§ 23 EStG
Zweit- oder Ferienwohnung, die nicht vermietet wird	ja	BFH IX R 37/16
Wohnung für doppelte Haushaltsführung	ja	BFH IX R 37/16
Häusliches Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung	ja, Gewinn auch dafür steuerfrei	BFH IX R 27/19 (2021)
Unentgeltlich an ein Kind mit Kindergeldanspruch überlassen	ja	BMF 5.10.2000, Rz. 23
Unentgeltlich an Eltern, Geschwister oder andere Angehörige überlassen	nein	BMF 5.10.2000, Rz. 23
Nach Trennung dem Ex-Partner überlassen	nein	BFH IX R 11/21 (2023)
Vermietung, auch an Angehörige	nein	§ 23 EStG

Gerade der letzte Fall erwischt viele: Wer nach der Trennung aus dem gemeinsamen Haus auszieht und seinen Anteil später an den Ex-Partner verkauft, muss den Gewinn versteuern, wenn die zehn Jahre noch nicht um sind. Ein Zwang durch die drohende Teilungsversteigerung ändert daran nichts, so der BFH im Februar 2023.

Geerbt oder geschenkt: Die Frist läuft weiter

Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt keine neue Frist. Sie übernehmen den Kaufzeitpunkt und die Anschaffungskosten Ihres Vorgängers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat die Mutter das Haus 2019 gekauft und Ihnen 2024 vererbt, läuft die Frist bis 2029. Hat sie es schon 1995 gekauft, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Die Eigennutzung durch den Erblasser oder Schenker wird Ihnen nach Auffassung der Finanzverwaltung ebenfalls zugerechnet.

Vorsicht bei Übertragungen, die nur auf dem Papier unentgeltlich sind. Übernehmen Sie bei einer Schenkung zum Beispiel ein laufendes Darlehen oder zahlen Geschwister aus, ist das insoweit ein Kauf. Für diesen entgeltlichen Teil beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Das gilt auch, wenn Erben sich auseinandersetzen und einer die anderen gegen Ausgleichszahlung ausbezahlt. Mit der Steuer auf den Erwerb selbst hat das nichts zu tun, sie richtet sich nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz.

So wird der Veräußerungsgewinn berechnet

Versteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn (§ 23 Abs. 3 EStG):

• Verkaufspreis
• minus Anschaffungskosten: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision
• minus Herstellungskosten: Ausbau, Anbau, wesentliche Erweiterungen
• minus Verkaufskosten: etwa Maklerprovision des Verkäufers, Kosten für ein Gutachten, unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung
• plus abgezogene Abschreibungen: Haben Sie die Immobilie vermietet und AfA als Werbungskosten abgesetzt, mindert das die Anschaffungskosten. Der Steuervorteil der Vermietungsjahre wird beim Verkauf also zum Teil zurückgeholt.

Normale Instandhaltung wie ein neuer Anstrich oder eine Heizungsreparatur zählt nicht, sie war meist schon als Werbungskosten bei der Vermietung abziehbar. Eigene Arbeitsstunden zählen ebenfalls nicht.

Rechenbeispiel: Verkauf nach gut acht Jahren

Ein Anleger kauft im März 2018 eine Wohnung in Baden-Württemberg für 300.000 € und vermietet sie. 2022 baut er das Dachgeschoss für 20.000 € aus. Im Juli 2026 verkauft er sie für 420.000 €, also vor Ablauf der Frist im März 2028.

Posten	Betrag
Verkaufspreis	420.000 €
− Kaufpreis	300.000 €
− Kaufnebenkosten (5 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler)	31.700 €
− Herstellungskosten Dachausbau	20.000 €
+ abgezogene AfA 2018 bis 2026 (2 % auf den Gebäudeanteil von 80 %)	45.400 €
− Maklerprovision beim Verkauf (3,57 %)	15.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn	98.700 €

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent kostet das grob 41.000 € Einkommensteuer, dazu gegebenenfalls Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. Würde er mit dem Notartermin bis zum 16. März 2028 warten, bliebe derselbe Gewinn komplett steuerfrei. Bei einem Verkauf mitten in einem Jahr mit hohem Einkommen kann es sich außerdem lohnen, den Termin ins Folgejahr zu legen, etwa wenn danach der Ruhestand beginnt. Versteuert wird der Gewinn in dem Jahr, in dem der Kaufpreis zufließt.

