Immobilie an Kinder übertragen: Freibeträge, Notar und Rückforderung

Stand: Oktober 2026. Eltern können jedem Kind alle zehn Jahre 400.000 € steuerfrei schenken, je Elternteil. Ein Paar überträgt so 800.000 € an ein Kind, ohne dass Schenkungsteuer anfällt, nach gut zehn Jahren noch einmal. Wer früh überträgt, nutzt die Freibeträge mehrfach, gibt aber das Eigentum aus der Hand. Deshalb gehört in jeden Vertrag die Frage, wie Sie sich absichern: mit Nießbrauch, Wohnrecht und Rückforderungsrechten.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Beratung durch Notar oder Steuerberater. Die Übertragung ist schwer rückgängig zu machen, die steuerlichen und erbrechtlichen Folgen hängen vom Einzelfall ab.

Die Zehnjahresfrist

Alle Schenkungen derselben Person an denselben Empfänger innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Das gilt auch für einen späteren Erbfall: Stirbt der Schenker innerhalb dieser Zeit, zählt die Schenkung beim Erbe mit. Erst wenn mehr als zehn Jahre vergangen sind, steht der volle Freibetrag wieder zur Verfügung.

Die Frist beginnt mit der Ausführung der Schenkung. Bei Immobilien ist das in der Regel der Zeitpunkt, an dem Auflassung und Eintragungsbewilligung beurkundet sind. Ein vorbehaltener Nießbrauch ändert daran für die Schenkungsteuer nichts, die Frist läuft.

Die Sätze sind dieselben wie beim Erben: Über dem Freibetrag fallen in Steuerklasse I zwischen 7 und 30 Prozent an (§ 19 ErbStG). Die Freibeträge gelten für alle Schenkungen, Bargeld also inklusive. Eine Befreiung fürs Familienheim gibt es zu Lebzeiten nur zwischen Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG), nicht für Kinder. Das unterscheidet die Schenkung vom Erbfall.

Das Bundesverfassungsgericht hat im Oktober 2026 mündlich unter anderem über die Verschonung von Betriebsvermögen in der Erbschaftsteuer verhandelt (1 BvR 804/22), eine Entscheidung steht aus. Die hier genannten Beträge gelten unverändert. Eine Reform der Freibeträge ist nicht beschlossen.

Rechenbeispiel: Mit und ohne Nießbrauch

Eine 70-jährige Mutter überträgt ihr Haus im Wert von 800.000 € an ihre einzige Tochter. Der Mietwert liegt bei 24.000 € im Jahr. Behält sie sich den Nießbrauch vor, zieht das Finanzamt dessen Kapitalwert vom Wert ab: Jahreswert mal Vervielfältiger laut BMF, bei einer 70-jährigen Frau 11,107.

Posten	Ohne Nießbrauch	Mit Nießbrauch
Wert des Hauses	800.000 €	800.000 €
− Kapitalwert des Nießbrauchs	–	266.568 €
− Freibetrag	400.000 €	400.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb	400.000 €	133.400 €
Steuersatz	15 %	11 %
Schenkungsteuer	60.000 €	14.674 €

Eigene Rechnung nach §§ 10, 14, 16, 19 ErbStG und BMF-Schreiben vom 21.10.2025, ohne Vorschenkungen. Erwerb auf volle 100 € abgerundet.

Der Effekt kann nachträglich schrumpfen: Stirbt die Berechtigte je nach Alter innerhalb von ein bis zehn Jahren, kann die Steuer auf Antrag anhand der tatsächlichen Laufzeit geändert werden (§ 14 Abs. 2 BewG). Was Nießbrauch und Wohnrecht rechtlich unterscheidet, erklärt der Ratgeber Nießbrauch und Wohnrecht im Vergleich.

Ablauf beim Notar und Kosten

Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB), sonst ist er unwirksam. Der Notar prüft das Grundbuch, formuliert die Rechte und sorgt für die Umschreibung. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen (§ 3 Nr. 2 GrEStG) und zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) nicht an. Das Finanzamt erfährt von der Schenkung über den Notar, eine eigene Anzeige ist bei beurkundeten Schenkungen nicht nötig (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Die Steuererklärung reichen Sie auf Anforderung ein.

