Eigentumswohnung kaufen: Teilungserklärung, Protokolle, Rücklage und Hausgeld prüfen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft die Gemeinschaft gleich mit. Vier Unterlagen zeigen, was auf Sie zukommt: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Vermögensbericht mit der Erhaltungsrücklage und die Jahresabrechnung mit dem Hausgeld. Wer sie vor dem Notartermin liest, erkennt Sanierungsstau, Streit und drohende Sonderumlagen, bevor der Vertrag unterschrieben ist.

Ein Haken: Das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen steht nach § 18 Abs. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer zu, nicht dem Kaufinteressenten. Bitten Sie deshalb den Verkäufer, die Unterlagen zu beschaffen. Die Beschluss-Sammlung darf nach § 24 Abs. 7 WEG auch ein Dritter einsehen, den der Eigentümer dazu ermächtigt hat. Verweigert ein Verkäufer die Einsicht, ist das ein Warnzeichen.

Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf lesen

Unterlage	Worauf Sie achten	Rechtsgrundlage
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan	Was gehört zur Wohnung, was allen? Sondernutzungsrechte, Nutzungsregeln, Kostenschlüssel	§§ 3, 5, 8, 10 WEG
Protokolle der letzten drei Jahre	Geplante Sanierungen, Mängel, Streit, Hausgeldausfälle	§ 24 Abs. 6 WEG
Beschluss-Sammlung	Alle Beschlüsse im Wortlaut, auch angefochtene	§ 24 Abs. 7 WEG
Wirtschaftsplan	Hausgeld für das laufende Jahr, Zuführung zur Rücklage	§ 28 Abs. 1 WEG
Jahresabrechnung	Tatsächliche Kosten, Nachzahlungen	§ 28 Abs. 2 WEG
Vermögensbericht	Stand der Rücklage, wichtigstes Vermögen der Gemeinschaft	§ 28 Abs. 4 WEG

Drei Jahre Protokolle sind eine Empfehlung, kein gesetzlicher Maßstab. Bei älteren Häusern lohnt ein längerer Blick zurück, weil große Maßnahmen oft über Jahre vertagt werden.

Teilungserklärung: Was Ihnen wirklich gehört

Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume Sondereigentum sind und was Gemeinschaftseigentum bleibt. Tragende Wände, Dach, Fassade und meist auch die Fenster gehören allen. Für deren Erhaltung zahlt deshalb die Gemeinschaft, und Sie können dort nicht allein entscheiden.

Prüfen Sie den Aufteilungsplan mit der tatsächlichen Wohnung: Stimmt die Nummer, gehört der Keller wirklich dazu, ist der Stellplatz ein Sondernutzungsrecht oder ein eigenes Teileigentum? Wichtig ist auch der Kostenschlüssel. Das Gesetz verteilt Kosten nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), die Eigentümer können aber für einzelne Kosten oder Kostenarten etwas anderes beschließen. In der Gemeinschaftsordnung steht zudem, ob der Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 WEG) und ob etwa Vermietung über Plattformen oder gewerbliche Nutzung eingeschränkt sind.

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Klausel, nach der Käufer für Hausgeldschulden des Vorgängers einstehen, ist das eine ernste Sache: Ohne eine solche Regelung haften Erwerber nach der Rechtsprechung des BGH nicht für Rückstände des Voreigentümers, mit ihr kann das anders sein.

Protokolle: Wo das Geld als Nächstes hingeht

Protokolle zeigen, wie die Gemeinschaft tickt. Suchen Sie gezielt nach Wörtern wie Dach, Fassade, Balkone, Tiefgarage, Heizung, Aufzug, Feuchtigkeit, Sonderumlage und Rechtsstreit. Vertagte Tagesordnungspunkte sind oft aussagekräftiger als beschlossene. Taucht dieselbe Reparatur drei Jahre in Folge auf, ohne dass etwas passiert, ist das ein Hinweis auf Geldmangel oder eine zerstrittene Gemeinschaft.

Fragen Sie auch nach, was seit der letzten Versammlung beschlossen wurde. Gegenüber der Gemeinschaft haftet grundsätzlich, wer bei Beschluss und Fälligkeit im Grundbuch steht. Wird eine Sonderumlage nach der Umschreibung beschlossen, zahlen also Sie, auch wenn der Schaden lange vorher entstanden ist. Für bereits beschlossene Maßnahmen gehört eine klare Regelung in den Kaufvertrag.

