Mietrechtsreform 2026: Was geplant ist und was heute schon gilt

Stand: Ende Oktober 2026. Die Mietrechtsreform ist nicht beschlossen und nicht in Kraft. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung (Drucksache 21/6807) liegt im Rechtsausschuss des Bundestags, eine Schlussabstimmung gab es nicht. Für Mietverträge gilt deshalb das bisherige Recht. Geplant sind neue Regeln für Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitmietverträge, Schonfristzahlungen und kleinere Modernisierungen. Der Entwurf kann sich noch ändern, die Union verlangt Nachbesserungen.

Wo das Gesetz gerade steht

Das Kabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen. Der Bundesrat forderte am 12. Juni Änderungen, unter anderem Anreize zur Vermietung von Leerstand und Spielräume für Kleinvermieter. Die Bundesregierung hält das in diesem Gesetz für nicht nötig. Am 9. Juli wurde der Entwurf im Bundestag erstmals beraten, am 14. Oktober folgte die Anhörung im Rechtsausschuss. Das Dokumentationssystem des Bundestags führt den Vorgang als „überwiesen“. Auf der Tagesordnung für die Sitzungen vom 4. bis 6. November steht er nach dem Stand von Ende Oktober nicht.

Zwei Missverständnisse kursieren. Einzelne Meldungen vom Juli sprachen von einem Bundestagsbeschluss zum Möblierungszuschlag und von einem Inkrafttreten im Herbst. Einen solchen Beschluss gibt es nicht, am 10. Juli hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet. Außerdem ist die Begrenzung der Indexmiete nicht entfallen, sie wurde umgebaut: Der Referentenentwurf vom Februar sah noch eine feste Grenze von 3,5 Prozent pro Jahr vor. Im Regierungsentwurf zählt der Anstieg über 3 Prozent zur Hälfte.

Was gilt, was geplant ist

Thema	Gilt heute	Geplant, nicht beschlossen
Mietpreisbremse	Verlängert bis längstens 31.12.2029, in Kraft seit 23.7.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163)	Laufzeit bleibt, Regeln für Möblierung und Kurzzeitmiete kommen hinzu
Indexmiete	Keine jährliche Obergrenze, Bremse nur für die Ausgangsmiete	In Verordnungsgebieten zählt der Anstieg über 3 % pro Jahr nur zur Hälfte
Möblierungszuschlag	Gesetzlich nicht beziffert, Gerichte nutzen Modelle nach dem Zeitwert	Höchstens 1 % des Zeitwerts pro Monat, Vermutung bis 10 % bei Vollmöblierung, Auskunftspflicht
Vorübergehender Gebrauch (§ 549 BGB)	Keine feste Frist, Einzelfall	Bis 6 Monate, Verlängerung auf 8 Monate nur bei später entstandenem Bedarf
Zahlungsverzug	Nachzahlung in der Schonfrist heilt nur die fristlose Kündigung	Einmal je Mietverhältnis auch bei ordentlicher Kündigung
Vereinfachte Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559c BGB)	Bis 10.000 € je Wohnung	Bis 20.000 € je Wohnung

Indexmiete: Halbierung ab 3 Prozent

Nach geltendem Recht folgt eine Indexmiete dem Verbraucherpreisindex ohne Kappung (§ 557b BGB). Das machte sich 2022 und 2023 bemerkbar. Der Entwurf setzt hier an: Steigt der Index in einem Jahr um mehr als 3 Prozent, bleibt die Hälfte des übersteigenden Teils außer Betracht. Aus 5 Prozent Inflation werden so 4 Prozent Mieterhöhung, bei 1.000 € Miete also 40 statt 50 €.

Im September 2026 lag die Inflationsrate laut Statistischem Bundesamt bei 3,3 Prozent, dem höchsten Wert seit Dezember 2023. Die Grenze wäre damit erreicht, die Wirkung aber klein.

Drei Punkte sind wichtig:

• Sie gilt nicht automatisch. Die Kappung greift nur, wenn das Land das Gebiet per Verordnung bestimmt hat, jeweils für höchstens fünf Jahre.
• Auch bestehende Verträge wären erfasst, sofern die Änderungserklärung nach Inkrafttreten der Verordnung zugeht.
• Der Zeitraum ist das Jahr seit Mietbeginn oder letzter Erhöhung, nicht das Kalenderjahr. Wer länger nicht erhöht hat, wird nicht schlechter gestellt.

Möblierte Wohnungen

Innerhalb der Mietpreisbremse soll die ortsübliche Vergleichsmiete um einen angemessenen Zuschlag steigen dürfen (§ 556d Abs. 1a BGB-E). Angemessen ist er bei höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel pro Monat, gerechnet zum Vertragsschluss. Bei Möbeln im Zeitwert von 8.000 € wären das 80 €. Bei voll ausgestatteten Wohnungen wird ein Zuschlag bis 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen vermutet, bei 1.000 € also 100 €. Mieter können diese Vermutung widerlegen. Berücksichtigt der Mietspiegel die Einrichtung bereits, entfällt der Zuschlag insoweit.

