Modernisierung
Auch: Modernisierungsmaßnahme, energetische Modernisierung
Eine Modernisierung verbessert ein Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus, etwa durch Dämmung, neue Heiztechnik oder mehr Komfort. Sie ist von der reinen Instandhaltung und Instandsetzung zu unterscheiden.
Die Unterscheidung zwischen Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung hat praktische Folgen für Mietrecht, Steuern und Förderung.
Abgrenzung auf einen Blick
- Instandhaltung: Erhalt des bestehenden Zustands, zum Beispiel Wartung der Heizung.
- Instandsetzung: Reparatur von Schäden, zum Beispiel ein undichtes Dach abdichten.
- Modernisierung: Verbesserung, zum Beispiel ein ungedämmtes Dach dämmen, einen Aufzug einbauen oder eine Wärmepumpe installieren.
Häufig enthalten Maßnahmen beides. Wer alte Fenster gegen deutlich bessere tauscht, setzt instand und modernisiert gleichzeitig.
Warum die Einordnung wichtig ist
Im Mietrecht dürfen Vermieter nach bestimmten Modernisierungen die Miete anteilig erhöhen. Reparaturkosten dürfen dagegen nicht umgelegt werden. Bei gemischten Maßnahmen wird der Instandsetzungsanteil herausgerechnet.
Steuerlich können Kosten bei vermieteten Objekten sofort als Werbungskosten oder über die Abschreibung zu berücksichtigen sein. Für selbst genutztes Wohneigentum kommt für energetische Maßnahmen der Steuerbonus in Betracht, alternativ eine Förderung. Details finden Sie unter Steuerbonus nach § 35c.
Praxistipp: Lassen Sie sich in Angeboten und Rechnungen die Positionen so aufschlüsseln, dass Reparatur- und Verbesserungsanteile erkennbar sind. Das erleichtert die Abrechnung gegenüber Mietern, Finanzamt und Fördergeber.
Verwandte Begriffe
Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes erhalten, etwa Wartung, Inspektion und kleinere vorbeugende Arbeiten, bevor Schäden entstehen.
Instandsetzung bezeichnet die Reparatur oder den Ersatz von Bauteilen, um einen bereits eingetretenen Schaden oder Mangel zu beheben und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
Bei einer Kernsanierung wird ein Gebäude bis auf die tragende Konstruktion zurückgebaut und anschließend mit neuer Haustechnik, neuen Oberflächen und meist energetischer Ertüchtigung wiederhergestellt.
Eine Handwerkerrechnung weist die Leistungen eines Handwerksbetriebs aus. Für Arbeiten im selbst genutzten Haushalt können Sie einen Teil der Arbeitskosten von der Einkommensteuer abziehen.