Immobilie bei Scheidung: Zugewinn, Übernahme, Verkauf und Kredit

Eine Scheidung ändert nichts daran, wem die Immobilie gehört: Eigentümer bleibt, wer im Grundbuch steht. Gehört das Haus beiden, müssen Sie sich einigen, sonst kann jeder die Teilungsversteigerung beantragen, oft mit deutlichen Abschlägen. Gehört es einem allein, fließt die Wertsteigerung in den Zugewinn, und die Ausgleichszahlung kann schnell sechsstellig werden. Weil Bank und Finanzamt eigene Regeln haben, sollten Sie Vermögen, Kredit und Steuer zusammen klären, bevor der Scheidungsantrag eingereicht wird.

In Deutschland wurden 2025 rund 130.100 Ehen geschieden, nach durchschnittlich 14,6 Ehejahren (Statistisches Bundesamt). In diese Zeit fällt bei vielen Paaren der Hauskauf. Dieser Überblick ersetzt keine Beratung durch Fachanwalt oder Steuerberater.

Grundsatz: Das Eigentum bleibt, ausgeglichen wird in Geld

Ohne Ehevertrag leben Ehepaare in der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet nicht, dass alles gemeinsam gehört. Jeder behält sein Eigentum (§ 1363 Abs. 2 BGB). Am Ende wird nur rechnerisch verglichen, wer wie viel hinzugewonnen hat, und ein Teil davon ausgeglichen (§ 1378 BGB). Zugesprochen wird das Haus dabei niemandem. Ausgleich heißt Geld, nicht Grundstück.

Drei Fälle sind zu unterscheiden:

Eigentum	Zugewinn	Was zu klären ist
Beide je zur Hälfte	wirkt sich meist nicht aus, da beide gleich gewinnen	Verkauf oder Übernahme
Ein Partner allein, in der Ehe gekauft	Wert abzüglich Schulden zählt voll	Ausgleichszahlung
Ein Partner allein, geerbt oder geschenkt	Anfangsvermögen bleibt außen vor, die Wertsteigerung seither zählt	Ausgleichszahlung auf den Zuwachs

Der Zugewinn ergibt sich aus Endvermögen minus Anfangsvermögen (§ 1373 BGB). Stichtag für das Endvermögen ist die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB), nicht das Trennungsdatum. Geerbtes oder Geschenktes zählt zum Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 2 BGB). Weil Sie beide Auskunft verlangen können (§ 1379 BGB), lohnt es sich, Belege früh zu sichern. Ein Gutachten zum Verkehrswert schafft eine gemeinsame Grundlage.

Rechenbeispiel: Zugewinn beim Alleineigentum

Partner A kauft in der Ehe ein Haus allein. Zum Stichtag ist es 600.000 € wert, die Restschuld liegt bei 150.000 €.

	Partner A	Partner B
Haus	600.000 €	–
Darlehen	−150.000 €	–
Konto, Depot	30.000 €	60.000 €
Endvermögen	480.000 €	60.000 €
Anfangsvermögen (inflationsbereinigt)	50.000 €	10.000 €
Zugewinn	430.000 €	50.000 €

Die Differenz beträgt 380.000 €, die Hälfte davon, 190.000 €, schuldet A an B. Die Forderung ist auf das Vermögen begrenzt, das bei Ende des Güterstands vorhanden ist (§ 1378 Abs. 2 BGB). Das Geld muss A aber erst einmal aufbringen. Das Familiengericht kann die Zahlung stunden, wenn sie zur Unzeit käme (§ 1382 BGB), oder in Ausnahmefällen die Übertragung bestimmter Gegenstände unter Anrechnung anordnen (§ 1383 BGB). Einen Anspruch auf das Haus begründet das in aller Regel nicht. Die Verjährung beträgt drei Jahre (§§ 195, 199 BGB).

Mit einem notariellen Ehevertrag oder einer Scheidungsfolgenvereinbarung können Sie abweichend regeln, wer was bekommt (§§ 1378 Abs. 3, 1408 BGB).

Die vier Wege im Vergleich

Weg	Vorteil	Nachteil
Gemeinsamer Verkauf	meist bester Preis, klarer Schnitt, Kredit wird abgelöst	Vorfälligkeitsentschädigung möglich, Spekulationsfrist prüfen
Ein Partner übernimmt	Zuhause bleibt, oft wichtig für Kinder	Bank muss zustimmen, Auszahlung plus Kredit muss tragbar sein
Vermieten oder gemeinsam behalten	Zeit gewinnen, Wertsteigerung bleibt	Absprachen nötig, Kredit läuft weiter, Haftung bleibt
Teilungsversteigerung	geht auch ohne Einigung	Abschläge, Kosten, lange Dauer

Übernahme durch einen Partner

Die Rechnung ist einfach: Marktwert minus Restschuld ergibt das Nettovermögen, bei je hälftigem Eigentum bekommt der ausziehende Partner die Hälfte davon. Bei einem Haus für 500.000 € und 200.000 € Restschuld sind das 150.000 € Auszahlung. Die Bank muss danach also insgesamt 350.000 € Darlehen finanzieren, plus Notar und Grundbuch.

