Mietvertrag und Kaution: Was gilt, was unwirksam ist und wann das Geld zurückkommt

Die Mietkaution ist bei Wohnraum auf drei Nettokaltmieten begrenzt, der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen, und der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen. Das regelt § 551 BGB, und zum Nachteil des Mieters kann davon nicht abgewichen werden. Eine feste Frist für die Rückzahlung gibt es nicht: Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Zeit zur Abrechnung, Gerichte nennen häufig drei bis sechs Monate. Beide Seiten sichern sich am besten mit einem klaren Vertrag und einem Übergabeprotokoll ab.

Die Kaution in Zahlen: § 551 BGB

Regel	Was gilt	Vorschrift
Höhe	höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten	§ 551 Abs. 1
Zahlung	drei gleiche Monatsraten; erste Rate zu Mietbeginn, weitere mit den nächsten Mieten	§ 551 Abs. 2
Anlage	bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; andere Anlage nur nach Vereinbarung	§ 551 Abs. 3
Trennung	immer getrennt vom Vermögen des Vermieters	§ 551 Abs. 3
Erträge	stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit	§ 551 Abs. 3
Abweichung	zum Nachteil des Mieters unwirksam	§ 551 Abs. 4

Bei 800 € Kaltmiete und 200 € Vorauszahlung sind höchstens 2.400 € zulässig, zahlbar in Raten von je 800 €. Die Betriebskosten bleiben außen vor. Was das in Städten in Baden-Württemberg bedeutet, zeigt die Grafik.

Was Vermieter und Mieter bei der Kaution dürfen

Vermieter dürfen die Sicherheit im Vertrag vereinbaren; ohne Vereinbarung gibt es keinen Anspruch. Statt Bargeld können die Parteien eine Bürgschaft oder Kautionsversicherung vereinbaren, die Obergrenze gilt für jede Form. Gerät der Mieter mit einer Barkaution in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, darf der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen. Für eine vereinbarte Bankbürgschaft gilt diese Regel nach einem BGH-Urteil vom 14. Mai 2025 (VIII ZR 256/23) nicht.

Mieter dürfen die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter ein insolvenzsicheres Konto nennt (BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Zudem dürfen sie während der Mietzeit eine korrekte Anlage verlangen. Die Kaution ist kein Vorrat für die letzten Monatsmieten: Einseitig „abwohnen“ dürfen Mieter sie nach herrschender Meinung nicht, denn sie soll bis zur Abrechnung sichern.

Wird die Wohnung verkauft, gehen Rechte und Pflichten aus der Kaution auf den Erwerber über (§ 566a BGB). Bekommt der Mieter sie von ihm nicht zurück, haftet weiter der frühere Vermieter.

Rückzahlung: wann das Geld fällig wird

Der Mieter hat Anspruch auf eine Abrechnung nach dem Mietende. Das Gesetz nennt dafür keine Frist. Der BGH spricht von einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist.

Mit dem Zugang der Abrechnung wird die Kaution zur Rückzahlung fällig (BGH, 24.7.2019, VIII ZR 141/17). Dieses Urteil erlaubt dem Vermieter auch, sich wegen streitiger Forderungen aus der Kaution zu bedienen. Das heißt nicht, dass die Forderung damit berechtigt ist: Der Mieter kann die Kaution einklagen, und der Vermieter muss seine Ansprüche belegen.

Zwei Punkte sind für den Vermieter wichtig. Schadensersatz wegen Beschädigung verjährt nach sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB), er kann dagegen aber regelmäßig auch noch nach Ablauf gegen die Kaution aufrechnen (BGH, 10.7.2024, VIII ZR 184/23). Haben noch Betriebskostenabrechnungen offen, darf er einen angemessenen Teil zurückhalten, nicht die ganze Summe (BGH, 18.1.2006, VIII ZR 71/05). Wie diese Abrechnung funktioniert, steht in unserem Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.

Normale Gebrauchsspuren sind kein Abzug: Für Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch haftet der Mieter nicht (§ 538 BGB).