Der Vermieter müsste die Höhe vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform nennen. Sonst gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert, nach einer nachgeholten Auskunft noch zwei Jahre lang. Das soll nur für neue Mietverträge gelten.

Kurzzeitmiete

Heute sind Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch von vielen Schutzvorschriften ausgenommen, auch von der Mietpreisbremse. Wie lang „vorübergehend“ ist, entscheiden Gerichte im Einzelfall. Künftig soll die Ausnahme nur für einen besonderen vorübergehenden Bedarf des Mieters bis zu sechs Monate gelten, etwa ein Praktikum oder ein Projekt. Ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, sind insgesamt bis zu acht Monate möglich. Wird die Grenze überschritten, greift das normale Mietrecht. Aneinandergereihte Verträge sollen das nicht umgehen können. Auch diese Regel soll nur für neue Verträge gelten.

Schonfrist und Modernisierung

Zahlt ein Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird heute nur eine fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestehen. Der Entwurf will das ändern, je Mietverhältnis aber nur einmal (§ 573 Abs. 4 BGB-E). Es zählen nur Pflichtverletzungen nach Inkrafttreten.

Für Vermieter ist die Anhebung im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB von 10.000 auf 20.000 € je Wohnung gedacht. Sie gilt nur für Maßnahmen, die nach Inkrafttreten angekündigt werden. Die übrigen Punkte betreffen vor allem Verweise und Klarstellungen, etwa zu Daten für qualifizierte Mietspiegel.

Ab wann die Regeln gelten könnten

Einen Termin gibt es nicht. Nach dem Entwurf treten die Regeln zu Kurzzeitmiete und Möblierung am ersten Tag des vierten Kalendermonats nach der Verkündung in Kraft, der Rest am Tag nach der Verkündung. Selbst bei einer Verkündung noch im November 2026 wäre das für Möblierung und Kurzzeitmiete der 1. März 2027. Bei der Indexmiete kommt die Landesverordnung hinzu.

Was sich noch ändern kann

Justizministerin Hubig drängt auf eine Einigung, die Koalition ist sich aber nicht einig. Unionspolitiker wollen laut Haufe flexiblere Regeln für die Kurzzeitmiete und die Schonfrist nur in angespannten Märkten. In der Anhörung lehnte Haus & Grund den Entwurf in der jetzigen Form ab und warnte vor Belastungen für private Kleinvermieter. Der Deutsche Mieterbund nannte ihn überfällig, verlangt aber mehr: Indexmieten bei Neuvermietung ausschließen, bestehende auf 2 Prozent begrenzen, die Schonfrist nicht auf einen Fall beschränken. Die Vermutung von 10 Prozent beim Möblierungszuschlag war auch unter Mieterberatern umstritten.

Getrennt davon arbeitet eine Expertenkommission des Justizministeriums unter anderem an Bußgeldern bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse. In Baden-Württemberg laufen die aktuellen Verordnungen Ende 2026 aus. Die Landesregierung hat am 22. September Entwürfe für eine Verlängerung in die Anhörung gegeben, wonach Mannheim, Konstanz und Kehl wieder dazukommen sollen. Beschlossen ist auch das noch nicht.

Was das heute für Sie bedeutet

Vermieter sollten neue Verträge nach geltendem Recht schließen, aber vorbereitet sein: Eine Inventarliste mit Kaufdatum und Zeitwert ist schon jetzt nützlich, weil die Miete möblierter Wohnungen auch heute der Mietpreisbremse unterliegt. Wer eine Wohnung neu vermieten möchte, findet die Pflichtangaben in unserer Checkliste fürs Inserat.

Mieter können die geplanten Grenzen noch nicht geltend machen. Schon heute dürfen Sie vom Vermieter Auskunft über die für die Miethöhe wichtigen Tatsachen verlangen, auch zum Möblierungszuschlag (§ 556g Abs. 3 BGB), und einen Verstoß gegen die Bremse rügen. Mietervereine helfen bei der Prüfung.

Quellen

• Bundestag: Gesetzentwurf 21/6807 mit Stellungnahme des Bundesrates und Gegenäußerung; hib-Meldung vom 2.7.2026; Bericht zur Anhörung; Tagesordnung 104. bis 106. Sitzung, Stand Ende Oktober 2026; DIP, Vorgang 334559
• BMJV: Gesetzgebungsverfahren Mietrecht II, Pressemitteilung vom 29.4.2026
• Stellungnahmen im Rechtsausschuss: Haus & Grund, Ausschussdrucksache 21(6)125e, Deutscher Mieterbund, 21(6)125c; Mieterbund zur ersten Lesung
• Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex, Inflationsrate September 2026
• Haufe: Was CDU und CSU noch ändern wollen, 15.10.2026; dpa-AFX: Hubig macht Druck, 15.10.2026
• Land Baden-Württemberg: Pressemitteilung vom 22.9.2026
• Bürgerliches Gesetzbuch: §§ 549, 556d bis 556g, 557b, 559c, 569, 573 (gesetze-im-internet.de)

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen helfen Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder Fachanwälte für Mietrecht.