Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit: Das sollten Sie wissen

Sie dürfen eine Immobilie auch während der Zinsbindung verkaufen. Der Verkauf ist sogar ein gesetzlich anerkannter Grund, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, aber nur für einen tatsächlichen Zinsschaden. Liegt Ihr Vertragszins unter dem heutigen Marktniveau von rund 3,5 % für Pfandbriefe, fällt nach unserer Modellrechnung oft kein Zinsschaden an.

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage und den Ablauf allgemein. Er ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung im Einzelfall.

Ihr Recht auf vorzeitige Rückzahlung

Welche Vorschrift gilt, hängt davon ab, wer den Kredit aufgenommen hat.

Verbraucher. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins regelt das § 500 Abs. 2 BGB. Während der Zinsbindung können Sie nur vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. § 490 Abs. 2 BGB ist in diesem Fall ausdrücklich nicht anzuwenden.

Andere Darlehensnehmer. Für Kredite mit festem Zins, die durch eine Grundschuld gesichert sind und nicht unter § 500 fallen, gilt § 490 Abs. 2 BGB. Das berechtigte Interesse ist dort beschrieben: Es liegt insbesondere vor, wenn Sie die beliehene Immobilie anderweitig verwerten wollen. Seit dem vollständigen Empfang des Darlehens müssen sechs Monate vergangen sein, die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 488 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Der geplante Verkauf ist in beiden Fällen der typische Anwendungsfall. Ist die Zinsbindung abgelaufen oder liegt die Auszahlung mehr als zehn Jahre zurück, gibt es andere Wege: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt nach zehn Jahren die Kündigung mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung. Mehr dazu steht im Artikel Baufinanzierung verstehen.

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird

Rechtsgrundlage ist § 502 BGB für Verbraucher, § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB für andere Fälle. Die Bank darf den Schaden ersetzt verlangen, der unmittelbar aus der vorzeitigen Rückzahlung folgt. Eine feste Obergrenze wie bei Konsumkrediten gibt es für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht, die Grenzen von 0,5 und 1 % in § 502 Abs. 3 BGB gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen.

Üblich ist die Aktiv-Passiv-Methode. Die Verbraucherzentrale Hamburg beschreibt sie so: Das zurückgezahlte Geld wird fiktiv zur aktuellen Pfandbriefrendite angelegt, die Differenz zum Vertragszins abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten bildet den Schaden. Daraus folgen drei Regeln:

• Je stärker Ihr Vertragszins über der Wiederanlagerendite liegt, desto höher der Schaden.
• Je länger die restliche Zinsbindung, desto länger läuft die Differenz.
• Liegt die Rendite über dem Vertragszins, entsteht rechnerisch kein Zinsschaden.

Die Grenze ist wichtig: Der Schaden ist höchstens bis zum nächsten Termin ersatzfähig, zu dem Sie ordentlich kündigen dürften. Nach dem BGH bildet die erste Kündigungsmöglichkeit nach zehn Jahren die Obergrenze (Urteil vom 3. Dezember 2024, XI ZR 75/23).

Was das bei heutigen Renditen bedeutet

Im September 2026 lagen Hypothekenpfandbriefe laut Bundesbank je nach Restlaufzeit zwischen 3,33 % (über 1 bis 2 Jahre) und 3,79 % (über 9 bis 10 Jahre). Damit unterscheiden sich Altkredite und neue Kredite deutlich.

Kredite aus den Niedrigzinsjahren, 2021 lag der durchschnittliche Effektivzins bei rund 1,3 %, liegen unter der Rendite. Hier zeigt das Modell keinen Zinsschaden. Prüfen Sie trotzdem die Abrechnung der Bank, denn die Berechnung im Einzelfall kann abweichen. Bei Abschlüssen von 2023 und 2024 mit rund 4 % ergibt sich dagegen ein vierstelliger bis niedriger fünfstelliger Betrag.

Vertragszins	Restschuld	Restzinsbindung	Modellierter Zinsschaden
1,2 %	250.000 €	5 Jahre	0 €
3,0 %	250.000 €	5 Jahre	0 €
4,0 %	250.000 €	5 Jahre	ca. 6.400 €
4,5 %	250.000 €	5 Jahre	ca. 11.700 €
4,5 %	250.000 €	9 Jahre	ca. 13.800 €

Modellrechnung ohne Abzug ersparter Kosten und ohne Sondertilgungsrechte. Annahmen in den Quellenzeilen der Grafiken. Rendite und Forderung ändern sich mit dem Stichtag.

Wann die Bank gar nichts verlangen darf

Nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB entfällt der Anspruch, wenn die Angaben im Darlehensvertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind. Der BGH hat dazu in den vergangenen Jahren mehrfach entschieden:

Urteil	Kernaussage
3. Dezember 2024, XI ZR 75/23	Klausel, die auf die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ abstellte, war irreführend, kein Anspruch der Bank
20. Mai 2025, XI ZR 22/24	Angabe erklärte die Wiederanlagerendite nicht verständlich, die Bank musste die Entschädigung erstatten
21. Oktober 2025, XI ZR 187/23	Angaben waren ausreichend, weil der Vertrag die geschützte Zinserwartung als Grenze erkennen ließ

Die Urteile zeigen: Maßgeblich ist der genaue Wortlaut Ihres Vertrags. Die Bank muss die wesentlichen Parameter in groben Zügen benennen, eine Formel braucht sie nicht. Bei älteren Verträgen kann die Rechtslage abweichen.