Der Mietvertrag: die wichtigsten Punkte

Ein Mietvertrag gilt auch mündlich. Wird er für länger als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, läuft er auf unbestimmte Zeit (§ 550 BGB). Schriftlich ist also für beide Seiten die bessere Wahl.

Punkt	Zulässig	Oft unwirksam oder riskant
Miethöhe	Vereinbarung frei, in Gebieten mit Mietpreisbremse begrenzt	Überschreitung ohne Ausnahme: der überhöhte Teil ist unwirksam
Betriebskosten	Umlage nach Betriebskostenverordnung, wenn vereinbart	Kosten ohne Vereinbarung, Verwaltungskosten
Befristung	nur mit konkretem Grund bei Vertragsschluss (§ 575 BGB)	ohne Grund: der Vertrag gilt als unbefristet
Kündigungsverzicht	beiderseitig bis zu vier Jahre; bei Staffelmiete § 557a Abs. 3 BGB	längere Bindung per Formular
Schönheitsreparaturen	Übertragung möglich, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder ein Ausgleich erfolgt	starre Fristen; Übertragung bei unrenovierter Übergabe ohne Ausgleich
Haustiere	Einzelfallregelung, Kleintiere bleiben erlaubt	generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag

Bei Schönheitsreparaturen gilt: Hat der Vermieter unrenoviert übergeben, darf eine Formularklausel den Mieter nicht ohne angemessenen Ausgleich zur Renovierung verpflichten (BGH, 18.3.2015, VIII ZR 185/14). Mietverträge sollten auch Wohnfläche, Stellplätze, Keller und die Art der Heizung klar benennen. Pflicht beim Inserieren bleibt die Angabe zum Energieausweis.

Die Mietrechtsreform könnte Verträge berühren. Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ (Bundestagsdrucksache 21/6807) enthält neue Regeln für möblierte Wohnungen, Kurzzeitverträge und Indexmieten. § 551 BGB selbst bleibt danach unverändert. Für die Kaution wäre aber neu: Eine ordentliche Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheit wäre ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird, und eine spätere Nachzahlung könnte sie einmal im Mietverhältnis unwirksam machen (§ 573 Abs. 4 BGB-Entwurf). Nach der Anhörung am 14. Oktober 2026 berät der Rechtsausschuss weiter. Der Entwurf ist nicht beschlossen und gilt bisher nicht; Details können sich ändern.

Übergabeprotokoll: Einzug und Auszug

Ein Protokoll ist nicht vorgeschrieben, aber das wichtigste Beweismittel für beide Seiten. Ohne Protokoll wird später oft darüber gestritten, ob ein Kratzer alt oder neu ist. Der Vermieter muss einen Schaden nachweisen, wenn er Geld von der Kaution abziehen will.

Das sollte ein Protokoll enthalten:

• Datum, Anschrift, Beteiligte, Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung
• Zahl und Art der Schlüssel
• Zustand jedes Raums: Böden, Wände, Fenster, Türen, Bad, Küche, mit Fotos
• bekannte Mängel, möglichst mit Frist für die Behebung
• Unterschrift beider Seiten, je ein Exemplar

Mieter sollten beim Auszug vorsichtig sein, wenn sie pauschal „alle Schäden“ anerkennen sollen. Vermieter sollten umgekehrt alles Erkennbare notieren, denn ein Schaden, der sich zeigt und nicht aufgenommen wird, ist später schwer zu begründen.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 538, 548, 550, 551, 557a, 566a, 569, 575 (§ 551 auf gesetze-im-internet.de)
• BGH: Urteile VIII ZR 71/05 (Entscheidung), VIII ZR 141/17 (Entscheidung), VIII ZR 256/23 (Urteil), VIII ZR 98/10 (Haufe)
• BGH VIII ZR 184/23: Bericht Verlag Dr. Otto Schmidt
• Regierungsentwurf: Bundestagsdrucksache 21/6807; BMJV: Pressemitteilung vom 29.4.2026; Bundestag: Stand der Beratung

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen helfen Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder Fachanwälte für Mietrecht.