Miete erhöhen: Mietspiegel, Kappungsgrenze, Staffel- und Indexmiete und Modernisierung

Eine Miete darf im laufenden Vertrag nur auf gesetzlich geregelten Wegen steigen. Im Normalfall ist das die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in vielen Gemeinden mit angespanntem Markt 15 Prozent. Die Miete muss dafür seit 15 Monaten unverändert sein, und der Mieter muss zustimmen. Daneben gibt es Staffelmiete, Indexmiete und die Umlage von Modernisierungskosten. Kündigen, um mehr Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 BGB).

Die vier Wege im Vergleich

Weg	Grenze	Wann	Vorschrift
Vergleichsmiete	ortsübliche Miete, Kappungsgrenze 20 oder 15 % in drei Jahren	Miete seit 15 Monaten unverändert	§ 558 BGB
Staffelmiete	vorab in Euro festgelegte Stufen	Stufe mindestens ein Jahr	§ 557a BGB
Indexmiete	Entwicklung des Verbraucherpreisindex	frühestens nach einem Jahr	§ 557b BGB
Modernisierung	8 % der Kosten pro Jahr, bei Heizungen Sonderregeln	nach Abschluss der Maßnahme	§§ 559 ff. BGB

Staffel- und Indexmiete schließen Erhöhungen nach § 558 BGB aus. Bei der Staffelmiete sind auch Modernisierungserhöhungen während der Laufzeit ausgeschlossen. Unabhängig davon können sich beide Seiten jederzeit einvernehmlich einigen (§ 557 Abs. 1 BGB).

Erhöhung auf die Vergleichsmiete

Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären und begründen (§ 558a BGB). Eine E-Mail reicht, wenn sie den Mieter tatsächlich erreicht. Als Begründung sind zulässig:

• ein Mietspiegel, wobei es bei Spannen reicht, wenn die Miete innerhalb der Spanne liegt
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
• ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen
• drei vergleichbare Wohnungen mit Angabe der Miete

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Werte für die Wohnung, muss der Vermieter sie auch dann nennen, wenn er sich auf etwas anderes stützt. Für einen qualifizierten Mietspiegel gilt die Vermutung, dass er die ortsübliche Miete wiedergibt (§ 558d Abs. 3 BGB). Städte über 50.000 Einwohner müssen einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026 von Stuttgart gilt bis Dezember 2026, und unsere Marktberichte zeigen, wie sich die Mieten dort entwickelt haben. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht eine abweichende Angabe im Vertrag (BGH, 18.11.2015, VIII ZR 266/14).

Zwei Sperren laufen nebeneinander. Die Miete muss bei Wirksamwerden der Erhöhung 15 Monate unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht (§ 558 Abs. 1 BGB).

Die Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg auch dann, wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt.

Im Beispiel läge die Vergleichsmiete um 175 € über der bisherigen Miete. Mit 15 Prozent Kappung sind in drei Jahren aber nur 94,50 € mehr möglich, also 724,50 €. Mit 20 Prozent wären es 756 €.

Die Grenze von 15 Prozent gilt nur, wo das Land sie per Verordnung festlegt (§ 558 Abs. 3 BGB). Baden-Württemberg hat die abgesenkte Grenze zunächst bis Ende 2026 verlängert. Am 22. September 2026 gab das Kabinett Entwürfe für eine Fortsetzung zur Anhörung frei, vorgesehen ist eine nahtlose Verlängerung. Eine endgültige Entscheidung war bis zum Stand dieses Beitrags nicht bekannt. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, sehen Sie in der Verordnung des Landes. Die Grenze für neue Mietverträge ist dagegen die Mietpreisbremse.

Zustimmung und Fristen

Der Mieter muss nicht sofort antworten. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB). Schweigen gilt nicht als Zustimmung, der Vermieter muss dann klagen. Der Mieter darf zudem außerordentlich kündigen (§ 561 BGB).

Schritt	Beispiel: Zugang am 10. November 2026
Überlegungsfrist des Mieters endet	31. Januar 2027
Neue Miete gilt bei Zustimmung ab	1. Februar 2027
Sonderkündigung möglich bis	31. Januar 2027, zum 31. März 2027
Klage des Vermieters möglich bis	30. April 2027

Mieter sollten prüfen: Stimmen Wohnfläche, Einordnung in den Mietspiegel und die Kappungsgrenze? Eine Teilzustimmung ist möglich, wenn nur ein Teil berechtigt ist. Fehlerhafte Verlangen kann der Vermieter im Prozess nachbessern, dem Mieter steht dann erneut die Zustimmungsfrist zu (§ 558b Abs. 3 BGB).

