Baufinanzierung verstehen: Zinsbindung, Tilgung und Rate
Wie Zinsbindung, Tilgung und Monatsrate zusammenhängen: aktuelle Bundesbank-Zinsen, Beispielrechnungen und was nach der Zinsbindung passiert.
Eine Baufinanzierung beruht auf drei Größen: Der Zins bestimmt den Preis des Kredits, die Tilgung das Tempo der Entschuldung, die Zinsbindung die Dauer der Planungssicherheit. Im August 2026 lag der durchschnittliche Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite in Deutschland laut Bundesbank bei 4,01 %. Bei 300.000 € Darlehen und 2 % Anfangstilgung entspricht ein Zins von rund 3,8 % einer Rate von etwa 1.450 € im Monat.
Dieser Artikel erklärt die Zusammenhänge an Modellrechnungen. Er ersetzt keine persönliche Finanzierungsberatung und enthält keine Empfehlung für eine bestimmte Zinsbindung oder Bank.
Was Bauzinsen aktuell kosten
Die verlässlichste öffentliche Quelle ist die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Sie zeigt, welche Effektivzinsen deutsche Banken im Neugeschäft tatsächlich vereinbart haben, also keine Werbezinsen und keine Bestkonditionen. Die Werte sind Durchschnitte über sehr unterschiedliche Kredite und Kunden. Ihr eigenes Angebot kann darüber oder darunter liegen.
| Zinsbindung | Mittel 2021 | Mittel 2025 | August 2026 |
|---|---|---|---|
| Variabel oder bis 1 Jahr | 1,78 % | 4,29 % | 4,40 % |
| Über 1 bis 5 Jahre | 1,33 % | 3,56 % | 4,03 % |
| Über 5 bis 10 Jahre | 1,09 % | 3,50 % | 3,81 % |
| Über 10 Jahre | 1,26 % | 3,65 % | 4,04 % |
| Alle Wohnungsbaukredite | 1,26 % | 3,67 % | 4,01 % |
Effektivzinssätze in Prozent pro Jahr, Neugeschäft deutscher Banken. Quelle: Deutsche Bundesbank, Stand 1. Oktober 2026. Jahresmittel eigene Berechnung aus Monatswerten.
Effektivzinsen für neue Wohnungsbaukredite nach Zinsbindung (% p. a.)
Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Neugeschäft deutscher Banken, Stand 1. Oktober 2026. Jahresmittel aus Monatswerten (eigene Berechnung). 2026*: Januar bis August.
Der Rückblick zeigt, wie stark sich die Lage ändern kann: Zwischen dem Jahresmittel 2021 und dem August 2026 hat sich der Zins für Bindungen über zehn Jahre mehr als verdreifacht. Variable Kredite kosteten im Mittel 2024 mit 5,28 % sogar deutlich mehr als Bindungen über zehn Jahre mit 3,56 %.
Unterscheiden Sie dabei zwei Begriffe. Der Sollzins ist der Satz, mit dem die Bank die Zinsen berechnet. Der Effektivzins enthält weitere Kreditkosten und eignet sich deshalb besser für den Vergleich von Angeboten.
Zinsbindung: Sicherheit hat einen Preis
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Üblich sind fünf bis 15 Jahre, teils auch 20 Jahre oder mehr. Während dieser Zeit bleibt die Rate gleich, egal wie sich der Markt bewegt. Danach gilt ein neuer Zins für die verbleibende Restschuld.
Eine kurze Bindung bedeutet, dass der neue Zins früher feststeht und die Restschuld dann noch höher ist. Eine lange Bindung verschiebt dieses Risiko nach hinten, kann aber bei fallenden Zinsen teurer sein, weil Sie an den alten Satz gebunden bleiben. Bei einem Verkauf während der Bindung kann außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wie unser Artikel zum Verkauf bei laufendem Kredit zeigt.
Eine wichtige gesetzliche Grenze: Spätestens zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie einen Kredit mit festem Zins mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dafür eine Entschädigung zu schulden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wird die Rückzahlung oder der Zins später neu vereinbart, beginnt die Frist ab dieser Vereinbarung. Das Recht gilt auch bei einer Bindung von 15 oder 20 Jahren.
Tilgung und Rate: So entsteht die Monatsbelastung
Fast alle Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen: Die Monatsrate bleibt während der Zinsbindung gleich, doch ihr Anteil verschiebt sich. Anfangs fließt viel in Zinsen und wenig in die Tilgung, mit jeder Rate sinkt die Schuld, und der Zinsanteil wird kleiner.
Die erste Jahresrate ergibt sich aus Darlehen mal Zins plus Anfangstilgung. Bei 300.000 €, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung sind das 5,8 % oder 17.400 € im Jahr, also 1.450 € im Monat. Die folgende Tabelle zeigt, was sich bei gleichem Zins und anderer Tilgung ändert.
| Anfangstilgung | Monatsrate | Zinsen in 10 Jahren | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit bis schuldenfrei |
|---|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.200 € | 107.573 € | 263.573 € | rund 41 Jahre |
| 1,5 % | 1.325 € | 104.360 € | 245.360 € | rund 33 Jahre |
| 2,0 % | 1.450 € | 101.146 € | 227.146 € | rund 28 Jahre |
| 3,0 % | 1.700 € | 94.719 € | 190.719 € | rund 22 Jahre |
Modellrechnung: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, monatliche Zahlung, gerundet. Die Laufzeit unterstellt denselben Zins bis zum Ende, was in der Praxis selten zutrifft.