Wie ernst das Thema Offenlegung ist, zeigt ein BGH-Urteil von 2023 (V ZR 77/22): Ein Verkäufer hatte das Protokoll einer Eigentümerversammlung mit einer brisanten Information erst kurz vor der Beurkundung in einen Datenraum gestellt. Das genügte nicht ohne Weiteres, um seine Aufklärungspflicht zu erfüllen. Für Sie heißt das trotzdem: Selbst lesen ist der beste Schutz.

Erhaltungsrücklage: Wie viel ist genug?

Die Erhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparkonto für künftige Reparaturen. Das Gesetz verlangt nur eine „angemessene“ Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und nennt keinen Betrag. Als Anhaltspunkt dienen häufig die Pauschalen aus § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung, die eigentlich für den preisgebundenen Wohnungsbau gelten.

Die Pauschale ist kein Sparziel, das jedes Haus exakt treffen muss, aber ein guter Vergleichswert. Rechnen Sie die jährliche Zuführung aus dem Wirtschaftsplan auf den Quadratmeter um. Liegt sie in einem 40 Jahre alten Haus deutlich unter dem Wert, fragen Sie nach dem Grund. Entscheidend ist außerdem, was in den nächsten Jahren ansteht. Eine hohe Rücklage ist wenig wert, wenn gleichzeitig Dach und Heizung fällig sind.

Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Das folgende Beispiel zeigt, wie stark die Rücklage den Betrag für eine einzelne Wohnung bestimmt.

Die Rücklage gehört übrigens nicht Ihnen, sondern der Gemeinschaft. Der BFH hat deshalb 2020 entschieden (II R 49/17), dass der Anteil an der Rücklage den Kaufpreis für die Grunderwerbsteuer nicht mindert. Die Finanzverwaltung wendet das auch auf Wohnungseigentum an.

Hausgeld: Was monatlich wirklich bleibt

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die Gemeinschaft. Eine amtliche Statistik dazu gibt es nicht. Ratgeber nennen oft 3 bis 4,50 Euro je Quadratmeter im Monat, die Spanne ist aber nur eine grobe Orientierung und hängt stark von Heizung, Aufzug, Hausmeister und Rücklage ab. Maßgeblich ist der Wirtschaftsplan genau Ihres Hauses.

Bestandteil	Beispiele	Bei Vermietung umlegbar?
Betriebskosten	Wasser, Müll, Hausreinigung, Versicherung, Hausmeister	ja, wenn vereinbart
Heizung und Warmwasser	Brennstoff, Wartung, Messdienst	ja
Verwaltung	Verwaltervergütung, Kontoführung	nein
Instandhaltung	Reparaturen am Gemeinschaftseigentum	nein
Erhaltungsrücklage	Monatliche Zuführung	nein

Für Ihre Haushaltsrechnung zählt das volle Hausgeld. Vermieter rechnen dagegen vor allem mit dem nicht umlegbaren Teil. Die Grundsteuer ist nicht im Hausgeld enthalten, sie kommt direkt von der Gemeinde. Vergleichen Sie außerdem das Hausgeld mit der letzten Jahresabrechnung. Musste nachgezahlt werden, ist der Plan vermutlich zu knapp gerechnet.

Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer tauchen in Abrechnung und Protokollen auf. Sie treffen die Gemeinschaft als Ganzes, weil Ausfälle zunächst von den anderen getragen werden müssen. Wenden Sie sich an den Verkäufer, wenn die Rückstände hoch sind, und lassen Sie sich die Zahlen erklären.

Vor dem Notartermin

Halten Sie im Kaufvertrag fest, wer welche bereits beschlossenen Kosten trägt, und ab wann Hausgeld und Abrechnungen auf Sie übergehen. Lassen Sie alles, was Ihnen zugesagt wurde, in die Urkunde aufnehmen, wie Sie im Ratgeber Kaufvertrag und Notar nachlesen können. Planen Sie zudem die Nebenkosten ein, die auch beim Wohnungskauf aus Eigenkapital zu tragen sind. Wie viel Reserve sinnvoll ist, steht im Ratgeber Eigenkapital beim Immobilienkauf, die Zusammensetzung der Kosten unter Kaufnebenkosten.

Quellen

• Wohnungseigentumsgesetz, §§ 16, 18, 19, 24, 28: gesetze-im-internet.de
• Zweite Berechnungsverordnung, §§ 26 und 28; Pauschalen ab 01.01.2026 laut Thüringer Aufbaubank
• BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22 (Aufklärung und Datenraum)
• BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12, und Beschluss V ZB 43/93 (Hausgeldrückstände des Voreigentümers)
• BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 (Rücklage und Grunderwerbsteuer)

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.