Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel Sie brauchen und was zählt

Als Faustregel gilt: Sie sollten alle Kaufnebenkosten und zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bezahlen können. Bei einer Wohnung für 400.000 € in Baden-Württemberg sind das ohne Makler rund 68.000 bis 108.000 €. Wer weniger mitbringt, bekommt trotzdem oft einen Kredit, zahlt aber spürbar höhere Zinsen.

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Die Empfehlung von Stiftung Warentest lautet, „sämtliche Nebenkosten und zusätzlich mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises“ selbst aufzubringen. Der Grund ist einfach: Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind bezahlt und weg. Finanziert die Bank sie mit, verleiht sie mehr Geld, als die Immobilie als Sicherheit hergibt.

Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,5 bis 2 %. Ist ein Makler beteiligt, zahlen Käufer meist zusätzlich 2,98 bis 3,57 % (§ 656c BGB).

Allein durch den Standort schwankt der Eigenkapitalbedarf bei gleichem Kaufpreis um bis zu 12.000 €. In Bayern reichen bei 400.000 € etwa 22.000 € für die Nebenkosten ohne Makler, in Nordrhein-Westfalen sind es 34.000 €. Wie hoch die Kaufnebenkosten für Ihr Objekt genau ausfallen, zeigt der Kaufnebenkostenrechner.

Was Käufer tatsächlich mitbringen

Die Praxis liegt unter der Faustregel. Laut dem Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung, der auf tatsächlich abgeschlossenen Finanzierungen über die Plattform Europace beruht, lag der durchschnittliche Beleihungsauslauf im August 2025 bei 84,03 %. Käufer finanzieren also im Schnitt gut vier Fünftel des Beleihungswerts über die Bank. Unter 80 % lag der Wert laut Dr. Klein zuletzt im Mai 2022.

Die durchschnittliche Darlehenssumme stieg im Dezember 2025 auf 282.829 €, den höchsten Wert seit Januar 2022. Der Anteil von KfW-Krediten am Finanzierungsvolumen kletterte im vierten Quartal 2025 auf 8,40 %. Dr. Klein nennt als möglichen Grund die gelockerten Bedingungen im Programm „Jung kauft Alt“.

Ein Beleihungsauslauf von 84 % bedeutet nicht, dass Käufer nur 16 % des Kaufpreises mitbringen. Die Kennzahl bezieht sich auf den Beleihungswert, den die Bank mit einem Sicherheitsabschlag selbst ermittelt und der meist unter dem Kaufpreis liegt. Hinzu kommen die Nebenkosten, die in der Kennzahl gar nicht auftauchen.

Wie der Beleihungsauslauf den Zins bestimmt

Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Je höher dieser Anteil, desto größer das Risiko für die Bank und desto höher der Zins. Die günstigsten Konditionen gibt es meist bis 60 %, danach folgen Stufen, oft bei 70, 80, 90 und 100 %.

Bis 80 % fallen die Aufschläge noch moderat aus. Ab 90 % wird es deutlich teurer, oberhalb von 100 % springt der Zins noch einmal. Die Abstufung ist von Bank zu Bank verschieden: Die ING etwa verlangt in ihrer Konditionsliste für zehn Jahre Zinsbindung bis 80 % Beleihung nur 0,07 Prozentpunkte mehr als bis 60 %, bis 95 % dann 0,40 Prozentpunkte. Ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich deshalb gerade bei wenig Eigenkapital.

Beispielrechnung: 400.000 € mit unterschiedlich viel Eigenkapital

Wie stark sich das Eigenkapital auswirkt, zeigt eine vereinfachte Rechnung für eine Wohnung in Baden-Württemberg. Kaufpreis 400.000 €, Nebenkosten ohne Makler 7 % (28.000 €), zwei Prozent Anfangstilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Angenommen ist ein Zins von 3,6 % bis 60 % Beleihung und die Aufschläge aus der Grafik; zur Vereinfachung entspricht der Beleihungswert dem Kaufpreis.

Eigenkapital	Darlehen	Beleihung	Zins	Monatsrate	Zinsen in 10 Jahren	Restschuld nach 10 Jahren
128.000 € (Nebenkosten + 25 %)	300.000 €	75 %	3,80 %	1.450 €	101.146 €	227.146 €
68.000 € (Nebenkosten + 10 %)	360.000 €	90 %	4,02 %	1.806 €	128.277 €	271.557 €
28.000 € (nur Nebenkosten)	400.000 €	100 %	4,25 %	2.083 €	150.528 €	300.528 €
0 € (Vollfinanzierung 107 %)	428.000 €	107 %	4,75 %	2.408 €	179.601 €	318.701 €

Modellrechnung mit gerundeten Werten. Ihr tatsächlicher Zins hängt von Bank, Bonität, Objekt und Tagesform des Marktes ab.

Zwischen der Variante mit 128.000 € Eigenkapital und der Vollfinanzierung liegen fast 1.000 € Monatsrate und rund 78.500 € Zinsen in zehn Jahren. Danach steht bei der Vollfinanzierung noch eine um gut 90.000 € höhere Restschuld zur Anschlussfinanzierung an. Probieren Sie Ihre eigenen Zahlen aus:

Vollfinanzierung: möglich, aber teuer

Als Vollfinanzierung gilt ein Darlehen über den ganzen Kaufpreis (100 %), bei der 110-Prozent-Finanzierung werden zusätzlich die Nebenkosten mitfinanziert. Banken bieten das vor allem Käufern mit hohem, sicherem Einkommen an, etwa Beamten oder Angestellten in unbefristeter Stelle, und verlangen häufig eine höhere Tilgung. Rechtlich muss die Bank vor jedem Immobilienkredit prüfen, ob Sie ihn voraussichtlich zurückzahlen können (§ 505b BGB). Ohne Eigenkapital ist dieser Nachweis schwerer.