Mit dem neuen Kredit muss der Übernehmer die Rate allein tragen. Die Bank prüft Einkommen und Bonität neu, und nur wenn sie zustimmt, wird der andere aus der Haftung entlassen. Wer vorab rechnet, sieht schnell, ob das gelingt. Das gilt besonders, wenn die Zinsbindung bald endet oder Eigenkapital fehlt.

Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zwischen Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 GrEStG), auch nach der Scheidung nicht, wenn sie zur Vermögensauseinandersetzung gehört (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Sichern Sie die Auszahlung im Vertrag ab, zum Beispiel Zug um Zug gegen die Umschreibung im Grundbuch.

Der gemeinsame Kredit

Beide Partner haften der Bank in voller Höhe als Gesamtschuldner, ganz gleich, wer ausgezogen ist und wer im Grundbuch steht (§ 421 BGB). Die Trennung ändert daran nichts. Zahlt einer allein weiter, kann er vom anderen im Innenverhältnis meist die Hälfte verlangen (§ 426 BGB), es sei denn, die Zahlung wird bereits beim Unterhalt berücksichtigt oder der andere hat die Vorteile allein. Dazu gibt es viel Rechtsprechung, die vom Einzelfall abhängt.

Stoppen Sie die Rate nicht eigenmächtig. Rückstände können die Kündigung des Darlehens und eine Zwangsversteigerung auslösen. Bleibt ein Partner im Haus, kann der ausgezogene Partner nach § 1361b Abs. 3 BGB eine Nutzungsvergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht. Zieht er aus und erklärt binnen sechs Monaten keine ernsthafte Rückkehrabsicht, wird unwiderleglich vermutet, dass er das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat (§ 1361b Abs. 4 BGB).

Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ein Verkauf begründet ein Recht auf vorzeitige Kündigung, ändert aber nichts an der Entschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).

Teilungsversteigerung als letztes Mittel

Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung beantragen, ohne Grund und ohne Zustimmung des anderen (§§ 180 ff. ZVG, § 753 BGB). Solange die Ehe noch besteht, kann allerdings die Zustimmung nötig sein, wenn der Anteil nahezu das ganze Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB analog, BGH, Beschluss vom 14.06.2007, V ZB 102/06).

Der Gegner kann die vorübergehende Einstellung beantragen, die Frist beträgt zwei Wochen. Das Gericht kann das Verfahren bis zu sechs Monate aussetzen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Droht dem gemeinsamen Kind eine ernsthafte Gefährdung, ist es einzustellen (§ 180 Abs. 3 ZVG), insgesamt aber höchstens fünf Jahre (§ 180 Abs. 4 ZVG).

Im ersten Termin darf das Gebot nicht unter 5/10 des Verkehrswerts liegen, auf Antrag eines Berechtigten kann auch unter 7/10 der Zuschlag versagt werden. Wurde der Zuschlag deshalb einmal versagt, gelten diese Grenzen im nächsten Termin nicht mehr, das Haus kann dann deutlich unter Wert weggehen. Bestehen bleibende Grundschulden muss der Ersteher zusätzlich übernehmen, das drückt das Bargebot. Der Erlös steht den Miteigentümern gemeinsam zu, und um seine Verteilung kann erneut gestritten werden.

Steuerfalle: die Spekulationsfrist

Auch innerhalb der Ehe gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Wer vor Ablauf auszieht und seinen Anteil später an den Ex-Partner verkauft, muss den Gewinn versteuern. Der BFH hat das auch bei drohender Teilungsversteigerung bestätigt (Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Die Überlassung an den Ex-Partner ist keine eigene Wohnnutzung.

Vorsicht gilt ebenso bei der Übertragung zur Abgeltung des Zugewinns: Das FG Niedersachsen hat 2026 darin eine entgeltliche Anschaffung gesehen, die beim Übernehmer eine neue Zehnjahresfrist startet (Urteil vom 16.03.2026, 9 K 170/24, Revision beim BFH anhängig unter IX R 4/26). Steht ein Verkauf an, sollte ein Steuerberater den Zeitpunkt prüfen.

Verkaufen: Das sollten Sie vorbereiten

Für einen freiwilligen Verkauf müssen beide unterschreiben. Legen Sie vorher fest, wer Makler, Notar und Energieausweis beauftragt, wie der Erlös nach Ablösung des Kredits verteilt wird und wer bis zur Übergabe die Kosten trägt. Die Checkliste fürs private Inserat hilft bei den Unterlagen. Beginnen Sie mit einer gemeinsamen Wertvorstellung, das nimmt dem Gespräch viel Konfliktstoff:

Quellen

• BGB, §§ 421, 426, 490, 753, 1361b, 1363 ff., ZVG, §§ 74a, 85a, 180, GrEStG, § 3, § 23 EStG
• BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21; BGH, Beschluss vom 14.06.2007, V ZB 102/06; FG Niedersachsen, Urteil vom 16.03.2026, 9 K 170/24
• Statistisches Bundesamt, Eheschließungen, Ehescheidungen und Lebenspartnerschaften