Staffel- und Indexmiete

Staffelmiete: Die Erhöhungen stehen schon im Vertrag, jeweils als Eurobetrag und mit mindestens einem Jahr Abstand. Das schafft Planbarkeit. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede Stufe die Grenze einhalten. Ein Kündigungsverzicht des Mieters ist höchstens für vier Jahre ab Vereinbarung möglich.

Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die Änderung ist nicht automatisch: Der Vermieter muss sie in Textform erklären, die Indexänderung und die neue Miete nennen. Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Modernisierungserhöhungen sind nur eingeschränkt möglich.

Ob das für Vermieter oder Mieter günstiger ist, hängt von der Inflation ab. Von 2021 bis 2023 stiegen die Preise deutlich stärker als die Nettokaltmieten, 2024 und 2025 lagen beide etwa gleichauf. Im September 2026 lag die Inflationsrate bei 3,3 Prozent.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung darf die Jahresmiete um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten steigen (§ 559 BGB). Reine Instandhaltung zählt nicht, sie ist herauszurechnen. Die Monatsmiete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 € pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 € um höchstens 2 €.

Beispiel: Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung fallen 30.000 € an, davon 10.000 € Instandhaltungsanteil. Von 20.000 € sind 8 Prozent 1.600 € pro Jahr, also rund 133 € im Monat oder 1,90 € pro Quadratmeter.

Für neue Heizungen gelten Sonderregeln, die das Gebäudemodernisierungsgesetz angepasst hat. Nimmt der Vermieter Fördermittel in Anspruch, sind nach § 559e BGB 10 Prozent der Kosten abzüglich der Förderung möglich, begrenzt auf 0,50 € pro Quadratmeter in sechs Jahren. Dieselbe Deckelung von 0,50 € gilt nach § 559 Abs. 3a BGB auch für neue Heizungen, die als energetische Modernisierung nach der allgemeinen 8-Prozent-Regel umgelegt werden. Bei Wärmepumpen muss der Vermieter nach § 559f BGB eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweisen, sonst darf er nur die Hälfte der Kosten ansetzen; Ausnahmen gelten etwa für Gebäude ab 1997.

Mieter haben Rechte: Die Modernisierung ist drei Monate vorher in Textform anzukündigen (§ 555c BGB). Härtegründe sind bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitzuteilen (§ 555d BGB). Bei einer finanziellen Härte kann die Erhöhung ganz oder teilweise entfallen (§ 559 Abs. 4 BGB). Ist die Ankündigung fehlerhaft, verschiebt sich die neue Miete um sechs Monate (§ 559b BGB). Ein vereinfachtes Verfahren gibt es bis 10.000 € Kosten mit pauschal 30 Prozent Instandhaltungsabzug (§ 559c BGB). Wer die Kosten vorab plant, findet Fördermöglichkeiten für Heizungen bei uns im Überblick.

Was die Mietrechtsreform ändern würde

Einen Gesamtüberblick gibt unser Beitrag zur Mietrechtsreform 2026. Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ (Bundestagsdrucksache 21/6807) berührt mehrere Punkte dieses Artikels. In Gebieten, die die Länder per Verordnung bestimmen, soll von einem Indexanstieg über 3 Prozent im Jahr die Hälfte des übersteigenden Teils unberücksichtigt bleiben. Die Wertgrenze des vereinfachten Modernisierungsverfahrens soll von 10.000 € auf 20.000 € steigen. Das Sonderkündigungsrecht und der Ausschluss bei Staffelmieten sollen ausdrücklich auch Heizungserhöhungen nach § 559e BGB erfassen. Die Regeln zur Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze in § 558 BGB ändert der Entwurf nicht. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 erstmals beraten, im Rechtsausschuss fand am 14. Oktober 2026 eine Anhörung statt, die Beratung läuft. Haus & Grund und der IVD lehnen zusätzliche Regulierung ab, der Mieterbund begrüßt den Entwurf und fordert Nachbesserungen. Beschlossen ist bisher nichts; bis dahin gilt das geltende Recht. Wann und in welcher Fassung ein Gesetz kommt, ist offen.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 555c, 555d, 557 bis 559f, 561, 573 (§ 558 auf gesetze-im-internet.de, § 559f)
• Statistisches Bundesamt: Inflationsraten 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, September 2026
• Baden-Württemberg: Pressemitteilung vom 16.12.2025, Pressemitteilung vom 22.9.2026
• Stadt Stuttgart: Mietspiegel 2025/2026
• Regierungsentwurf: Bundestagsdrucksache 21/6807; Bundestag: Stand der Beratung

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen helfen Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder Fachanwälte für Mietrecht.