Wert	Notar (2,0 Gebühren)	Grundbuch Eigentümer (1,0)
300.000 €	1.270 €	635 €
500.000 €	1.870 €	935 €
800.000 €	2.830 €	1.415 €

Eigene Rechnung nach § 34 GNotKG Tabelle B, KV 21100 und 14110. Notarkosten zuzüglich Umsatzsteuer, Vollzug und Auslagen. Eintragungen für Nießbrauch, Wohnrecht und Vormerkung kosten zusätzlich.

Wichtig ist der Zustand im Grundbuch: Eine bestehende Grundschuld bleibt eingetragen. Übernimmt das Kind das Darlehen, ist das steuerlich insoweit ein Kauf. Dasselbe gilt, wenn es Geschwister auszahlen muss. Für diesen entgeltlichen Teil beginnt eine neue Spekulationsfrist, und Schenkungsteuer wird nur auf den Rest erhoben. Beim unentgeltlichen Teil übernimmt das Kind Frist und Anschaffungskosten der Eltern.

Pflichtteil: Die zweite Zehnjahresfrist

Wer eine Immobilie verschenkt, verringert seinen Nachlass. Enterbte Kinder oder Ehegatten können deshalb eine Pflichtteilsergänzung verlangen (§ 2325 BGB). Die Schenkung zählt voll, wenn sie im Jahr vor dem Tod erfolgte, und verliert danach jedes Jahr ein Zehntel. Nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt.

Hier liegt eine Falle: Die Frist beginnt nur, wenn der Schenker den Genuss des Geschenks tatsächlich aufgibt. Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch läuft sie deshalb gar nicht (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93). Beim Wohnrecht kommt es auf den Umfang an: Ein Wohnrecht an einem Teil des Hauses hindert die Frist nicht zwingend (BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15), bezieht es sich auf alle relevanten Räume, kann es anders aussehen (OLG München, Urteil vom 08.07.2022, 33 U 5525/21). Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe.

Geschwister des beschenkten Kindes lassen sich im Vertrag einbeziehen: Mit einem Pflichtteilsverzicht oder einer Anrechnungsbestimmung (§ 2315 BGB) vermeiden Sie späteren Streit. Eine Ausgleichspflicht unter Geschwistern kann auch von Gesetzes wegen entstehen (§ 2050 BGB).

Rückforderung: Wie Sie sich absichern

Ohne vertragliche Regelung sind die gesetzlichen Rückforderungsrechte schmal.

Fall	Grundlage	Grenze
Verarmung des Schenkers	§ 528 BGB	nicht mehr, wenn zehn Jahre seit der Schenkung vergangen sind (§ 529 BGB)
Sozialamt zahlt Pflege	§ 93 SGB XII leitet den Anspruch über	dieselbe Zehnjahresgrenze
Grober Undank	§ 530 BGB	schwere Verfehlung, Widerruf binnen eines Jahres (§ 532 BGB)
Vertragliches Rückforderungsrecht	Vertrag, Sicherung durch Vormerkung (§ 883 BGB)	frei vereinbar, Fälle müssen klar benannt sein

Üblich sind Rückforderungsrechte für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, in Insolvenz gerät, sich scheiden lässt oder die Immobilie ohne Zustimmung verkauft oder belastet. Die Vormerkung im Grundbuch sichert den Anspruch auch gegenüber Gläubigern des Kindes. Die Rückforderung lässt die Schenkungsteuer entfallen, soweit das Geschenk wegen eines Rückforderungsrechts herausgegeben werden muss (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Bedenken Sie auch: Nach der Übertragung ist das Kind Eigentümer, mit allen Pflichten, und seine Gläubiger können auf die Immobilie zugreifen. Bei der Scheidung des Kindes bleibt die Schenkung zwar im Anfangsvermögen, die Wertsteigerung fällt aber in den Zugewinn, siehe Immobilie bei Scheidung.

Wie viel ist die Immobilie wert?

Die Steuer richtet sich nach dem Steuerwert, die Notarkosten nach dem Verkehrswert. Eine grobe Einordnung hilft, bevor Sie Notar oder Gutachter beauftragen:

Quellen

• ErbStG, BGB, GrEStG, GNotKG, § 93 SGB XII
• Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 21.10.2025, IV D 4 - S 3104/00002/013/003 (Vervielfältiger ab 1.1.2026)
• BGH, Urteile vom 27.04.1994 (IV ZR 132/93) und 29.06.2016 (IV ZR 474/15); OLG München, Urteil vom 08.07.2022 (33 U 5525/21)