Haus verkaufen: Der Ablauf von der Bewertung bis zum Notar

Ein Hausverkauf dauert von der Vorbereitung bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch meist vier bis neun Monate. Verbindlich wird er erst beim Notar: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam (§ 311b BGB). Bis dahin können beide Seiten aussteigen. Am meisten beeinflussen Sie das Ergebnis am Anfang, mit einem realistischen Preis und vollständigen Unterlagen.

Diese Seite wurde im Oktober 2026 aktualisiert: Die Regeln zum Energieausweis stehen seit dem 29. Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat.

Schritt 1: Ausgangslage klären

Prüfen Sie zuerst drei Punkte, die den ganzen Verkauf bestimmen.

Wem gehört das Haus? Im Grundbuch müssen alle Verkäufer als Eigentümer stehen. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben mitwirken, und das Grundbuch sollte vor dem Verkauf berichtigt sein.

Fällt Steuer an? Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig, außer Sie haben selbst im Haus gewohnt (§ 23 EStG). Die Einzelheiten erklärt unser Beitrag zur Spekulationsfrist.

Läuft noch ein Darlehen? Wer während der Zinsbindung verkauft, kann bei der Bank die vorzeitige Ablösung verlangen, muss aber meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen (§ 490 Abs. 2 BGB). Fragen Sie die Summe früh an, damit sie in Ihre Rechnung einfließt.

Schritt 2: Wert ermitteln

Der Preis entscheidet, wie viele Anfragen kommen und wie lange das Haus am Markt bleibt. Bundesweit bewegten sich die Preise zuletzt kaum: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts lag im 2. Quartal 2026 nur 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal. Spielraum für Aufschläge ist also gering.

Für eine erste Einschätzung helfen Vergleichsangebote in Ihrer Gegend, der Bodenrichtwert und der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Bei Erbschaft, Scheidung oder einem ungewöhnlichen Objekt lohnt sich ein Verkehrswertgutachten.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Käufer, Banken und Notar brauchen dieselben Dokumente: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Beginnen Sie früh, denn Ämter antworten nicht immer schnell. Der Energieausweis muss bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Was Sie wo bekommen und was es kostet, steht in unserer Checkliste Unterlagen.

Schritt 4: Inserat veröffentlichen

Ein gutes Inserat zeigt ehrliche, helle Fotos, einen Grundriss und die Fakten. Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Kennwerte in die Anzeige (§ 87 GModG). Die Punkte finden Sie im Beitrag Energieausweis im Inserat, Tipps zu Fotos und Texten in der Checkliste für das private Inserat. Für Anzeigen ab dem 1. Januar 2027 kommen neue Pflichtangaben hinzu, etwa das Ausstellungsdatum des Ausweises.

Schritt 5: Besichtigungen durchführen

Bieten Sie Einzeltermine an, und zeigen Sie zuerst die Räume mit dem besten Licht. Haben Sie Interessenten vorab nach Finanzierung und Zeitplan gefragt, sparen Sie sich viele Termine. Bekannte Mängel sprechen Sie offen an. Wie das im Einzelnen gelingt, zeigt unser Beitrag Besichtigung vorbereiten.

Schritt 6: Preis verhandeln und Käufer prüfen

Verlangen Sie von ernsthaften Interessenten eine Finanzierungsbestätigung oder einen Nachweis der Eigenmittel, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Halten Sie Preis, Übergabetermin und mitverkauftes Inventar schriftlich fest. Bindend ist das noch nicht: Weder ein Handschlag noch eine E-Mail verpflichtet zum Verkauf. Bedenken Sie das, bevor Sie anderen Interessenten absagen.

Schritt 7: Notartermin

Meist sucht der Käufer den Notar aus und trägt die Kosten von Beurkundung und Eintragung (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Notar berät beide Seiten neutral und erstellt den Entwurf. Einem Verbraucher soll der Text in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Prüfen Sie im Entwurf vor allem diese Punkte:

• Fälligkeit und Zahlung: Wann der Kaufpreis fällig ist und wie ein noch offenes Darlehen daraus abgelöst wird.
• Übergabe: Stichtag für Besitz, Nutzen, Lasten und Schlüssel.
• Sachmängel: Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung üblicherweise ausgeschlossen. Das schützt nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie gegeben haben (§ 444 BGB).
• Rücktritt: Was gilt, wenn der Käufer nicht zahlt.

Im Termin liest der Notar den Vertrag vor und erklärt ihn. Mit den Unterschriften ist der Verkauf verbindlich.

Schritt 8: Abwicklung und Übergabe

Nach der Beurkundung übernimmt der Notar die Abwicklung, und das dauert üblicherweise einige Wochen.

1. Er beantragt die Auflassungsvormerkung, die den Anspruch des Käufers im Grundbuch sichert.
2. Er holt Löschungsunterlagen für alte Grundschulden und gegebenenfalls die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht ein (§§ 24, 28 BauGB).
3. Sind die Voraussetzungen erfüllt, teilt er dem Käufer die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt, und eine offene Restschuld geht direkt an Ihre Bank.
4. Nach Zahlungseingang übergeben Sie das Haus. Halten Sie Zählerstände, Schlüssel und den Zustand in einem Protokoll fest.
5. Das Finanzamt bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer, danach beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung.

Der Käufer sollte wissen, dass ihn beim Kauf eines älteren Ein- oder Zweifamilienhauses oft Nachrüstpflichten treffen. Oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen müssen dann innerhalb von zwei Jahren nachgerüstet sein (§§ 35, 69 GModG). Mehr dazu im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Was der Verkauf kostet

Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. Auf Ihrer Seite fallen nur die folgenden Posten an:

Kostenpunkt	Betrag	Hinweis
Energieausweis	ca. 50–100 € (Verbrauch), ca. 300–500 € (Bedarf)	Preise je nach Anbieter
Grundbuchauszug	10 €	beglaubigt 20 €
Löschung einer Grundschuld	217,50 € bei 200.000 €	Grundbuchgebühr 0,5 (KV 14140 GNotKG), zuzüglich geringer Notargebühren
Vorfälligkeitsentschädigung	individuell	nur bei Ablösung während der Zinsbindung
Maklerprovision	verhandelbar, oft 3,57 %	nur mit Makler, siehe Verkauf mit oder ohne Makler
Steuer auf den Gewinn	individuell	nur innerhalb der Zehnjahresfrist ohne Eigennutzung

Wer die Käuferseite versteht, verhandelt besser. Die folgende Grafik zeigt, was Notar und Grundbuch für den Käufer ausmachen. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer und eine Grundschuld, die Banken meist verlangen. Eine Gesamtrechnung finden Sie unter Kaufnebenkosten.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 311b, 444, 448, 490
• Beurkundungsgesetz, § 17 Abs. 2a
• Gerichts- und Notarkostengesetz, Anlage 1 und Anlage 2
• Gebäudemodernisierungsgesetz, §§ 35, 69, 80, 87; Änderungen ab 2027: Bundesrats-Drucksache 409/26
• Einkommensteuergesetz, § 23; Baugesetzbuch, §§ 24, 28
• Statistisches Bundesamt: Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026, Pressemitteilung Nr. 336
• Bundesnotarkammer: Infoblatt Der Kauf einer gebrauchten Immobilie