Riskant ist eine Vollfinanzierung vor allem, wenn die Preise fallen oder ein Verkauf nötig wird: Weil die Nebenkosten verloren sind, ist die Restschuld anfangs höher als der Wert der Immobilie. Eine solide Haushaltsrechnung mit Puffer für Reparaturen und Einkommenseinbußen ist hier besonders wichtig.

Was als Eigenkapital zählt

Eigenkapital ist alles, was Sie ohne Kredit der finanzierenden Bank in den Kauf einbringen. Banken erkennen dabei mehr an als das Tagesgeldkonto.

Bankguthaben und Wertpapiere. Spar- und Tagesgeld, Festgeld, Fonds und Aktien zählen voll. Behalten Sie aber eine Rücklage von einigen Monatsgehältern, die nicht in die Finanzierung fließt.

Bausparguthaben. Das angesparte Guthaben eines Bausparvertrags ist Eigenkapital. Das spätere Bauspardarlehen dagegen ist ein Kredit, wird aber meist nachrangig abgesichert und verbessert so den Beleihungsauslauf des Bankdarlehens.

Grundstück. Wer auf einem eigenen Grundstück baut, bringt dessen Wert als Eigenkapital ein. Die Bank setzt dafür ihren eigenen Wert an, oft orientiert am Bodenrichtwert.

Eigenleistung. Beim Bau oder bei der Sanierung können Arbeiten, die Sie selbst erledigen, als „Muskelhypothek“ anerkannt werden. Banken akzeptieren das nur in begrenztem Umfang und mit plausibler Aufstellung, denn Eigenleistung bringt kein Geld auf das Konto, um Handwerker oder Nebenkosten zu bezahlen.

Wohn-Riester. Guthaben aus einem Riester-Vertrag lässt sich für die selbst genutzte Immobilie entnehmen (Wohn-Riester). Die spätere Besteuerung im Alter sollten Sie dabei einplanen.

Geld aus der Familie. Eine Schenkung zählt voll als Eigenkapital. Eltern können jedem Kind alle zehn Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei schenken, Großeltern ihren Enkeln 200.000 € (§ 16 ErbStG, mehr unter Schenkungsteuer). Ein Darlehen von Verwandten erkennen Banken als Eigenkapitalersatz meist nur an, wenn es nachrangig ist, also erst nach dem Bankkredit zurückgezahlt wird, und schriftlich vereinbart ist.

KfW-Förderung: kein Eigenkapital, aber eine Entlastung

KfW-Kredite sind Fremdkapital und ersetzen kein Eigenkapital. Sie senken aber den Betrag, den Sie bei der Hausbank aufnehmen müssen, und sind oft günstiger. Beantragt werden sie immer über die finanzierende Bank.

Programm	Für wen	Kredithöchstbetrag	Wichtigste Bedingung
Wohneigentumsprogramm (124)	alle Selbstnutzer	100.000 €	keine Einkommensgrenze
Jung kauft Alt (308)	Familien mit Kind unter 18	140.000 € (1 Kind) bis 180.000 € (ab 3 Kindern)	zu versteuerndes Einkommen bis 90.000 € plus 10.000 € je weiterem Kind; Altbau der Effizienzklasse F, G oder H, Sanierung binnen 54 Monaten
Wohneigentum für Familien (300)	Familien mit Kind unter 18	je nach Kinderzahl und Standard	Neubau oder Ersterwerb eines klimafreundlichen Neubaus, gleiche Einkommensgrenze

Bei „Jung kauft Alt“ hat die KfW den geforderten Sanierungsstandard im Oktober 2025 vom Effizienzhaus 70 EE auf das Effizienzhaus 85 EE abgesenkt, seit August 2026 sind die Kreditbeträge höher. Seit Dezember 2025 lässt sich der vergünstigte Zins nur noch für höchstens zehn Jahre festschreiben. Die aktuellen Zinsen und Merkblätter stehen auf kfw.de. Viele Länder fördern zusätzlich, etwa Baden-Württemberg über die L-Bank oder Hessen mit dem Hessengeld, das gezielt bei den Nebenkosten hilft.

So erhöhen Sie Ihr Eigenkapital

Wer noch nicht genug angespart hat, hat mehrere Stellschrauben. Ein günstigeres Objekt oder ein Kauf ohne Makler senkt den Bedarf direkt: Bei 400.000 € spart ein provisionsfreies Angebot bis zu 14.280 €. Ein bis zwei Jahre gezieltes Sparen, die Auflösung schlecht verzinster Altverträge oder ein Gespräch über eine vorgezogene Schenkung können die Lücke ebenfalls schließen. Prüfen Sie aber kritisch, ob Sie für den Kauf Ihre gesamte Reserve aufbrauchen würden. Eine Waschmaschine, ein neuer Boiler oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft kommen erfahrungsgemäß in den ersten Jahren.

Quellen

• Stiftung Warentest: Baufinanzierung – elf teure Fehler und wie Sie diese vermeiden
• Dr. Klein Privatkunden AG: Trendindikator Baufinanzierung (DTB) Mai 2025, August 2025, Dezember 2025
• Capitalo: Bauzinsen und Marktbandbreite nach Beleihungsauslauf auf Basis von Interhyp-Konditionen, ING-Konditionsliste Baufinanzierung
• KfW: Merkblätter zu den Programmen 124, 300 und 308 (kfw.de)
• Grunderwerbsteuersätze laut Landesgesetzen, § 656c BGB, § 505b BGB, § 16 ErbStG