Prüfen lassen können Sie die Berechnung bei den Verbraucherzentralen. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt für Vertragsprüfung mit Nachberechnung 125 € je Vertrag (Stand: Januar 2024) und berichtet von Abweichungen in etwa drei von zehn Fällen, meist 500 bis 1.000 €. Sondertilgungsrechte müssen dabei berücksichtigt werden, sagt der Verbraucherzentrale Bundesverband. Da sich die Renditen täglich ändern, kann die Forderung innerhalb weniger Wochen stark schwanken. Entscheidend ist deshalb der Stichtag der Berechnung.

Pfandtausch: Der Kredit bleibt, die Sicherheit wechselt

Wer anschließend wieder kauft, kann die Grundschuld auf das neue Objekt übertragen lassen. Der Vertrag läuft dann unverändert weiter, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Der BGH hat das 2004 anerkannt (XI ZR 398/02): Wünscht der Darlehensnehmer statt der Ablösung einen Austausch der Sicherheit, muss die Bank unter bestimmten Bedingungen mitwirken. Das setzt voraus:

• Die neue Grundschuld deckt das Risiko der Bank genauso gut ab wie die alte.
• Sie sind bereit und in der Lage, alle Kosten des Austauschs zu tragen.
• Die Bank muss keine Nachteile bei Verwaltung oder Verwertung befürchten.

Beachten Sie die zeitliche Abfolge: Verkauf und Neukauf müssen so abgestimmt sein, dass die Bank durchgehend gesichert bleibt. Notar- und Grundbuchkosten für die neue Grundschuld kommen hinzu. Bei Förderkrediten können eigene Bedingungen gelten. Ein Pfandtausch kommt vor allem bei einem günstigen Vertragszins und ähnlich hohem Finanzierungsbedarf infrage.

Eine dritte Variante ist die Übernahme des Kredits durch den Käufer. Dazu müssen Bank und Käufer zustimmen. Sie hängt von der Bonität des Käufers ab.

Grundschuld löschen: So läuft die Abwicklung

Beim Verkauf soll die Immobilie ohne Altbelastungen übergehen. Die Lastenfreistellung gehört zu den Kernaufgaben des Notars. Typisch ist dieser Ablauf:

1. Sie beantragen bei der Bank eine Ablöseberechnung zum geplanten Stichtag.
2. Der Notar holt nach der Beurkundung die Löschungsunterlagen ein, verbunden mit der Auflage, sie nur gegen Zahlung des Ablösebetrags zu verwenden.
3. Der Notar teilt dem Käufer die Fälligkeit mit, sobald die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen.
4. Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und den Rest an Sie.
5. Die Grundschuld wird gelöscht, der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Für die Löschungsbewilligung selbst darf die Bank kein Entgelt verlangen (BGH, XI ZR 244/90). Auch ein Entgelt für einen Treuhandauftrag bei der Ablösung hat der BGH für unzulässig erklärt (XI ZR 7/19, bestätigt durch XI ZR 35/24). Berechnet werden dürfen laut Verbraucherzentrale nur tatsächlich entstandene Sachkosten, etwa für eine Beglaubigung.

Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung eine 0,5-Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, Nr. 14140). Bei einer Grundschuld von 250.000 € sind das 267,50 €. Hinzu kommen Notarkosten. Beides trägt üblicherweise der Verkäufer.

Das bleibt vom Erlös

Wie viel Ihnen bleibt, zeigt ein vereinfachtes Beispiel:

Posten	Betrag
Verkaufspreis	420.000 €
Restschuld	−250.000 €
Vorfälligkeitsentschädigung (Modell, 4,0 % Vertragszins)	−6.400 €
Löschung und Notar (Annahme)	−500 €
Verbleibt vor Maklerkosten und Steuern	163.100 €

Beispielrechnung. Den Ablösebetrag nennt Ihnen die Bank. Eine Maklerprovision und Steuern sind nicht enthalten.

Bei einer vermieteten Immobilie kann zusätzlich Steuer anfallen, siehe Spekulationsfrist. Vor dem Inserat hilft eine Einschätzung des Werts, damit Sie sehen, ob der Erlös die Restschuld deckt. Den Ablauf des Verkaufs selbst zeigt die Checkliste für Privatinserate.

Quellen

• §§ 488, 489, 490, 500, 502 BGB (gesetze-im-internet.de), Kostenverzeichnis und Gebührentabelle B zum GNotKG
• BGH, Urteile XI ZR 398/02, XI ZR 75/23, XI ZR 22/24, XI ZR 187/23, XI ZR 7/19, XI ZR 35/24, XI ZR 244/90; Zusammenfassung des vzbv zu XI ZR 75/23 und von CMS zu XI ZR 22/24 und 187/23
• Deutsche Bundesbank: Umlaufsrenditen nach Restlaufzeiten, Hypothekenpfandbriefe, September 2026
• Verbraucherzentrale Hamburg: Vorfälligkeitsentschädigung nachrechnen, Stand 9. Januar 2024; Verbraucherzentrale Bundesverband: Pressemitteilung zu überhöhten Forderungen, 2019
• Verbraucherzentrale: Gebühren bei Darlehen; notar.de: Lastenfreistellung