Wie viel Ihre Immobilie heute wert ist und ob sich das Warten lohnt, können Sie vorab grob einschätzen:

Freigrenze: 1.000 € seit 2024

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen weniger als 1.000 € betragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bis 2023 lag die Grenze bei 600 €, das Wachstumschancengesetz hat sie ab dem Veranlagungsjahr 2024 angehoben. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt der Gewinn bei 1.000 € oder darüber, ist er in voller Höhe steuerpflichtig. Bei zusammen veranlagten Ehepaaren gilt sie für jeden Partner einzeln. Für Immobilien ist das selten entscheidend, weil Gewinne meist weit darüber liegen. Die Grenze gilt aber für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen, also auch für Gold oder Kryptowährungen.

Verluste aus einem Immobilienverkauf innerhalb der Frist dürfen Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren. Mit Ihrem Gehalt lassen sie sich nicht verrechnen.

Vorsicht ab dem vierten Objekt: gewerblicher Grundstückshandel

Die Spekulationsfrist schützt nur Privatleute. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft oder baut und wieder verkauft, gilt nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler (BMF-Schreiben vom 26. März 2004, Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10. Dezember 2001, GrS 1/98). Dann sind alle Gewinne steuerpflichtig, auch nach mehr als zehn Jahren, und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. Als Objekt zählt jede Wohnung, jedes Haus und jeder Bauplatz für sich. Selbst bewohnte Immobilien, die Sie lange genutzt haben, zählen in der Regel nicht mit. Wer mehrere Wohnungen in kurzer Zeit verkaufen will, sollte sich vorher beraten lassen.

Teilweise vermietet, teilweise selbst bewohnt

Bewohnen Sie ein Zweifamilienhaus selbst und vermieten die zweite Wohnung, wird der Gewinn aufgeteilt, in der Regel nach Wohnfläche. Steuerfrei ist nur der Teil, der auf die selbst genutzte Wohnung entfällt. Dasselbe gilt für vermietete Garagen, Stellplätze oder Gewerbeflächen im Haus. Ein Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung ist dagegen kein Problem (siehe Tabelle oben).

Auch der Verkauf eines Teils, etwa eines Miteigentumsanteils an den Partner oder eines Anteils an einen Teilverkaufsanbieter, ist ein Veräußerungsgeschäft. Die gleichen Regeln gelten für diesen Anteil. Wer selbst darin wohnt und weiter wohnen bleibt, ist über die Eigennutzung in aller Regel auf der sicheren Seite.

Verkaufen Sie eine unbebaute Teilfläche Ihres Gartengrundstücks innerhalb der Frist, kann der Gewinn darauf steuerpflichtig sein, auch wenn Sie das Haus selbst bewohnen. Die Ausnahme gilt nur für Flächen, die zur Wohnung gehören und mit ihr genutzt werden.

Ändert sich die Regel?

Im Sommer 2026 hat die Bundestagsfraktion der Grünen einen Gesetzentwurf „zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“ vorgelegt, der die Steuerfreiheit nach Ablauf der zehn Jahre einschränken will (BT-Drucksache 21/6637). Im Koalitionsvertrag von Union und SPD ist eine solche Änderung nicht vorgesehen, eine Mehrheit ist derzeit nicht absehbar. Stand Juli 2026 gilt die Zehnjahresfrist unverändert.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Gerade bei Erbengemeinschaften, Trennungen oder mehreren Objekten lohnt sich ein Termin beim Steuerberater, bevor Sie den Notarvertrag unterschreiben.

Quellen

• § 23 EStG, gesetze-im-internet.de
• BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000 zu privaten Veräußerungsgeschäften (BStBl. I 2000 S. 1383)
• BFH, Urteile vom 27.06.2017 (IX R 37/16), 03.09.2019 (IX R 10/19), 01.03.2021 (IX R 27/19), 14.02.2023 (IX R 11/21)
• BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zum gewerblichen Grundstückshandel (BStBl. I 2004 S. 434)
• Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 (Anhebung der Freigrenze)
• Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6637