Restschuld bei 300.000 € Darlehen und unterschiedlicher Anfangstilgung
Modellrechnung, keine Marktdaten: 3,8 % Sollzins über die gesamte Laufzeit, monatliche Rate, keine Sondertilgung. Der Zins ist an die Bundesbank-Werte vom August 2026 angelehnt; nach der Zinsbindung gilt ein neuer Zins.
Zwischen 1 und 3 % Tilgung liegen 500 € Monatsrate. Dafür sinkt die Restschuld nach zehn Jahren um fast 73.000 €, die gezahlten Zinsen sinken um rund 12.900 €. Die höhere Rate muss allerdings dauerhaft in das Haushaltsbudget passen. Eine Haushaltsrechnung macht sichtbar, wie viel nach allen laufenden Kosten übrig bleibt. Welche Rate tragbar ist, hängt von Einkommen, Rücklagen und Lebensplanung ab. Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht.
Viele Verträge erlauben Sondertilgungen, oft bis zu einem festen Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr. Manche ermöglichen zudem eine Änderung der Rate. Solche Rechte werden einzeln vereinbart und können den Zins beeinflussen.
Was nach der Zinsbindung passiert
Am Ende der Zinsbindung ist die Finanzierung meist nicht beendet, sondern es beginnt die Anschlussfinanzierung. Sie können bei der bisherigen Bank verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln oder Monate bis Jahre im Voraus ein Forward-Darlehen vereinbaren. Das Risiko besteht darin, dass niemand den künftigen Zins kennt.
Wie stark er die Rate verändert, zeigt das Beispiel von oben mit 227.146 € Restschuld nach zehn Jahren und bisher 1.450 € Rate:
| Neuer Sollzins | Rate bei 2 % Tilgung auf die Restschuld | Dauer bei unveränderter Rate von 1.450 € |
|---|---|---|
| 2,8 % | 909 € | rund 16 Jahre |
| 3,8 % | 1.098 € | rund 18 Jahre |
| 4,8 % | 1.287 € | rund 21 Jahre |
| 5,8 % | 1.476 € | rund 25 Jahre |
Modellrechnung, gerundet. Die Zinssätze sind frei gewählte Szenarien, keine Prognose.
Was Sie vor dem Abschluss vergleichen können
Bevor die Bank einen Immobilienkredit vergibt, muss sie Ihre Kreditwürdigkeit prüfen (§ 505a und § 505b BGB). Für den Vergleich mehrerer Angebote helfen diese Punkte:
- Effektivzins bei identischer Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung
- Restschuld am Ende der Zinsbindung
- Rechte auf Sondertilgung und Tilgungswechsel
- Bereitstellungszinsen bei verspätetem Abruf, etwa beim Neubau
- Zinsaufschläge bei hohem Beleihungsauslauf
Wie stark das Eigenkapital den Zins beeinflusst, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Immobilienkauf. Die Nebenkosten des Kaufs kommen zum Kaufpreis hinzu und werden im Artikel zu den Kaufnebenkosten aufgeschlüsselt. Rechnen Sie Ihre eigenen Werte durch:
Baufinanzierung durchrechnen
Monatliche Rate
1.680 €
für ein Darlehen von 360.000 € (90 % des Kaufpreises)
- Restschuld nach 10 Jahren
- 273.489 €
- Zinsen gesamt
- 217.452 €
- Schuldenfrei nach
- 28 Jahren und 8 Monaten
Bei mehr als 90 % Beleihung verlangen Banken meist deutlich höhere Zinsen. Mehr Eigenkapital senkt Rate und Zinsaufschlag.
Quellen
- Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik, Zinssätze für das Neugeschäft der deutschen Banken, Reihen BBIM1.M.DE.B.A2C.{A,F,I,O,P}.R.A.2250.EUR.N, Stand 1. Oktober 2026
- § 489, § 505a und § 505b BGB (gesetze-im-internet.de)
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Im August 2026 lag der durchschnittliche Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite in Deutschland laut Bundesbank bei 4,01 %. Für Zinsbindungen von über fünf bis zehn Jahren waren es 3,81 %, für über zehn Jahre 4,04 %.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist die Grundlage für die Berechnung der Zinsen. Der Effektivzins enthält weitere Kosten des Kredits und ist deshalb die bessere Vergleichsgröße.
Welche Zinsbindung ist die richtige?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Eine kurze Bindung bringt früher einen neuen Zins, eine lange Bindung verschiebt dieses Risiko, bindet aber bei fallenden Zinsen länger an den alten Satz. Die Entscheidung hängt von Rücklagen, Restschuld und Verkaufsplänen ab.
Wie berechne ich die Monatsrate?
Darlehen mal Summe aus Sollzins und Anfangstilgung, geteilt durch zwölf. Bei 300.000 €, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.450 € im Monat.
Kann ich einen Kredit mit langer Zinsbindung vorzeitig kündigen?
Ja. Nach § 489 BGB können Sie spätestens zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Wurden Zins oder Rückzahlung später neu vereinbart, zählt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung.
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